تسجيل معاملة عقارية عبر الإنترنت

مرحبا القارئ!

في هذه المقالة ، أود أن أشارك تجربتي في كيفية إدارتي ، والتغلب على الصعوبات والجنون ، لتسجيل معاملة عقارية في Rosreestr عبر الإنترنت ، أي بشكل إلكتروني بالكامل. نعم ، نعم ، هذا يعني أنه حتى عقد البيع الورقي لهذه الصفقة غير موجود في الطبيعة.

لقد مرت 3.5 سنوات منذ الإعلان عن إمكانية تسجيل حالة الحقوق عبر الإنترنت ، وحتى الآن في RuNet لا يوجد حتى تعليمات واحدة مفصلة لهذه العملية غير الواضحة إلى حد ما.

يجب أن أقول على الفور أن الخبرة المكتسبة تشير إلى أنه لا يوجد عمليا أي شخص نجح. الإحصائيات التي تلوح في الأفق RosReestr حول بعض الأرقام الأكثر وحشية حول المعاملات التي تتم إلكترونياً يتم إنشاؤها على الأرجح من قبل أولئك الأشخاص الذين يستخدمون خدمات كتاب العدل لمعالجة المعاملات العقارية ، وكذلك أولئك الذين يكملون الصفقة إلكترونياً من خلال ابنة سبيربنك HouseClick . على الأرجح ، تستخدم هذه الطرق "مدخل" مختلفًا إلى Rosreestr ، من خلال بعض خدمات الويب SOAP والبرامج المطورة خصيصًا لهذا الغرض. لكننا سنتابع جميع الخطوات من الألف إلى الياء ، باستخدام بوابة الإنترنت الرسمية لروسريستر.

المتطلبات الأساسية

قانوني

أولا ، من الواضح ، لتسجيل معاملة ، تحتاج إلى كائن العقارات نفسه. ثانيا ، تحتاج إلى وضع عقد بيع. في هذه المقالة ، لن نتطرق إلى محتواها ، وسأشير فقط إلى أنه حتى على موقع Rosreestr ، توجد أشكال عقود عالمية إلى حد ما. ثالثًا ، الشرط الضروري هو عدم مشاركة ملكية العقار - وإلا فلن تتمكن من تجاوز كاتب العدل. أود أن ألفت انتباهكم إلى الدقة: يمكن بيع الملكية المشتركة (للزوجين) دون كاتب عدل ، ولكن الحصة المشتركة (على سبيل المثال ، نفس الزوجين ، ولكن من الواضح 1/2 حصة) - لم يعد. هذا ، بالمناسبة ، هو أول اختراق للحياة: عندما تحصل على عقار متزوج من أزواج ، سجّل الحق كملكية مشتركة. في المستقبل ، هذا سيوفر لك من الذهاب إلى كتاب العدل وتوفير الكثير من المال ، لأنه للمعاملات على التخلص من الأسهم ، وكتاب العدل تأخذ مبالغ مثيرة للإعجاب للغاية.

رابعاً ، إما أن يكون سند النقل مطلوبًا أيضًا ، أو أنه من الضروري تضمين بند في العقد مفاده أن العقد هو أيضًا صك نقل. ذهبت في الاتجاه الثاني ، لكن هنا لا يمكنني أن أنصح ، الجميع يقررون بنفسه ، بناءً على الموقف وتجربته.

