Wird die Fabrikproduktion von Wohnmodulen dazu beitragen, den Wohnungsmangel zu beheben?

Entwickler kämpfen mit den Problemen von Wohngebieten und erweitern das Konzept der Fabrikmontage von Häusern auf die Herstellung ganzer Wohnhäuser

Bei Factory OS in Vallejo, Kalifornien, werden modulare Heimsegmente an mehreren Standorten montiert, von denen jeder mit einem bestimmten Teil des Montageprozesses arbeitet. Auf dem Foto - zwei Arbeiter, die sich auf die Herstellung und Installation von Wänden spezialisiert haben

In Kalifornien tobt eine Immobilienkrise aufgrund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum, den alle Städte des Bundesstaates zu bekämpfen versuchen [der Prozentsatz der Hypotheken in Kalifornien überschreitet nicht 5 / ca. übersetzt.]. Rick Holiday, ein langjähriger Bauunternehmer in der San Francisco Bay Area, glaubt, dass eine Antwort auf der alten Werft in Vallejo zu finden ist, die eine 40-minütige Fahrt von San Francisco entfernt liegt.

Hier, in einem Lagerhaus von der Größe eines Fußballfeldes, auf dem Arbeiter U-Boote montierten, eröffnete Holiday kürzlich Factory OS , eine Fabrik, in der Häuser hergestellt werden. Von einer Kante gibt es Holz, Rohre, Fliesen, Waschbecken und Toiletten; Auf der anderen Seite befinden sich separate Wohnungen, die per LKW zu einer Baustelle transportiert und befestigt werden können, nachdem in wenigen Monaten ein Haus daraus zusammengebaut wurde.

"Wenn wir keine Häuser auf andere Weise bauen, wird niemand eine Unterkunft haben", sagte Holiday während einer kürzlichen Tour und ging an Arbeitsplätzen am Fließband und Stapeln von Baumaterialien vorbei - Fenstern, Rohren und Rollen aus rosa Isolierung.

Fast zehn Jahre, nachdem die Rezession die Wohnungsbauindustrie niedergeschlagen hatte, was zu Konkurswellen bei Bauunternehmern und zur Entlassung von Bauherren führte, die für andere Jobs abreisten, sind die Entwickler noch weit von ihrer vorherigen Form entfernt. Die Geschwindigkeit, mit der neue Wohnungen und Häuser gebaut werden, übersteigt heute kaum die Hälfte des Höchststandes von 2006.


An der ersten Stelle werden die Förderböden gesammelt


Jeff Anderton, Factory OS-Mitarbeiter, schneidet Deckenprofile, die dann in modulare Räume eingefügt werden


Mehrere Bäder warten in der Schlange


An mehreren Stellen konzentrieren sich die Mitarbeiter auf die Herstellung und Installation von Moduldecken.

Die USA brauchen neue Häuser, aber die Bauindustrie hat mit der Nachfrage zu kämpfen. Die Zahl der im Wohnungsbau beschäftigten Arbeitnehmer ist um 23% geringer als im Jahr 2006, während Fachkräfte wie Klempner, Tischler und Elektriker um 17% weniger beschäftigt sind. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch und es gibt nicht genügend Arbeitskräfte. Daher erhöhen die Entwickler die Preise und konkurrieren um eine begrenzte Anzahl von Auftragnehmern.

Die Baukosten im ganzen Land sind in den letzten drei Jahren laut Turner Building Cost Index um 5% pro Jahr gestiegen. In großen Städten und in Kalifornien stiegen die Kosten laut dem Bauunternehmen RSMeans noch schneller. In der Golfregion sind die Baukosten nach Angaben der Entwickler in den letzten drei Jahren um 30% gestiegen - so sehr, dass sogar Luxusprojekte verschoben werden.

"Alles kam zu einem Punkt, an dem es unmöglich ist, Wohnungen in solchen Mengen zu mieten oder zu verkaufen, dass sie über Wasser bleiben", sagte Lou Vazquez, Gründer und Manager von Build, einem in San Francisco ansässigen Entwickler.

Steigende Baukosten entstehen im schlimmsten Moment für wachsende Städte wie New York, Seattle und San Francisco, in denen es bereits an bezahlbarem Wohnraum mangelt. Deshalb wächst die obdachlose Bevölkerung und es gibt heftige Debatten über das Wachstum und Rekonstruktion von heruntergekommenen Gebäuden. Staatliche und einzelne Stadtgesetzgeber haben versucht, Wohnungsfragen anzugehen, indem sie mehr Subventionen für bezahlbaren Wohnraum gewährten, die Bauvorschriften vereinfachten und den Bau von Gebäuden mit vielen Stockwerken legitimierten .

