Cómo compramos una casa con paneles solares, y qué salió de ella

Problemas que surgen cuando la propiedad es propiedad de terceros y las dificultades de los contratos a largo plazo: la historia del uso de paneles solares en Santa Bárbara solar

Un día lluvioso el año pasado (algo raro), mi esposo Alex y yo fuimos a un viaje que terminó en la compra más interesante y desalentadora de nuestras vidas. Compramos un bungalow de color crema que necesitaba renovación, construido en 1924, y ubicado a pocas cuadras de esa casa en Santa Bárbara, California, donde alquilamos nuestras casas. Pero la vista sin pretensiones de la casa desde la calle fue más que compensada por su encanto y comodidad: los aparadores clásicos integrados en la pared del comedor; cómo la luz fluía a través de una gran cantidad de ventanas; un patio rodeado por una cerca donde nuestro perro peludo podía divertirse. El linóleo mohoso en el baño será fácil de arrancar. Un cabezal de ducha, que por alguna razón cuelga sobre un fregadero en la cocina, será fácil de quitar. La ubicación era muy tentadora, al igual que el techo inclinado rojo del garaje para dos autos estaba equipado con 17 paneles solares. Estábamos listos para hacer nuestra parte en apoyo del planeta.

La variedad de paneles solares se ha convertido en una adición moderna a los bienes raíces, que de otra manera ha cambiado poco desde la década de 1950, cuando Michael Jogolev, apodado Jag, se mudó a él cuando todavía iba al jardín de infantes, junto con su madre y su tía, inmigrantes de Iowa. No se mudó a ningún otro lado. Creció como un hombre grande con un cofre en forma de barril, y toda su vida fue soltero, convirtiéndose en un organizador regular de fiestas en toda el área. En el ambiente de la casa, el propietario estaba fascinado por todo tipo de electrónica, en particular, también había varias radios de aficionados. “Las radios y las computadoras ocuparon todo el espacio libre en la casa”, y “el techo estaba lleno de todo tipo de antenas”, escribió el Club Amateur de Santa Bárbara después de que murió de cáncer a la edad de 70 años en enero de 2017. “Era un completo fanático de la radioafición, podía hacer cualquier cosa, ¡y lo hizo! El mundo del jamón ha perdido a uno de sus últimos fanáticos reales ".

Después de caminar un par de días por la cabaña de radio Jag, hicimos nuestra oferta. Una semana después, justo antes del pago, supimos que los paneles solares no pertenecen a Jag. En lenguaje de la industria, esto se llama "propiedad de terceros" [propietario de terceros, TPO]; En este caso, el propietario era Sunrun Inc., el mayor proveedor de paneles solares domésticos en los Estados Unidos. Empecé a tratar con este modelo. Ahora se usa con menos frecuencia que antes, pero juega un papel importante en la distribución de paneles solares domésticos, que una vez la mayoría de las personas no podían pagar. La razón es simple: en este caso, los propietarios de viviendas no pagan nada de inmediato. Una empresa, como Sunrun, coloca paneles en su techo, los conecta a su hogar y recibe créditos fiscales por poseer el sistema. En el futuro, pagará la mayor parte de la electricidad no a las empresas de servicios públicos, sino a Sunrun.

Pronto descubrí que este sistema estaba legalmente conectado a la casa por contrato. Aparentemente, al comprar una casa, renovamos automáticamente el arrendamiento con Sunrun. No estoy seguro de cómo reaccioné a esto como comprador, pero mi curiosidad periodística definitivamente provocó este hecho. Y decidí estudiar cuidadosamente esta propuesta.


Firmar al lado de la casa "Mi casa funciona desde el sol"

Un especialista de soporte de Sunrun me explicó que un año antes de que Jag decidiera cambiarse a la energía solar, le pagaba al sur de California Edison $ 115 por mes en promedio. Según los términos del acuerdo, paga a Sunrun $ 75 por mes. Los paneles en el techo del garaje deben cubrir el 85% de sus necesidades energéticas. Esto deja una participación del 15% en SoCal Edison por $ 17 / mes. En total, su factura de electricidad fue de $ 92 / mes, y sus ahorros fueron de $ 23 / mes.

Recibí una copia del contrato firmado por Jag, y rápidamente me di cuenta de cómo Sunrun logra hacer tales ofertas. Tiene una duración de 20 años. Los pagos aumentan un 2,9% anual; para 2036 serán un 72% más. Y el crédito fiscal es de al menos $ 5,000.