التقنية

الشرط الفني الرئيسي هو توفر توقيع إلكتروني (وفقًا لـ GOST) لكل طرف في المعاملة. يمكن الحصول على "الحصول على توقيع" في مركز إصدار الشهادات (المشار إليه فيما يلي باسم CC) ، المعتمد من وزارة التنمية الرقمية والاتصالات السلكية واللاسلكية (MinKomSvyaz). هنا أود أن أكتب في أي المرجع المصدق ، ولكن هذا ليس كذلك. أولاً ، ليس كل CA يعمل مع الأفراد. ثانياً ، "الحصول على توقيع" لم يذهب هباءً لأنك تحتاج إلى الحصول عليه بشكل صحيح ليس عن طريق التوقيع ، كما هو الحال مع العديد من المراجع المصدقة ، ولكن عن طريق مفتاح الشهادة لمفتاح التحقق من التوقيع الإلكتروني. ما هو الفرق؟ الفرق هو أنه وفقًا لجميع قواعد أمان المعلومات ، تحتاج إلى إنشاء مفاتيح توقيع إلكتروني على محطة العمل الخاصة بك ، وإرسال مفتاحك العمومي فقط لإصدار شهادة (ما يسمى طلب الشهادة). لسوء الحظ ، هناك عدد قليل جدًا من المراجع المصدقة التي تسمح للعميل بالعمل وفقًا لسيناريو طلب الشهادة. تعتبر الخدمة ، التي قد يتم توفيرها بواسطة المرجع المصدق بنسبة 100٪ عند إصدار توقيع إلكتروني ، بما في ذلك إنشاء زوج رئيسي ، فكرة سيئة للغاية بالنسبة لك ، لأن ينتهي بك الأمر مع زوج المفاتيح للخطر في البداية. ثالثًا ، مع هذا النهج ، تفرض CA على شركة النقل الرئيسية عليك ، والتي في 95 ٪ من الحالات سيئة بما فيه الكفاية. أطلب من شركة الاتصالات الذكية شركة نقل ذكية تنشئ زوج مفاتيح داخلها ولا تسمح للمفتاح الخاص بمغادرة شركة الاتصالات.

لذلك ، لا تعول على الإعلانات ، ولكن بعد دراسة السوق ، تم الكشف عما يلي:

1. الخيار الأمثل لشركات النقل الرئيسية حتى الآن هو Rutoken EDS 2.0 (مرحبًا Neraverin ، متى ستبدأ في بيع FCS باستخدام GOSTs الجديدة؟) ، السعر حوالي 1200 روبل. أنصحك أن تأخذ الخيار في عامل الشكل الصغير ، لأنه كان للمؤلف تجربة حزينة في توزيع حامل مفاتيح كامل الحجم ، عالق في موصل USB الأمامي ، الجزء الخلفي من الكرسي. 12/13/2019 التحديث : أصدرت Rutoken إصدار Rutoken EDS 2.0 3000 - وهذا هو رمز مميز أكثر إثارة للاهتمام باعتباره FCN
2. إن الخيار الأمثل لـ CA هو شركة "Tensor" (التي لها مدونتها الخاصة على المحور - tensor_sbis ) ، والتي لا تصدر فقط شهادة للأفراد ، وتعرف كيفية القيام بذلك وفقًا للبرنامج النصي مع طلب شهادة ، كما تتضمن ترخيصًا سنويًا لـ CryptoPro في الشهادة ، وكذلك على عكس الكثيرين ، فإنه يصدر شهادتين في آن واحد - وفقًا لـ GOST القديم (2001) ووفقًا للجديد (2012). على الرغم من أن هذا الأخير لا يزال قيد الاستخدام. وكل هذا لحوالي 500 روبل.
3. أفضل خيار لبرنامج للعمل مع كل هذا هو Windows ، CryptoPro CSP هو بالضرورة الإصدار 5 و Yandex.Browser
4. ستحتاج إلى المكون الإضافي CryptoPro EDS Browser ، والذي تحتاجه بوابة Rosreestr لتوقيع تطبيقاتك من المتصفح
5. ستحتاج إلى برنامج يتيح لك إنشاء عدة توقيعات إلكترونية (واحدة من كل جانب من المعاملة) في ملف تنسيق PKCS # 7 (توقيع إلكتروني في النموذج المرفق). ذلك لأن Rosreestr لا يسمح لك بتحديد ملفات .sig متعددة لوثيقة واحدة ، وهي العقد. لم أجد أي شيء أفضل من برنامج CryptoARM . نعم ، إنها تكلف مالاً ، لكن لديها فترة تجريبية مدتها أسبوعان مع وظائف كاملة. ونحن لسنا بحاجة إلى المزيد. إذا كان هناك من ينصح بشيء أكثر حرية أو مجانًا ، فاكتب في kamenty ، سأضيفه إلى المقالة. محدثًا : اقترح samponet أن يكون هناك فائدة مجانية من Takskom - Cryptoline ، على الرغم من أن واجهتها غريبة إلى حد ما ، ولكنها تعمل ، وأنها لا تبحث في الأسنان عن حصان موهوب.

الحزن والحزن اللذين لديك لاستخدام Windows ، لكن لا يمكنني الحصول على كل هذا للعمل في نظام Linux. ربما سوف يصطاد شخص ما هذا العلم ويقوم بالجزء الثاني حول كيفية تسجيل Free People للعقار.

لماذا يستحق استخدام CryptoPro الإصدار 5؟ لأنه في النهاية ، في الإصدار الخامس ، نفذت CryptoPro الدعم للعمل مع حاملات مفاتيح الأجهزة. يمكن للإصدار الرابع من CryptoPro فقط إنشاء مفاتيح برمجية - باستخدامه ، لن يتم استخدام مشغل Rutoken EDS 2.0 الخاص بك إلا على أنه "محرك أقراص فلاش" لتخزين المفاتيح ، لكن هذه المفاتيح لن تكون قابلة للاسترداد.

لماذا Yandex.Browser؟ لأنه إذا دخل التوقيع الإلكتروني في حياتك بإحكام وبدأت في استخدامه لأغراض أخرى (على سبيل المثال ، الوصول إلى حساب دافع الضرائب الشخصي الخاص بك - كيان قانوني) ، فإنك لن تواجه توقيعًا إلكترونيًا فقط وفقًا لـ GOST ، ولكن أيضًا مع TLS على خوارزميات GOST. وهنا Yandex.Browser لا يوجد لديه منافسين ، لأنه إنه يعمل خارج الصندوق ، لكن في Chrome و Firefox تحتاج إلى تثبيت تصميمات مخصصة (la CryptoFox). وهكذا ، وجدت أنه من الحكمة استخدام Yandex.Browser للعمل مع جميع المسائل المتعلقة بالهيئات الحكومية ، لذلك وضعت مجموعة من المكونات الإضافية المقابلة هناك.

البديل الثاني ، الذي يعمل فيه خارج الصندوق ، هو IE ، لكن ... أنت تفهم)

ومع ذلك ، تأتي قرف صغير مني ومن شركة Tensor (آمل أن يقرأها tensor_sbis ) ، وليس جميع الموظفين الذين يفهمون ماهية طلب الشهادة وكيف يمكن للعميل إنشاء زوج رئيسي على جانبهم. في بعض الأحيان يجب عليك اختراق عدة خطوط لمديري مبيعات الدفاع. إذا ارتفع عقلك بحيث لا يمكن القيام بذلك ، فإن المدير أليكسي إيجوروف يعد خيارًا مثبتًا. اطلب إرسال طلبك إليه.

بالإضافة إلى ذلك ، لتنفيذ هذا المخطط ، تعرض Tensor استخدام المكون الإضافي للمتصفح الخاص به ، والذي يتفاعل مع موفر التشفير المثبت ونماذج (بعد إنشاء زوج المفاتيح) ويرسل طلب شهادة إلى خادم الشركة في نموذج مخفي عن المستخدم. ماذا يمكن أن ترسل هذه القطعة من البرنامج إلى خادم الشركة ، ونحن لا نعرف. ولكن باستخدام وسيط رئيسي مع مفتاح خاص غير قابل للاسترداد ، يمكننا على الأقل التأكد (إلى حد ما) من عدم إرسال مفتاحنا الخاص إلى خادم الشركة.

لذا ، في نهاية هذا القسم ، يجب أن يكون لديك كل التفاصيل الموضحة: البرامج والأجهزة والتوقيع الإلكتروني.