Aber selbst wenn jede übermäßig teure Stadt plötzlich das Dickicht gesetzlicher Beschränkungen und den Widerstand der Anwohner durchbricht, die den Bau behindern - und das ist unwahrscheinlich -, wird die erschöpfte Bauindustrie von heute nicht in der Lage sein, die gewünschte Geschwindigkeit zu erreichen. Es trifft sowohl die Reichen als auch die Armen, da es sowohl die Kosten für Elite-Eigentumswohnungen als auch den Preis für bezahlbaren Wohnraum erhöht.

In diesem Jahr werden die Einwohner Kaliforniens über die Zuweisung von Subventionen in Höhe von 4 Milliarden US-Dollar für den Bau von erschwinglichem Wohnraum abstimmen. In San Francisco, wo Entwickler sagen, dass die Kosten für den Bau einer Wohnung bis zu 800.000 US-Dollar betragen , werden diese Subventionen ausreichen, um etwa 5.000 Wohnungen zu bauen, was ein Tropfen auf den heißen Stein sein wird. „Die Kosten sind so stark gestiegen, dass es unmöglich geworden ist, Häuser zu bauen, in denen die Menschen zu den Preisen für den Kauf oder die Miete leben möchten, die sie sich leisten können“, sagt John
Burns, Gründer von John Burns Real Estate Consulting.



All dies zwingt Entwickler wie Holiday dazu, nach günstigeren und weniger arbeitsintensiven Bauweisen zu suchen - und Startups, die genau das versprechen, geben Investoren ihr Geld ein. Katerra, ein vor drei Jahren gegründetes Fabrikunternehmen mit Sitz in Menlo Park, erhielt eine Finanzierung in Höhe von 1,1 Milliarden US-Dollar . Viele andere Startups, darunter Blokable aus Seattle, Kasita aus Austin (Texas) und RAD Urban aus Auckland (Kalifornien), haben in den letzten fünf Jahren eröffnet.

"Das derzeitige System wird der Nachfrage nicht gerecht, und infolgedessen haben die Menschen nicht genügend Möglichkeiten, und dies trifft die Wirtschaft", sagte Stonley Baptist, Mitbegründer von Urban Us, einer in Blokable investierten Investmentgesellschaft in Brooklyn. "Das sind große Probleme und große Märkte."

Die Technologien variieren, drehen sich jedoch in der Regel um die Vereinfachung des Gebäudes dank fabrikgefertigter Paneele, die wie IKEA-Möbel zusammengebaut werden können, und modularer Wohnungen, die wie LEGO-Steine ​​übereinander gestapelt werden können. Ein Drittel der von FMI befragten Entwickler gab an, dass sie versuchen, die werksseitige Montage von Rohlingen in der einen oder anderen Form zu organisieren - dies ist viel mehr als im Jahr 2010. Sie interessieren sich sowohl für Wohngebäude und Hotels als auch für medizinische Einrichtungen und Industrieunternehmen sowie für Fast-Food-Restaurants .

"Dies ist eines der Dinge, die wie ein Weg zum schnellen Erfolg aussehen, aber in Wirklichkeit dauerte es 10 Jahre und erforderte die harte Arbeit von Hunderten von Menschen", sagte Chris Jiatina, CEO von BLOX, einem Krankenhaus, das modulare Komponenten baut.

Mediatoren und Risiken

Die globale Bauindustrie ist ein 10-Billionen-Dollar-Monster, das bestimmt, wo Menschen leben, wie sie zur Arbeit kommen und wie Städte aussehen. Es ist auch eines der am wenigsten effizienten Unternehmen der Welt . Laut dem McKinsey Worldwide Institute hat die Effizienz der Bauarbeiten - die Anzahl der in Arbeitsstunden gebauten Gebäude - seit 1945 nicht zugenommen. In dieser Zeit haben Sektoren wie Landwirtschaft, Produktion und Einzelhandel ihre Produktivität um 1.500% gesteigert. Mit anderen Worten, während der Rest der Wirtschaft die Hilfe von Autos, Computern und Robotern erhielt, bleibt die Effektivität der Entwickler dieselbe wie während des Zweiten Weltkriegs.

Um dies zu verstehen, überlegen Sie, wie genau Häuser gebaut werden. Alles beginnt mit dem Entwickler, der eigentlich nichts baut, sondern nur ein Stück Land und einen Kredit erhält und auch die Erlaubnis der Regierung erhält. Zu diesem Zeitpunkt wird das Geld an den Generalunternehmer überwiesen, der ein erfolgreiches Angebot für den Bau abgegeben hat. Dieses Geld wird an Subunternehmer weitergeleitet, die Auktionen für Dinge wie Abwasser oder Blech gewonnen haben, die es häufig an noch kleinere Subunternehmer weiterleiten.

Auftragnehmer bezeichnen diese Weiterleitung als „Vermittlungsrisiko“. Sie bedeuten, dass, obwohl jeder in dieser Kette sich bereit erklärte, ein bestimmtes Projekt für einen bestimmten Geldbetrag und eine bestimmte Zeit zu bauen, keiner von ihnen sicher ist, dass er es so billig oder schnell tun kann, wie er es versprochen hat. Sie delegieren dieses Risiko und bezahlen jemand anderen dafür, abzüglich einer kleinen Provision.




Es gibt 24 Montagepunkte in der Factory OS-Pipeline. In Station Nr. 17, in der Fenster installiert sind, ähneln die Module dem Endprodukt


Die Küche ist fast fertig


Fertiges Studiomodul, versandbereit.

„Angenommen, Sie sind der Hauptauftragnehmer, und Ihr Unterauftragnehmer erklärt sich damit einverstanden, die Arbeiten abzuschließen. Sobald Sie den Vertrag unterschrieben haben, ist es Ihnen egal, wie viele Arbeitsstunden erforderlich sind, um das Projekt abzuschließen, da dies nicht Ihr Problem ist “, beschrieb Randy Miller, Direktor von RAD Urban, den Gedankengang in diesem Prozess.

Das Ziel von Unternehmen, die Module im Werk bauen, ist es, dieses Modell auf den Kopf zu stellen. Anstatt Risiken fallen zu lassen, übernimmt der Auftragnehmer alle Risiken. Anstatt Arbeiten an Subunternehmer zu übertragen, stellen sie ihre eigenen Mitarbeiter in der Fabrik ein. "Der Hauptauftragnehmer sagt:" Oh mein Gott, Bau ist eine schreckliche Sache, lassen Sie mich all dieses Risiko vermitteln ", sagte Miller. "Ich sage: Oh mein Gott, das Bauen ist eine schreckliche Sache, also plane ich besser alles und kontrolliere es."

Das Grundkonzept ist nicht neu. 1624 bauten Siedler in Massachusetts Häuser aus vorgefertigten Materialien, die aus England geliefert wurden. Dieses Muster wurde in Australien, Afrika und Indien wiederholt, als das britische Empire Kolonisten und Strukturen auf der ganzen Welt lieferte, so Prefab Architecture, geschrieben von Ryan Smith, Professor an der Universität von Utah.

In den nächsten Jahrhunderten tauchten überall dort neue Versionen dieser Idee auf, wo Menschen schnell viel Wohnraum bauen mussten - während des Goldrauschs in Kalifornien , nach dem großen Brand in Chicago , während der amerikanischen Expansion nach Westen. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts war Sears [Retail Chain Manager / Ca. trans.] verkaufte Zehntausende von Sears Modern Homes , die aus werkseitig hergestellten Teilen und Platten bestanden, die der Kunde bereits vor Ort montiert hatte.

In diesem Prozess übernahm die Bauindustrie Produktionskonzepte wie ein Förderband - sie wurden von Levitt & Sons, einem Pionier im Massenbau, entsorgt. Die Idee, Häuser in Fabriken zu bauen, wurde jedoch nie vollständig und umfassend umgesetzt, um signifikante Auswirkungen zu erzielen - zumindest in den USA.

Einer der Gründe, warum die Vereinigten Staaten hinter Europa, Australien und Asien zurückblieben - wo es gut funktionierende Unternehmen gibt, die modulare Gebäude herstellen - ist die Vorstadtnatur der Einwohner des Landes und die enorme Menge an freiem Land, die die Kosten für den Bau einzelner Häuser relativ niedrig hielt. Eine andere ist, dass die Bauindustrie eine sehr kleine Marge hat, so dass es nicht üblich ist, dort Geld in Forschung und Entwicklung zu investieren.

Die Wahrscheinlichkeit eines Burnouts ist hoch und jeder schwerwiegende Fehler führt zu einer Ablehnung des Konzepts. Während des Baubooms Mitte der 2000er Jahre eröffnete Pulte Homes, einer der größten Immobilienentwickler, eine Fabrik, um die Bauindustrie zu revolutionieren. