Registre una transacción de bienes raíces en línea

Hola lector

En este artículo quiero compartir mi experiencia sobre cómo me las arreglé, superando las dificultades y la locura, para registrar una transacción de bienes raíces en Rosreestr en línea, es decir, completamente en forma electrónica. Sí, sí, esto significa que incluso un contrato de venta en papel para esta transacción no existe en la naturaleza.

Han pasado 3,5 años desde el anuncio de la posibilidad de registro estatal de derechos en línea, y hasta ahora en RuNet no hay ni una sola instrucción detallada para este proceso bastante obvio.

Debo decir de inmediato que la experiencia adquirida indica que prácticamente no hay personas que hayan tenido éxito. Es probable que las estadísticas que RosReestr presenta sobre algunas cifras más salvajes sobre transacciones realizadas electrónicamente sean generadas por aquellas personas que utilizan los servicios de notarios para procesar transacciones inmobiliarias, así como por aquellos que completan la transacción electrónicamente a través de la hija de Sberbank HouseClick . Lo más probable es que estos métodos utilicen una "entrada" diferente a Rosreestr, a través de algunos servicios web SOAP y software especialmente desarrollado para esto. Pero seguiremos todos los pasos de la A a la Z, utilizando el portal oficial de Internet de Rosreestr.

Prerrequisitos

Legal

Primero, obviamente, para registrar una transacción, necesita el objeto inmobiliario en sí. En segundo lugar, debe redactar un contrato de venta. En este artículo no tocaremos su contenido, solo notaré que incluso en el sitio web de Rosreestr hay formularios de contrato bastante universales. En tercer lugar, la condición necesaria también es que la propiedad de la propiedad no se comparte; de ​​lo contrario, no se puede pasar al notario público. Le llamo la atención sobre la sutileza: la propiedad común común (de los cónyuges) se puede vender sin un notario, pero la acción común (por ejemplo, los mismos cónyuges, pero obviamente 1/2 acción), ya no. Este, por cierto, es el primer truco de vida: cuando adquiere bienes raíces casados ​​con cónyuges, registre el derecho como una propiedad conjunta. En el futuro, esto lo salvará de ir a los notarios y ahorrará mucho dinero, porque Para las transacciones sobre la disposición de acciones, los notarios toman cantidades bastante impresionantes.

En cuarto lugar, también se requiere una escritura de transferencia o es necesario incluir en el contrato una cláusula de que el contrato también es una escritura de transferencia. Fui por el segundo camino, pero aquí no puedo aconsejar, todos deciden por sí mismos, según la situación y su experiencia.

Técnica

La condición técnica principal es la disponibilidad de una firma electrónica (de acuerdo con GOST) para cada parte de la transacción. "Obtenga una firma" puede estar en el centro de certificación (en adelante CC), acreditado por el Ministerio de Desarrollo Digital, Telecomunicaciones y Comunicaciones Masivas (MinKomSvyaz). Aquí me gustaría escribir en cualquier CA, pero esto no es así. En primer lugar, no todas las AC trabajan con individuos. En segundo lugar, "obtener una firma" no se cita en vano porque necesita obtenerlo correctamente, no con una firma, como ofrecen muchas CA, sino con una clave de certificado de una clave de verificación de firma electrónica. Cual es la diferencia La diferencia es que, de acuerdo con todas las reglas de seguridad de la información, debe generar claves de firma electrónica en su estación de trabajo y enviar a su CA solo su clave pública para emitir un certificado (la llamada solicitud de certificado). Desafortunadamente, hay muy pocas CA que permiten al cliente trabajar de acuerdo con el escenario de solicitud de certificado. El servicio, que probablemente es provisto por una CA 100% al emitir una firma electrónica, incluida la generación de un par de claves, es una muy mala idea para usted, porque terminas con un par de claves inicialmente comprometido. En tercer lugar, con este enfoque, la CA le impone su operador clave, que en el 95% de los casos es lo suficientemente malo. Llamo a un operador inteligente un operador inteligente que genera un par de claves dentro de sí mismo y no permite que la clave privada abandone el operador clave.