Cambiar a Sunrun

¿Jag ahorraría en el costo de la electricidad con su matriz solar Sunrun? Depende de lo que sucederá con las facturas de servicios públicos en el futuro.

Si el costo de la electricidad en el sur de California Edison creciera anualmente en un 2.2%, como lo ha sido en promedio en los últimos 10 años, entonces los costos de Jag, quien cambió a energía solar, aumentaría en $ 6000 en 20 años.


Negro - SoCal Edison Board, Amarillo - Sunrun

Parcialmente, Sunrun logró involucrar a Jag en este contrato, porque le dijeron que el costo de los pagos a favor de SoCal Edison estaba creciendo a un 4.75% anual. Si esto fuera así en los próximos 20 años, la energía solar le ahorraría a Jaga al menos $ 2,000.



Alex y yo vivíamos en un condominio, que era un 50% más grande que la casa de Jag (y también teníamos un aire acondicionado que él no tenía), y sin embargo, nuestro consumo de energía no puede ser tan cercano en comparación con su consumo, considerando todos sus juguetes electrónicos. Pagaríamos a Sunrun por la electricidad que no necesitábamos. De acuerdo con las normas locales, existe un " sistema de medición limpio ", según el cual tenemos derecho a vender energía solar excedente a SoCal Edison y ganar $ 7.5 / mes, pero aun así, la compañía aún requeriría $ 10 / mes de nosotros para el derecho a permanecer conectado a la red. Dado todo esto, asumiendo el contrato de arrendamiento de Jag, pagaríamos $ 30 / mes más. Inmediatamente comenzaríamos a perder dinero. Apoyar las energías renovables es un negocio importante, y estoy a favor de gastar un poco más para ayudar al planeta. Pero me pareció incorrecto hacer esto transfiriendo dinero a una empresa comercial como Sunrun.

Le pregunté a Sunrun si podían recoger este sistema y ponerlo en la casa de otra persona. No estuvieron de acuerdo. La única forma de deshacernos de esta carga, tal como la entendemos, era pagar el monto total de más de 18 años de pagos a la vez comprando este equipo. Su costo fue de $ 27,300.

A mediados de febrero, nos detuvimos. No queríamos completar la transacción si eso significaba asumir obligaciones bajo un contrato con Sunrun. El fideicomiso, que administró la herencia de Jag en nombre de sus herederos, se negó a comprar el sistema. Sunrun bloqueó la venta con un documento llamado archivo UCC, que declaraba que la compañía tenía derechos sobre su propiedad. Nuestro prestamista se negó a darnos dinero sin resolver este problema.

Al principio me entristeció, y luego me sentí como una insignificancia mercantil debido a un fuerte apego a una caja de madera. Pero, por supuesto, no fue tan simple. Para entonces, el hogar ya significaba para nosotros un lugar donde Alex y yo podríamos, quizás con uno o dos hijos, construir nuestro futuro.

En unos pocos meses, los reguladores votarán para hacer de California el primer estado de los Estados Unidos , donde, desde 2020, la construcción de casi todas las casas nuevas definitivamente requerirá el uso de paneles solares. Esto significa que el sistema TPO pronto se generalizará. (En relación con esta noticia, las acciones de Sunrun y sus competidores se dispararon). Esto debería seguir complicando la economía de comprar casas después de que al menos algunos compradores, o aquellos que vienen después de ellos, hagan sus cálculos, como lo hicimos Alex y yo.

Lynn Juric, directora de Sunrun desde 2015, madre de dos hijos, aparece regularmente en las listas de 40 menores de 40 años [Lista de Forbes de los jóvenes más influyentes / aprox. trans.] y ​​"las mujeres más influyentes en los negocios". Harvard la invitó a su lugar para jugar para los equipos de voleibol y baloncesto. En cambio, fue a Stanford, y al final fue a trabajar en una sociedad anónima cerrada, donde se le pidió que hiciera llamadas frías a varios directores de la compañía; fue porque sabía que se sentiría incómoda haciendo esto. Unos años más tarde, mientras estudiaba en la Stanford Business Graduate School, conoció a su compañero de clase Ed Fenster, que trabajaba para Blackstone Group LP, y a su amigo Nat Creamer, un oficial de la Marina de los EE. UU. Que acababa de regresar de Afganistán. Esta trinidad se ha propuesto la tarea de hacer que la energía solar sea más accesible. En esencia, el problema era matemático: "un desafío desde el punto de vista del modelo de negocios y las finanzas", me dijo Juric cuando nos reunimos con ella en la sede de Sunrun en San Francisco en diciembre. Él, Fenster y Creamer fundaron Sunrun en 2007.

SunEdison ha utilizado el modelo TPO para proyectos comerciales durante años, y SolarCity Corp. Superó a Sunrun, ingresó primero al mercado de hogares y se lanzó en 2006 con el apoyo de $ 10 millones de Elon Musk, primo de los dos hermanos que fundaron la compañía. Durante años, Sunrun ha estado observando el loco gasto de sus competidores tratando de ganar participación de mercado y cómo las nuevas empresas han llenado esta área.


Uso doméstico de energía solar en los EE. UU., GW * h / día

Como resultado, la paciencia de Sunrun valió la pena. SolarCity casi se arruinó debido a enormes deudas, y Tesla Inc. tuvo que salvarlo en 2016 SunEdison, Sungevity Inc. y otros se han declarado en bancarrota . Sunrun continuó enfocándose en mejorar los márgenes y el uso de subsidios del gobierno, mientras tomaba la posición de un defensor ambiental y el mal estado de Silicon Valley. A principios de 2018, la compañía estaba entregando más megavatios en los hogares que cualquiera de sus competidores. Cada trimestre, excepto uno, aumentó su participación en el mercado, y desde mediados de 2015 tiene 218,000 clientes en 22 estados, en Washington, DC y Puerto Rico (la mitad de los clientes están en California) y tiene 4,000 empleados. Las acciones de Sunrun casi han triplicado su valor en los últimos 12 meses, y la compañía espera que su base de usuarios crezca un 30% este año fiscal.

Y el nuevo mandato para California no es esperar mucho. Juric cree que hará que el consumo de energía solar sea un fenómeno normal y menos riesgoso a los ojos de los propietarios. Específicamente, me dijo, sería bueno para las empresas que trabajan en el modelo TPO. Los constructores no querrán ofrecer paneles solares en la carga de la casa, esto aumentará el precio. En cambio, los compradores financiarán los sistemas con un pago separado: Sunrun está negociando esto con los 10 desarrolladores estatales más grandes. El 85% del negocio de Sunrun depende de TPO.

Para proporcionar a los clientes paneles de decenas de miles de dólares sin un pago inicial, debe tener una red financiera sofisticada. Los pagos mensuales de los contratos a 20 años proporcionan a Sunrun un flujo de caja futuro, pero hoy se necesita dinero para encontrar clientes, comprar equipos y pagar a los instaladores (y directores). El punto clave son los subsidios gubernamentales, especialmente los créditos fiscales a la inversión , lo que permite a los propietarios deducir el 30% del costo de los paneles de sus impuestos.


Los contratistas instalan paneles en el techo de una nueva casa en Sacramento

La estructura de exención de impuestos de los Estados Unidos también explica por qué el modelo TPO solo florece en este país. Los propietarios de viviendas en otros lugares compran paneles solares de inmediato y son mucho más baratos; Los estadounidenses pagan el doble que las personas en otros países. En Australia y otros países, existen subsidios o reembolsos importantes: en un momento, los subsidios australianos cubrían el 80% del costo de un sistema típico. Hoy cubren el 30% del costo, con una reducción general en los precios. Por el contrario, en los Estados Unidos, las personas que compraron el sistema de inmediato no reciben un subsidio hasta que presenten la próxima declaración, y luego, el subsidio tiene derecho a ellos solo si sus impuestos lo exceden. Estos y otros factores juegan en manos de Sunrun.

En la primera etapa de desarrollo, Sunrun incurre en deudas y recibe inversiones de los llamados "inversores de capital fiscal". Solo un par de docenas de compañías tienen suficientes oportunidades financieras e interés en créditos fiscales para hacer esto. Entre ellos están Google, JPMorgan Chase y General Electric, dijo Joe Osh, analista de tecnología energética de JMP Securities LLC. Invierten en Sunrun, no para obtener ganancias serias, sino para reducir los pagos de impuestos: al poseer miles de sistemas de producción de energía solar, pueden recibir reembolsos de impuestos, reduciendo la carga en otras áreas de actividad. Hugh Bromley, analista de energía solar en BloombergNEF, dijo que Sunrun y sus competidores, aunque ofrecen paneles solares, son más interesantes en la creación de "una de las industrias de ingeniería financiera más sofisticadas de todos los sectores de la economía estadounidense".