إلى المعركة!

لذا ، فإننا نحفظ العقد (وإذا لزم الأمر ، سند النقل) في PDF ، نوقع اتفاقية CryptoARM (وسند النقل) من قبل جميع الأطراف في المعاملة.


بعد ذلك ، نذهب إلى بوابة Rosreestr في قسم تسجيل حقوق الدولة . هنا تحتاج إلى تحديد قسم "تسجيل الملكية" وفي القائمة المنسدلة ، حدد أحد أنواع الحقوق المسجلة:


في أسفل النموذج ، يجب عليك تثبيت daw في مربع الاختيار "تسجيل انتقال الحقوق" :



خانة الاختيار هذه تعني أنه يتم ملء تطبيقين. يتم ملء الطلب الأول من جانب المشتري للعقار ، والثاني - من قبل الطرف الذي تم نقل الملكية منه.



انقر فوق "انتقل إلى تفاصيل الطلب". انتقل إلى الخطوة 1 من التطبيق. في هذه المرحلة ، يجب عليك تحديد نوع العقار وإدخال جميع المعلومات المتعلقة به ، مثل المنطقة ورقم المسطرة والعنوان. لماذا أحتاج إلى القيام بذلك عندما يتمكن Rosreestr ، بنقرة من إصبع ، من معرفة كل هذه المعلومات عن طريق رقم المسابقة وحده ، لا أعرف. ومع ذلك ، ليست هذه هي المشكلة الأكبر ، كما سنرى لاحقًا.

في الجزء السفلي من نموذج الخطوة 1 ، ندخل التفاصيل الشخصية ومعلومات الاتصال الخاصة بمشتري العقارات ، وخلال التطبيق الثاني - بيانات البائع. تأكد من تذكر تحديد مربع "إصدار مقتطف من USRN بشأن الخصائص الرئيسية والحقوق المسجلة في عقار". بعد اكتمال الخطوة 1 ، انتقل إلى الخطوة 2 بالنقر فوق الزر "انتقال إلى ملء المعلومات حول مقدم الطلب".

في الخطوة 2 ، كل شيء بسيط للغاية: تحتاج إلى اختيار ما أنت مالك حقوق الطبع والنشر والتحقق من المربعات التي توافق على كل شيء. تأكد من تحديد المربع الذي توافق على المشاركة في استطلاع عبر الهاتف استنادًا إلى نتائج الخدمة وأشير إلى رقم الهاتف: ثم أخبرهم بكل شيء تصادفه!



انقر فوق "انتقل إلى المستندات المرفقة" وانتقل إلى الخطوة 3. في الخطوة 3 ، ترفق بمسح المستندات التي تثبت هويتك أو هوياتك ، إذا كان هناك العديد من المشترين.



كما أنه من المعقول أن نرفق هنا فحصًا لشهادة الزواج ، إذا كنت متزوجًا ، مستندًا إلكترونيًا بموافقة الزوج لإكمال المعاملة ، وإذا كان الزوج ليس طرفًا مباشرًا في المعاملة ، إلخ. إذا كانت هذه هي الخطوة 3 من البيان الثاني ، فيجب إرفاق المستندات على الأقل التي تثبت هوية البائع وعقد المبيعات (وعقد النقل ، إذا كان العقد لا يحتوي على بند ينص على أن العقد هو أيضًا فعل) ، موقّع من قِبل جميع أطراف المعاملة ، يجب إرفاقه هنا . تعتمد مجموعة المستندات على الموقف وسيقومون بإبلاغك بمزيد من التفاصيل في مركز اتصال واحد من Rosreestr. أوجه انتباهكم إلى المستندات الإلكترونية ، ويجب أن تكون بتنسيق PDF وأن تكون موقعة بتوقيع إلكتروني (في النموذج المرفق) للأشخاص الذين تتعلق بهم هذه المستندات.



بعد إرفاق جميع المستندات ، انقر فوق "انتقال إلى التحقق من البيانات" والمتابعة إلى الخطوة الأخيرة لملء التطبيق.

في الخطوة الرابعة ، تحقق بعناية من جميع العناصر التي تم إدخالها ، وإذا كان كل شيء صحيحًا ، فانقر فوق "تسجيل". في هذه اللحظة ، ستظهر لك نافذة لاختيار شهادة التوقيع الإلكتروني الشخصية التي ستوقع بها على التطبيق ، وبعد اختيار الشهادة ، ستظهر نافذة موفر التشفير لإدخال كلمة المرور من وسيط المفاتيح. بعد الانتهاء من توقيع البيان الأول (للمشتري) ، سوف تنتقل إلى البيان الثاني (للبائع). بعد التطبيق الثاني ، سيتم إخطارك برقم الطلب المعين لحزمة المستندات الخاصة بك.

مسك الدفاتر

بعد ملء المستندات ، ستتلقى إشعارًا بالبريد الإلكتروني عند استلام المستندات التي تحتوي على شرط دفع رسوم الحالة لهذا الطلب إلى البريد الإلكتروني المحدد في الطلب الأول. لدفع الرسوم ، يجب عليك استخدام رمز UIN المقدم فقط ودفع المبلغ المشار إليه في الإشعار فقط. لقد دفعت الرسوم في حسابي المصرفي عبر الإنترنت. منذ استخدام UIN ، مرت الدفعة في أقل من 5 دقائق.


بعد دفع رسوم الولاية ، ستتلقى إشعارًا آخر بأنه قد تم استلام الرسوم وإرسال المستندات (مع الطلبات المدرجة) إلى العمل.

الانتظار

الآن علينا أن ننتظر. وفقا للوائح 10 أيام ، في الواقع هناك عادة تأخير. على ما يبدو ، بالإضافة إلى التأخير المعتاد لـ Rosreestr ، يجمع التطبيق الذي تم استلامه من خلال البوابة قسم التسجيل بأكمله من الكمبيوتر ويعتبرون هذا الشيء الغريب لفترة طويلة ، لأنه ربما لا يوجد أكثر من عشرة أشخاص قد وصلوا إلى هذه المرحلة في المنطقة (مع استثناء محتمل لموسكو )

ومع ذلك ، بعد 35 يومًا تلقيت إشعارًا بأن التسجيل في طلبي قد تم تعليقه بسبب ذلك عند التحقق من ذلك تبين أنني كنت أحاول تسجيل الكائن على نفسي ، في حين أنه ينتمي إلى المشتري (فجأة!). من الواضح أن هذا الحادث قد حدث بسبب حقيقة أن التطبيق الثاني (للبائع) في مكان ما على طول الطريق إلى المسجل قد ضاع مع العقد ، على الرغم من أن جميع 146 ٪ أننا ملؤها. أنا متأكد تقريبًا من أن هذه المشكلة ستحدث للجميع حتى يتم تصحيحها. في أي حال ، أولئك الذين يقررون تكرار هذا العمل الفذ ، يرجى إلغاء الاشتراك بشأن ما إذا كان قد تم إصلاح هذه المشكلة.

أبلغت عن هذه المشكلة على موقع البوابة في قسم "المساعدة والدعم" ، وبدأ في معرفة ما يجب القيام به في هذه الحالة ، حتى لا ينتظر حتى يكتشفوا أخطاءهم هناك. ووجد حل. كان من الضروري تقديم طلب ثالث: مرة أخرى نذهب إلى قسم تسجيل حالة الحقوق وهذه المرة نختار في قسم "إجراءات أخرى" بند "تقديم مستندات إضافية":



- . , .

6 ( ) , -, , XML-, , . XML- . XML- , .

الاستنتاجات

1. -
2. 30% ( 600 ) , 2 . ( ), , (, ), .
4. , , , , , , .
5. - . .

PS

. ( ). , , , — . , , - .

Upd 06.02/2019: ( №4) .