هل سيساعد إنتاج المصانع للوحدات السكنية على معالجة نقص المساكن

يعاني المطورون من مشاكل المناطق السكنية ، ويوسعون مفهوم تجميع المصانع للمنازل لتصنيع المباني السكنية بأكملها

في Factory OS في فاليجو ، كاليفورنيا ، يتم تجميع الأجزاء المنزلية المعيارية في عدة مواقع ، يعمل كل منها مع جزء محدد من عملية التجميع. في الصورة - عاملان متخصصان في تصنيع وتركيب الجدران

في ولاية كاليفورنيا ، هناك أزمة عقارية مستعرة بسبب عدم وجود مساكن بأسعار معقولة ، والتي تحاول جميع المدن في الولاية محاربتها [ لا تتجاوز نسبة الرهون العقارية في كاليفورنيا 5 / تقريبًا. ترجم.]. يعتقد Rick Holiday ، وهو باني منطقة خليج سان فرانسيسكو لفترة طويلة ، أنه يمكن العثور على إجابة واحدة في حوض بناء السفن القديم في Vallejo ، على بعد 40 دقيقة بالسيارة من سان فرانسيسكو.

هنا ، في مستودع بحجم ملعب كرة قدم حيث اعتاد العمال على تجميع الغواصات ، افتتحت Holiday مؤخرًا نظام التشغيل Factory ، وهو مصنع يصنع المنازل. من الحافة هناك الخشب والأنابيب والبلاط والأحواض والمراحيض. على الجانب الآخر هناك شقق منفصلة ، يمكن نقلها بالشاحنات إلى موقع البناء وتثبيتها ، بعد تجميع منزل منها في غضون بضعة أشهر فقط.

قال هوليداي خلال جولته الأخيرة ، مشيًا في أماكن العمل السابقة على خط التجميع وأكوام مواد البناء - النوافذ والأنابيب ولفائف العزل الوردي: "إذا لم نبني منازل بطريقة مختلفة ، فلن يكون لدى أحد مساكن".

بعد ما يقرب من عشر سنوات من الركود سحق صناعة بناء المساكن ، والتي تسببت في موجات من إفلاس المقاولين وفصل البنائين الذين غادروا إلى وظائف أخرى ، لا يزال المطورون بعيدون عن شكلهم السابق. اليوم ، لا تتجاوز سرعة بناء الشقق والمنازل الجديدة نصف ذروة عام 2006.


في النقطة الأولى من الأرضيات الناقلة يتم جمعها


يقطع Jeff Anderton ، عامل Factory Factory ، ملفات تعريف السقف ، والتي سيتم إدراجها بعد ذلك في غرف معيارية


العديد من الحمامات تنتظر في الطابور


في عدة نقاط ، يركز العمال على تصنيع وتركيب سقوف الوحدة.

تحتاج الولايات المتحدة إلى منازل جديدة ، لكن صناعة البناء تكافح مع الطلب. يقل عدد العاملين في مجال بناء المساكن بنسبة 23٪ عن عام 2006 ، بينما يقل المتخصصون مثل السباكين والنجارين والكهربائيين بنسبة 17٪. الطلب على الإسكان مرتفع ، وليس هناك عدد كاف من العمال ، لذلك يرفع المطورون الأسعار ، ويتنافسون على عدد محدود من المقاولين.

ارتفعت تكاليف البناء في جميع أنحاء البلاد على مدى السنوات الثلاث الماضية بنسبة 5 ٪ سنويًا ، وفقًا لمؤشر تكلفة بناء تيرنر. في المدن الكبرى وفي كاليفورنيا ، كانت التكلفة تنمو بشكل أسرع ، وفقًا لشركة البناء RSMeans. في منطقة الخليج ، يقول المطورون أن تكلفة البناء على مدى السنوات الثلاث الماضية زادت بنسبة 30٪ - لدرجة أنه تم تأجيل حتى المشاريع الفاخرة.

قال Lou Vazquez ، مؤسس ومدير Build ، وهو مطور ومقره في سان فرانسيسكو: "وصل كل شيء إلى درجة أنه من المستحيل تأجير أو بيع الشقق بكميات من شأنها أن تظل طافية."

يحدث ارتفاع تكاليف البناء في أسوأ لحظة ممكنة للمدن النامية مثل نيويورك وسياتل وسان فرانسيسكو ، والتي تعاني بالفعل من نقص شديد في الإسكان الميسور التكلفة ، وهذا هو السبب في نمو السكان المشردين وهناك جدل ساخن حول النمو وإعادة بناء المباني المتداعية. حاول المشرعون في الولاية والمدينة الفردية التعامل مع قضايا الإسكان من خلال إصدار المزيد من الإعانات للإسكان الميسور التكلفة ، وتبسيط قواعد البناء وإضفاء الشرعية على تشييد المباني ذات الطوابق العديدة .