Solo el 1% de los hogares de EE. UU. Donde vive una familia, es decir, 1.8 millones, están equipados con paneles solares, y la comprensión general del sistema TPO en la industria de bienes raíces sigue siendo limitada. Nuestro agente inmobiliario con 35 años de experiencia nunca se ha encontrado con esto. Los agentes inmobiliarios de Jaga también se comportaron de forma insegura. Al principio no mencionaron paneles en absoluto. Luego dijeron que los paneles pertenecen a Sunrun, y si no queremos renovar el contrato, la compañía los eliminará. Luego, aparentemente, habiendo aprendido el costo de esta opción, pasaron de regreso.

Con la ayuda de un abogado local y mi suegro, un abogado de contratos de jubilación, escribí una carta al Jaga Trust, acusando a los agentes de no garantizar los derechos de propiedad sin ser gravados por terceros, aunque dijeron lo contrario. Amenacé a la corte. Este fue el último intento, y ninguno de nosotros pensó que funcionaría. Pero funcionó.

El 1 de marzo, el representante de Jaga Trust escribió un correo electrónico a Sunrun, donde acordó comprar el sistema. El 22 de marzo, obtuvimos las llaves de la casa y me puse de pie, todo tan radiante, en medio del comedor vacío, y luego me tomé una selfie. 30 de marzo, nos mudamos.


Techo de garaje después de quitar paneles

Sunrun llama a nuestra demanda de la confianza de Jag para comprar y eliminar el sistema "extremadamente único y raro". La mayoría de las veces, los vendedores pasan el contrato a los compradores (Sunrun dice que esto sucede el 94% del tiempo) o prepagan los paneles y permanecen en el techo para que los use el próximo propietario. Me reprocho a mí mismo desde que supe de esto último. Esto ahorraría $ 12,000 y nos permitiría apoyar a la industria de la energía solar y recibir electricidad "gratis", mientras que Sunrun aún sería responsable del mantenimiento y reparación.

Desde el punto de vista de Sunrun, esta también sería una buena opción. El precio total de recompra de $ 27,300 se debe a la necesidad de contabilidad TPO. Los créditos fiscales federales y la depreciación acelerada que disfrutan Sunrun y sus inversores requieren que los sistemas permanezcan operativos durante cinco años. Si el sistema ya no se usa antes, el servicio de impuestos se devuelve el costo. El precio de compra del equipo de Sunrun incluye no solo los pagos restantes por 18 años de uso, sino también la pérdida de los descuentos impositivos y la depreciación.

Todas estas dificultades me hicieron pensar en Jaga. Cuando firmó con Sunrun, ocho meses antes de su muerte, había estado luchando contra el cáncer durante varios años. ¿Entendía las consecuencias de sus acciones?


De las cuatro opciones de pago, tres serían más rentables para Jag que un contrato con Sunrun. Durante 20 años del contrato, los pagos junto con el mantenimiento de los paneles habrían resultado en Jag a $ 24,000

Una vendedora de Sunrun, que trabajó con Jag, era parte de una extensa red de vendedores que trabajaban para una comisión, que incluye tanto a empleados directos de la empresa como a terceros. Sunrun realizó ventas, enviando personas a los fanáticos falsos en los juegos de fútbol y compradores en las tiendas (como me dijo un ex vendedor, Costco es solo una mina de oro), así como caminando de puerta en puerta y haciendo llamadas frías. La base del discurso publicitario del vendedor es un 20% de ahorro, un seguro contra aumentos impredecibles en las tarifas de servicios públicos y el placer emocional de mejorar el medio ambiente.

Pero los sitios de revisión de clientes y las noticias locales están llenas de clientes frustrados que advierten a otros que no entren en un sistema de TPO ofrecido por Sunrun y otras compañías. Los fiscales generales y los políticos estatales envían quejas en nombre de las personas que afirman haber absorbido sistemas costosos que no pueden pagar después de firmar un contrato que no entendieron; o que pagan más por la electricidad, y no menos, como se les prometió; o que ahora tienen problemas con la venta de casas, ya que este sistema repele a los compradores potenciales, como fue mi caso. Al mismo tiempo, los clientes de Sunrun y otras compañías deben firmar cláusulas de arbitraje que les prohíban presentar reclamaciones por su cuenta o unirse a una demanda colectiva.

Planteé esta pregunta en una conversación con Yurich, quien señaló la presencia de la calificación A + emitida por su empresa por la organización de evaluación sin fines de lucro Better Business Bureau, y dijo que las "brillantes excepciones" que atacaron los periodistas no representaban la imagen general de la experiencia típica que recibió el cliente. . Negó con vehemencia que su empresa estuviera reforzando la reputación negativa de la industria. Por el contrario, "creo que nos ayuda a destacar", dijo. - Para tener éxito a largo plazo en un negocio así, en primer lugar, necesita una buena reputación, por lo que la opinión del cliente es extremadamente importante. Si solo quisiera ganar dinero, me quedaría en el negocio de inversión. Quiero hacer algo que cambie el mundo ".

Charlé con ocho empleados actuales y anteriores de Sunrun, y algunos elogiaron la cultura de ventas de la compañía, diciendo que no se fomentaba el mal comportamiento. Otros dijeron que no castigaban las tácticas de ventas poco éticas cuando abrían. « , „“, , – », — , , . « , , , ». , , , . , , , 60% 50% , 10% , .

Los clientes potenciales a menudo preguntan qué sucede si intentan vender su casa. Los vendedores con los que hablé me ​​aseguraron que los paneles solares agregan valor a la casa, reduciendo el costo de su mantenimiento. Yurich dijo lo mismo en nuestra entrevista. Sin embargo, para los sistemas TPO, no hay datos o investigaciones de una organización acreditada que pueda confirmar esto. El Laboratorio Nacional de Lawrence Berkeley, una organización de investigación con sede en California, descubrió que un activo podría considerarse un sistema de propietario completo. El estudio mostró que las TPO no ofrecen ninguna ventaja, y no se consideran activos ni desventajas (sí, dígaselo a Jaga Trust).

Sunrun, , , 2017. « Sunrun» ( ). . 61 31 12 – . « » . « » « ». « » – « ».


Sunrun

Yurich no tardó en defender estas tácticas cuando las mencioné en una entrevista. Llamó al dolor "una descripción honesta de las sensaciones de las personas" que pagan facturas de servicios públicos. "Vendemos un reemplazo para la electricidad tradicional, por lo que debemos demostrar que nuestro producto es superior a los existentes". Más tarde, el representante de Georgia, Dempsey, me escribió por correo electrónico: “La técnica de detección del dolor se atribuye a David Sandler, quien ideó el Sistema de Ventas Sandler. Sandler define el dolor como "descubrir las razones por las cuales un cliente potencial puede hacer una compra y asumir la responsabilidad de resolver todos los problemas que impiden que el cliente logre el éxito". Nuestra creciente base de clientes es evidencia de que los hogares desean cambiar a servicios de electricidad de calidad superior,ofrecido por paneles solares y baterías para el hogar ".

Los consumidores quieren ser más ecológicos, pero sobre todo, como enfatiza Sunrun, quieren ahorrar. La compañía promete ahorros al ofrecer un costo de servicio más bajo que el promedio de las facturas de electricidad en un lugar en particular, y luego aumentar el costo de sus servicios más lentamente que el costo de la electricidad tradicional. Todo esto se basa en las afirmaciones de que el costo de la energía tradicional en el pasado "creció rápidamente", y que este seguirá siendo el caso. Sunrun supone que el costo de la energía aumentará en un 3.76% anual. Esto es más del doble del aumento promedio en el costo de la electricidad en el país, según las estadísticas gubernamentales (el consumo promedio también está disminuyendo, ya que los electrodomésticos se están volviendo más eficientes). Sunrun afirma que los precios subirán más rápido en el futuro, en particular,dado que en un futuro cercano, los proveedores de electricidad tendrán que gastar en actualizar la red.

Independientemente de lo que ocurra con los precios, un sistema de energía solar montado en el techo diseñado adecuadamente debería reducir la factura de servicios públicos para la mayoría de los estadounidenses. Si tiene esa oportunidad, es mejor comprar dicho sistema de inmediato, pero no todos son capaces de hacerlo. La simplicidad y conveniencia de un sistema TPO puede ser atractivo.

Pero hay otro giro inesperado en esta historia. Unos meses después del final de este drama, me esperaba una sorpresa.

Sunrun, , SoCal Edison , , $115/. , . , Sunrun, , $79/. , 85% , , $87. $8 , . Sunrun , , « », « », .

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La historia no termina ahí, por ejemplo, los paneles de Jag nunca funcionaron a plena capacidad. Todo esto se debe a lo que Sunrun describió como "sombreado grave" debido a un árbol que crece en el patio de un vecino. Sí, exactamente: Sunrun instaló el sistema a la sombra de un gran árbol viejo. Esto nuevamente plantea preguntas sobre la lógica del vendedor que trabajó con Jag. Sunrun tiene una garantía: si el sistema no alcanza el rendimiento, recibirá una compensación. En el caso de Jag, la compensación de $ 203 fue transferida a su cuenta el 17 de julio de 2017, seis meses después de su muerte.

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