Entonces, no cuente para la publicidad, pero después de estudiar el mercado, se reveló lo siguiente:

1. La elección óptima de un operador clave hasta ahora es Rutoken EDS 2.0 (hola Neraverin , ¿cuándo comenzará a vender su FCS con nuevos GOST?), El precio es de alrededor de 1200 rublos. Te aconsejo que tomes la opción en el factor de forma micro, porque El autor tuvo una experiencia triste de distribuir un soporte de llaves de tamaño completo, atascado en el conector USB frontal, la parte posterior de la silla. 13/12/2019 Upd: Rutoken lanzó Rutoken EDS 2.0 3000 - este es un token más interesante que funciona como FCN
2. La opción óptima de la CA es la empresa "Tensor" (tiene su propio blog en el centro - tensor_sbis ), que no solo emite un certificado a las personas, sino que también sabe cómo hacerlo de acuerdo con el script con una solicitud de certificado, sino que también incluye una licencia anual para CryptoPro en el certificado. , a diferencia de muchos, emite dos certificados a la vez, según el antiguo GOST (2001) y el nuevo (2012). Aunque este último todavía es de poco uso. Y todo esto por unos 500 rublos.
3. La mejor opción de software para trabajar con todo esto es Windows, CryptoPro CSP es necesariamente la versión 5 y Yandex.
4. Necesitará el complemento CryptoPro EDS Browser , que el portal Rosreestr necesita para firmar sus aplicaciones desde el navegador
5. Necesitará un programa que le permita generar varias firmas electrónicas (una de cada lado de la transacción) en un archivo de formato PKCS # 7 (una firma electrónica en el formulario adjunto). Esto se debe a que Rosreestr no le permite especificar múltiples archivos .sig para un documento, es decir, para un contrato. No encontré nada mejor que el programa CryptoARM . Sí, cuesta dinero, pero tiene un período de prueba de dos semanas con funcionalidad completa. Y no necesitamos más. Si alguien aconseja algo más gratis o gratis, entonces escribe en kamenty, lo agregaré al artículo. Upd: samponet sugirió que hay una utilidad gratuita de Takskom - Cryptoline , aunque su interfaz es algo extraña, pero funciona, y no buscan en los dientes un caballo talentoso.

La tristeza y la tristeza de que tienes que usar Windows, pero no pude hacer que todo esto funcionara bajo Linux. Quizás alguien atrape esta bandera y haga la segunda parte sobre cómo Free People registra bienes raíces.

¿Por qué vale la pena usar CryptoPro versión 5? Porque finalmente, en la quinta versión, CryptoPro implementó soporte para trabajar con portadores de claves de hardware. La cuarta versión de CryptoPro solo puede generar claves mediante programación; con ella, su proveedor Rutoken EDS 2.0 solo se utilizará como una "unidad flash" para almacenar claves, pero estas claves no serán recuperables.

¿Por qué Yandex.Browser? Porque si una firma electrónica entra estrechamente en su vida y comienza a usarla para otros fines (por ejemplo, acceso a su cuenta personal de contribuyente - entidad legal), entonces encontrará no solo una firma electrónica de acuerdo con GOST, sino también con TLS en algoritmos GOST. Y aquí Yandex.Browser no tiene competidores, porque funciona de fábrica, pero para Chrome y Firefox necesita instalar compilaciones personalizadas (a la CryptoFox). Por lo tanto, me pareció prudente usar Yandex.Browser para trabajar con todos los asuntos relacionados con los organismos gubernamentales, por lo que puse un montón de complementos correspondientes allí.

La segunda alternativa, en la que funciona fuera de la caja, es IE, pero ... ya entiendes)

Aún así, una pequeña mierda viene de mí y de la compañía Tensor (espero que tensor_sbis lo lea), no todos cuyos empleados entienden qué es una solicitud de certificado y cómo un cliente puede generar un par de claves de su lado. A veces tienes que romper varias líneas de gerentes de ventas de defensa. Si su cerebro se dispara porque esto no se puede hacer, entonces el gerente Alexey Egorov es una opción probada. Solicite enviarle su solicitud.

Además, para implementar este esquema, Tensor ofrece usar su propio complemento de navegador, que interactúa con el proveedor criptográfico instalado y (después de generar el par de claves) formularios y envía una solicitud de certificado al servidor de la compañía en un formulario oculto para el usuario. ¿Qué más puede enviar este software al servidor de la compañía? No lo sabemos. Pero utilizando un medio clave con una clave privada no recuperable, al menos podemos estar seguros (hasta cierto punto) de que nuestra clave privada no se envía al servidor de la empresa.

Entonces, al final de esta sección, debe tener todos los detalles descritos: software, hardware y firma electrónica.

A la batalla!

Por lo tanto, guardamos el contrato (y, si es necesario, la escritura de transferencia) en PDF, firmamos el acuerdo CryptoARM (y la escritura de transferencia) por todas las partes de la transacción.


Después de eso, vamos al portal de Rosreestr en la sección de registro estatal de derechos . Aquí debe seleccionar la sección "Registro de propiedad" y, en la lista desplegable, seleccionar uno de los tipos de derechos registrados:


En la parte inferior del formulario, debe instalar un daw en la casilla de verificación "Registro de transición de derechos" :



Esta casilla de verificación significa que se están completando dos solicitudes. La primera solicitud la completa el lado del comprador de bienes inmuebles, la segunda, la parte de la cual se enajena la propiedad.



Haga clic en "Ir a los detalles de la solicitud". Vaya al paso 1 de la aplicación. En este punto, debe seleccionar el tipo de propiedad e ingresar toda la información al respecto, como área, número catastral, dirección. ¿Por qué necesito hacer esto cuando el Rosreestr puede, con un clic de un dedo, encontrar toda esta información usando solo el número catastral? No lo sé. Sin embargo, este no es el mayor problema, como veremos más adelante.

En la parte inferior del formulario del Paso 1, ingresamos los datos personales y de contacto del comprador de bienes inmuebles, y durante la segunda solicitud, los datos del vendedor. Asegúrese de recordar marcar la casilla "Emitir un extracto de la USRN sobre las características principales y los derechos registrados de una propiedad". Después de completar el Paso 1, vaya al Paso 2 haciendo clic en el botón "Ir a completar la información sobre el solicitante".

En el paso 2, todo es bastante simple: debe elegir quién es el titular de los derechos de autor y marcar las casillas en las que está de acuerdo con todo. Asegúrese de marcar la casilla en la que acepta participar en una encuesta telefónica basada en los resultados del servicio e indique el número de teléfono: ¡luego dígales todo lo que encuentra!



Haga clic en "Ir a los documentos adjuntos" y vaya al Paso 3. En el paso 3, adjunte escaneos de documentos que prueben su identidad o sus identidades, si hay varios compradores.



También es razonable adjuntar aquí un escaneo del certificado de matrimonio, si está casado, un documento electrónico con el consentimiento del cónyuge para completar la transacción, si el cónyuge no es una parte directa de la transacción, etc. Si este es el paso 3 de la segunda declaración, entonces al menos los documentos que confirman la identidad del vendedor y el contrato de venta (y la escritura de transferencia, si el contrato no contiene una cláusula de que el contrato también es un acto), firmado por todas las partes de la transacción, debe adjuntarse aquí . El conjunto de documentos depende de la situación y le informarán con más detalle en un solo centro de atención telefónica de Rosreestr. Llamo su atención a los documentos electrónicos, deben estar en formato PDF y estar firmados con la firma electrónica (en el formulario adjunto) de las personas a quienes se refieren estos documentos.



Después de adjuntar todos los documentos, haga clic en "Ir a verificación de datos" y continúe con el paso final de completar la solicitud.

En el cuarto paso, verifique cuidadosamente todos los elementos ingresados ​​y, si todo está correcto, haga clic en "Firmar". En este momento, aparecerá una ventana para elegir un certificado de firma electrónica personal con el que firmará la solicitud, y después de elegir un certificado, aparecerá una ventana de proveedor criptográfico para ingresar la contraseña del medio clave. Una vez que haya terminado de firmar la primera declaración (del comprador), pasará a la segunda declaración (del vendedor). Después de la segunda solicitud, se le informará el número de solicitud asignado a su paquete de documentos.

Contabilidad

Después de completar los documentos, recibirá una notificación por correo electrónico sobre el recibo de los documentos que contienen el requisito de pagar la tarifa estatal por esta solicitud al correo electrónico especificado en la primera solicitud. Para pagar la tarifa, debe usar solo el código UIN proporcionado y pagar solo la cantidad indicada en la notificación. Pagué la tarifa en mi banco en línea. Desde que se utilizó el UIN, el pago pasó en menos de 5 minutos.


Después de pagar la tarifa estatal, recibirá otra notificación de que se ha recibido la tarifa y que los documentos (con las solicitudes enumeradas) se envían a trabajar.

Esperando

Ahora tenemos que esperar. De acuerdo con las regulaciones de 10 días, de hecho, generalmente hay demoras. Aparentemente, además de los retrasos habituales de Rosreestr, la aplicación recibida a través del portal recoge todo el departamento de registro de la computadora y consideran esto extravagante durante mucho tiempo, porque probablemente no haya más de una docena de personas que hayan alcanzado esta etapa en la región (con la posible excepción de Moscú )

Sin embargo, después de 35 días recibí una notificación de que se suspendió el registro en mi solicitud, porque cuando lo comprobé resultó que estaba tratando de registrar el objeto en mí mismo, mientras pertenecía al comprador (¡de repente!). Obviamente, este incidente ocurrió debido al hecho de que la segunda solicitud (del vendedor) en algún momento del registro se perdió junto con el contrato, aunque el 146% que la completamos. Estoy casi seguro de que este problema le ocurrirá a todos hasta que se corrija. En cualquier caso, aquellos que decidan repetir esta hazaña, cancelen la suscripción sobre si este problema se ha solucionado.

Informé este problema en el portal en la sección "Ayuda y soporte técnico", y él comenzó a averiguar qué hacer en esta situación, para no esperar hasta que descubrieran sus errores allí. Y se encontró una solución. Era necesario presentar una tercera solicitud: nuevamente vamos a la sección de registro estatal de derechos y esta vez seleccionamos en la sección “Otras acciones” el ítem “Presentación de documentos adicionales”:



En mi caso, se completó una solicitud en nombre del vendedor y se volvió a adjuntar su pasaporte y contrato de venta con todas nuestras firmas. Pero puede haber otras razones para la suspensión, así que lea cuidadosamente la razón y lo que falta el registrador.

Como resultado, después de otros 6 días recibí una notificación de que los documentos estaban listos para la tercera aplicación (esta adicional), los documentos terminados proporcionaron el mismo contrato de venta, pero esta vez también con la firma electrónica de Rosreestr, así como un documento XML que Es un sello de registro que Rosreestr pone en la última página del contrato con el número de la entrada del registro. El documento XML también va acompañado de una firma electrónica separada. Puede visualizar un documento XML en forma legible por humanos usandoeste servicio .

Conclusiones

1. Con una palanca y una madre así, este método funciona
2. Incluso teniendo en cuenta un descuento del 30% en los impuestos estatales (generalmente 600 rublos), esto no cubre el costo de adquirir un proveedor clave y un certificado de firma electrónica, que en general debe ser de al menos 2 piezas. (vendedor y comprador), por lo que si no necesita una firma electrónica para otros casos (por ejemplo, para presentar una demanda o registrar una entidad legal de forma gratuita ), lo más probable es que no quiera usarla.
3. No hay ganancia en la velocidad de registro
4. , , , , , , .
5. - . .

PS

También hay un método que aún no ha sido probado por el autor para presentar una solicitud electrónica para el registro estatal de derechos a través de una cuenta personal en el sitio web de Rosreestr (se requiere autorización a través de ESIA). Desplazándose por todos los pasos de la aplicación y llegando al último, el autor no encontró una diferencia fundamental en el método de completar el descrito en el artículo, excepto que esto le permite ahorrar al ingresar los datos personales de uno de los compradores: ya se ha completado con sus datos del perfil en los servicios estatales. Pero la gratitud del autor será inconmensurable, y el artículo se complementará si uno de los lectores prueba este método en sí mismo y escribe sobre los resultados.

Upd desde 06.02/2019: se envió un extracto de la USRN (Problema No. 4) basado en los resultados de contactar al servicio de soporte.