ولكن حتى إذا اخترقت كل مدينة باهظة الثمن بشكل مفاجئ فجوة من القيود القانونية ومقاومة السكان المحليين ، مما يعوق البناء - وهذا أمر غير مرجح - لن تتمكن صناعة البناء المنهكة اليوم من الوصول إلى السرعة المطلوبة. إنه يضرب كل من الأغنياء والفقراء ، لأنه يزيد من تكلفة الوحدات السكنية الخاصة وسعر المساكن بأسعار معقولة.

سيصوت سكان كاليفورنيا هذا العام على تخصيص 4 مليارات دولار من الإعانات لبناء مساكن ميسورة التكلفة. في سان فرانسيسكو ، حيث يقول المطورون أن تكلفة بناء شقة واحدة ترتفع إلى 800000 دولار ، وستكون هذه الإعانات كافية لبناء حوالي 5000 شقة ، وهو ما سيكون انخفاضًا في الدلو. يقول جون: "لقد ارتفعت التكلفة كثيرًا لدرجة أنه أصبح من المستحيل بناء منازل حيث يرغب الناس في العيش بأسعار الشراء أو الإيجار التي يمكنهم تحملها".
بيرنز ، مؤسس شركة جون بيرنز للاستشارات العقارية.



كل هذا يجبر المطورين ، مثل عطلة ، على البحث عن طرق بناء أرخص وأقل كثافة في العمالة - والشركات الناشئة التي تعد بذلك ، يصب المستثمرون في أموالهم. تلقت شركة Katerra ، وهي شركة منزلية تم إنشاؤها في المصنع وتم تأسيسها قبل ثلاث سنوات وتقع في مينلو بارك ، تمويلًا بقيمة 1.1 مليار دولار . تم افتتاح العديد من الشركات الناشئة الأخرى ، بما في ذلك Blokable من سياتل وكاسيتا من أوستن (تكساس) و RAD Urban من أوكلاند (كاليفورنيا) ، على مدار السنوات الخمس الماضية.

قال ستونلي بابتيست ، المؤسس المشارك لشركة Urban Us ، وهي شركة استثمار في بروكلين استثمرت في Blokable: "النظام الحالي لا يتعامل مع الطلب ، ونتيجة لذلك ، فإن الناس يفتقرون إلى الفرص ، وهذا يؤثر على الاقتصاد". "هذه مشاكل كبيرة وأسواق كبيرة."

تتنوع التقنيات ، ولكنها عادةً ما تدور حول تبسيط البناء بفضل الألواح المصنوعة في المصنع والتي يمكن تجميعها معًا مثل أثاث ايكيا ، والشقق المعيارية التي يمكن تكديسها فوق بعضها البعض مثل الطوب LEGO. أفاد ثلث المطورين الذين شملهم الاستطلاع بواسطة FMI أنهم يحاولون تنظيم تجميع المصانع للفراغات بشكل أو بآخر - وهذا أكثر بكثير مما كان عليه في عام 2010. هم مهتمون بكل من المباني السكنية والفنادق ، وكذلك المرافق الطبية والشركات الصناعية ، وكذلك مطاعم الوجبات السريعة .

وقال كريس جياتينا ، الرئيس التنفيذي لشركة BLOX ، وهي عبارة عن مكونات معيارية لبناء مستشفيات: "هذا أحد تلك الأشياء التي تبدو وكأنها طريق للنجاح السريع ، ولكن في الواقع استغرقت 10 سنوات وتطلبت العمل الشاق لمئات الأشخاص".

الوسطاء والمخاطر

صناعة البناء العالمية هي وحش بقيمة 10 تريليون دولار يحدد المكان الذي سيعيش فيه الناس ، وكيفية الوصول إلى العمل ، وكيف ستبدو المدن. كما أنها واحدة من الشركات الأقل كفاءة في العالم . لم تزد كفاءة البناء - عدد المباني التي بنيت في ساعات العمل - منذ عام 1945 ، وفقًا لمعهد ماكينزي العالمي. خلال هذا الوقت ، زادت قطاعات مثل الزراعة والتصنيع والبيع بالتجزئة إنتاجيتها بنسبة 1500 ٪. وبعبارة أخرى ، بينما تلقى بقية الاقتصاد مساعدة السيارات وأجهزة الكمبيوتر والروبوتات ، تظل فعالية المطورين كما هي خلال الحرب العالمية الثانية.

لفهم هذا ، فكر في كيفية بناء المنازل بالضبط. كل شيء يبدأ مع المطور ، الذي لا يبني أي شيء ، ولكنه يحصل فقط على قطعة أرض وقرض ، ويحصل أيضًا على إذن من الحكومة. في هذه المرحلة ، يتم تحويل الأموال إلى المقاول العام الذي قدم عرضًا ناجحًا للبناء ، والذي ينقله إلى المقاولين من الباطن الذين فازوا بالمزادات لأشياء مثل مياه الصرف الصحي أو الصفائح المعدنية ، والتي غالبًا ما تقوم بتحويلها إلى مقاولين من الباطن أصغر.

يصف المقاولون عملية إعادة التوجيه هذه بأنها "مخاطر وساطة". ويعني ذلك أنه على الرغم من أن الجميع في هذه السلسلة وافقوا على بناء مشروع معين بمبلغ معين من المال ولفترة زمنية معينة ، إلا أن أيا منهم ليس متأكدًا من أنه يمكنهم القيام بذلك بنفس السعر أو السرعة التي وعدوا بها. إنهم يفوضون هذا الخطر ، ويدفعون لشخص آخر للقيام بذلك نيابة عنهم ، ناقص عمولة صغيرة.




هناك 24 نقطة تجميع على خط أنابيب Factory OS. إلى المحطة رقم 17 ، حيث يتم تثبيت النوافذ ، تبدأ الوحدات في تمثيل المنتج النهائي


المطبخ على وشك الانتهاء


وحدة استوديو جاهزة ، جاهزة للشحن.

"افترض أنك المقاول الرئيسي ، وأن المقاول من الباطن يوافق على إكمال العمل. قال راندي ميللر ، مدير RAD Urban ، واصفاً قطار الفكر في هذه العملية ، بمجرد توقيع العقد ، لا تهتم بعدد ساعات العمل اللازمة لإكمال المشروع ، لأن هذه ليست مشكلتك.

هدف الشركات التي تبني وحدات في المصنع هو قلب هذا النموذج رأساً على عقب. بدلا من إسقاط المخاطر ، يأخذ المقاول كل منهم على عاتقه. بدلاً من نقل العمل إلى المقاولين من الباطن ، يقومون بتوظيف عمالهم في المصنع. قال ميللر: "يقول المقاول الرئيسي:" يا إلهي ، البناء شيء فظيع ، دعني أنقل كل هذه المخاطر ". "أقول: يا إلهي ، البناء شيء فظيع ، لذا من الأفضل التخطيط لكل شيء والتحكم فيه."

المفهوم الأساسي ليس جديدا. في عام 1624 ، بنى المستوطنون في ماساتشوستس منازل من مواد مسبقة الصنع تم تسليمها من إنجلترا. تكرر هذا النمط في أستراليا وإفريقيا والهند عندما سلمت الإمبراطورية البريطانية مستعمرين وهياكل حول العالم ، وفقًا للهندسة المعمارية الجاهزة ، التي كتبها ريان سميث ، الأستاذ في جامعة يوتا.

على مدى القرون القليلة القادمة ، ظهرت إصدارات جديدة من هذه الفكرة أينما احتاج الناس إلى بناء الكثير من المساكن بسرعة - خلال كاليفورنيا جولد راش ، بعد حريق شيكاغو العظيم ، خلال التوسع الأمريكي إلى الغرب. في بداية القرن العشرين ، كانت Sears [مدير سلسلة البيع بالتجزئة / تقريبًا. باعت شركة ترانس.] عشرات الآلاف من منازل سيرز مودرن هومز ، التي كانت تتكون من قطع وألواح من صنع المصنع قام العميل بتجميعها بالفعل في الموقع.

في هذه العملية ، استوعبت صناعة البناء مفاهيم الإنتاج مثل الحزام الناقل - تم التخلص منها من قبل Levitt & Sons ، وهي شركة رائدة في البناء الشامل. لكن فكرة بناء البيوت في المصانع لم يتم تنفيذها بالكامل وعلى نطاق واسع بحيث يكون لها أي تأثير كبير - على الأقل في الولايات المتحدة.

أحد الأسباب التي جعلت الولايات المتحدة متخلفة عن أوروبا وأستراليا وآسيا - حيث توجد شركات تعمل بشكل جيد لتصنيع المباني المعيارية - هي الطبيعة الحضرية لسكان البلاد ، والكم الهائل من الأراضي المجانية التي أبقت تكلفة بناء المنازل الفردية منخفضة نسبيًا. والشيء الآخر هو أن صناعة البناء لديها هامش صغير للغاية ، لذلك ليس من المعتاد استثمار الأموال في البحث والتطوير هناك.

فرص الإرهاق عالية ، وكل فشل خطير يؤدي إلى رفض المفهوم. خلال طفرة البناء في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، افتتحت Pulte Homes ، وهي واحدة من أكبر شركات التطوير العقاري ، مصنعًا للمنزل لإحداث ثورة في صناعة البناء. أغلقتها الشركة في بداية أزمة الإسكان في عام 2007.


يقوم البناؤون المجريون بتخفيض المطبخ المصنوع في المصنع لبناء منزل ؛ 1950s

الآن ، بدلاً من بناء منازل منفصلة لأسرة واحدة ، تركز شركات تصنيع المصانع على الوحدات السكنية والشقق الكثيفة. وذلك لأن بناء المنازل الفردية لم يصل بعد إلى مستوى ما قبل الأزمة ، وتعافت المباني السكنية بشكل جيد. قال RAD Urban Miller: "هدفنا هو أن نكون قادرين على بناء مبنى من 40 طابقًا في 12 شهرًا ، وبنصف تكلفة البناء التقليدي".

ومع ذلك ، على الرغم من أن شركات البناء يمكنها تقليل تكلفة البناء ، إلا أن هذا لا يعني أنها تستطيع تحقيق النجاح. تضع كل شركة حقيقة أنها يمكن أن تبني بكفاءة أكبر مما تسمح به الطرق المتاحة. ولكن لا يزال يتعين إثبات ذلك ، على الأقل على نطاق واسع.

الكفاءة مقابل العمال

فكر Factory OS Holiday في المنازل المعيارية منذ حوالي أربع سنوات عندما كانت تحاول تنفيذ مشروع في تروكي ، كاليفورنيا ، في مستوطنة جبلية مكونة من 15000 شخص بالقرب من بحيرة تاهو. وقال انه كان من المخطط بناء ما بين 800 و 1000 شقة ومجمع سكني معيشية كثيفة لكن "الاعداد لم توافق". "لم تنجح في تقليل التكلفة أكثر من اللازم."

جاء عطلة بفكرة البناء المعياري لمقاوله منذ فترة طويلة ، لاري بيس من مدفع المدفعون ، الذي كان على مدى الأربعين سنة الماضية يبني مشاريع مختلفة ، من المنازل الفردية إلى الوحدات السكنية متعددة الطوابق وناطحات السحاب المكتبية. يتذكر بيس ، "لقد قلت أن المشاريع المعيارية فشلت ، لكننا لسنا بحاجة إليها" ، مما عزز البيان بكلمة قوية.

لكن هوليداي أصر ، واستخدم هو وبيس التكنولوجيا المعيارية ، التي تم اقتراضها من مصنعين ، لبناء أربعة مشاريع في منطقة الخليج. يخططون للقيام بنفس الشيء مع المشروع في تاكي. أحب بيس البناء المعياري كثيرًا لدرجة أنه اقترح جذب المستثمرين وبناء مصنعه الخاص.

رسم بيس مؤخرًا عملية المصنع بالكامل. في المحطة الأولى ، خارج الباب مباشرة ، عمل أربعة عمال فوق وتحت المنصة المرفوعة ، مما جعل ما سيصبح الكلمة لاحقًا. وضع شخصان في الأعلى غطاء الأرضية ، ورجل وامرأة من الأسفل يعلقان الأنابيب.


المشروع المنجز: شقق بيركلي (كاليفورنيا) المبنية من وحدات المصنع مع بعضها البعض


تم تصميم وبناء الشقق لزيادة المساحة الداخلية


الجزء الذي تم تجميعه في المصنع: شرائط صغيرة في مداخل إخفاء الوحدة النمطية للمداخل


يتم استخدام النوافذ الموجودة فوق الأبواب للتهوية ، نظرًا لأن المنازل المعيارية في بيركلي ليست مجهزة بتكييف.

من هناك ، تتحرك الوحدة تدريجيًا على طول الخط ، وبعد المرور عبر النقطة 21 ، تحيط بها المراحيض والجدران الداخلية والجدران الخارجية والسقف والمآخذ والنوافذ والأحواض والكونترتوب والبلاط. وقال بيس إن الأمر يستغرق حوالي أسبوع لتصنيع الوحدة. الهدف هو إنتاج 2000 شقة سنويًا ، والتي يمكن أن تتحول إلى منازل من أربعة وخمسة طوابق ، كل منها سيحتوي على 80 إلى 150 وحدة.

بالنسبة للعمال ، فإن المصنع يعني أجورًا أقل ولكن أكثر استقرارًا. يدفع Factory OS 30 دولارًا للساعة ، بما في ذلك التأمين الصحي والعطلة لمدة أسبوعين. هذا أقل مرتين مما يمكن أن تكسبه في موقع البناء ، لكن العمل أكثر انتظامًا ، وبالنسبة للعديد من الأشخاص الذين يصلون إليه من المنزل أقرب.

توني فاندفارك ، قائد فريق نظام تشغيل المصنع البالغ من العمر 51 عامًا ، مسرور بهذا التبادل. يعيش على مسافة قصيرة بالسيارة من مصنع فاليجو ، حيث تكلف المنازل أقل من نصف ما يطلبونه عند مداخل سان فرانسيسكو. هذا يختلف تمامًا عن عمله السابق في مدينة سانيفيل في وادي السيليكون. ثم اضطر للذهاب إلى العمل لمدة ساعتين وثلاث ساعات للعودة إلى المنزل من العمل ، وبعد ذلك قرر استئجار غرفة ليكون أقرب إلى العمل في أيام الأسبوع.

وقال: "يمكن للمرء أن يعمل في موقع بناء ، ويكسب الكثير ، ثم يختفي هذا العمل".

إلى جانب حقيقة أنها لا تمطر على رأسك ، فإن الفرق بين العمل في موقع البناء ونظام Factory هو أنه يمكن تدريب أي عامل للقيام بأي نوع من العمل. وبالنسبة لنقابات المدرسة القديمة ، هذا بمثابة إعلان الحرب. قال لاري مازولا جونيور ، مدير الأعمال في UA Local 38 ، وهو اتحاد سباكة في سان فرانسيسكو يضم حوالي 2500 عضو من الشمال: "نموذج الأعمال جيد بالنسبة لي ، وبغض النظر عما يحدث للآخرين". كاليفورنيا

نظام التشغيل Factory ليس ضد النقابات. لديها عقد مع المجلس الإقليمي للنجارين في شمال كاليفورنيا ، الذي أنشأ مصانع معيارية أخرى ويدفع التكنولوجيا للنمو. المشكلة هي أن عمل البنائين منظم بنفس الطريقة كما هو الحال في مصنع السيارات في ديترويت ، حيث تمثل نقابة واحدة جميع العمال ، ويمكن تدريب العمال على القيام بأي عمل في الشركة.

هذا يختلف تمامًا عن البناء ، حيث تمثل النقابات مصالح السباكين والكهربائيين والنجارين والعديد من المهن الأخرى ، ويسيطر كل منهم على جزء من البناء. في العام الماضي ، كتب Mazzola رسالة إلى عمدة سان فرانسيسكو ، إد لي ، قبل شهر من وفاته ، وحثه على رفض Factory OS للوفاء بأي عقود للمدينة - على سبيل المثال ، بناء مساكن مدعومة.

وكتب "أي قرار لاستخدام خدمات نظام تشغيل المصنع سيظهر إهمالًا صارخًا للنقابات". طلب من العمدة الامتناع عن توقيع عقد مع الشركة إذا لم تسمح للنقابات بالعمل أيضًا. قال مازولا في مقابلة: "نتفهم أن الوحدات النمطية قادمة ، ونريد أن نكون جزءًا منها ، ولكن ليس على حساب عمالنا - وهذا ما يحدث".

وقال جاي برادشو ، مدير المنظمة في مجلس النجارين الذي يمثل عمال نظام التشغيل Factory ، إن ذلك سيكون غير عملي. تذكر النقطة الأولى التي عمل فيها أربعة أشخاص في الطابق السفلي وتحته. في عالم Mazzola ، يمثل اتحاد السباكة العمال الذين يقومون بتركيب الأنابيب ، والنقابات الأخرى تمثل العمال الذين يعملون من فوق.

قال برادشو: "سيكون من المستحيل وجود 10-15 منظمة عمالية لكل عامل في المصنع".

بالنسبة له ، النضال الحقيقي ليس لحماية أسماء المهن ، ولكن لضمان بقاء عمال المصانع في النقابة بشكل عام. ليس بعيدًا عن Factory OS ، في مركز تدريب للنجارين ، تعمل النقابة على تطوير برنامج لتدريب العمال على العمل في مصنع ينتج منازل نموذجية. وهو يأمل أن تتمكن من إعداد المزيد من الناس للصناعة المتطورة حتمًا.

وقال "هذا بالتأكيد أفضل من البناء الصيني".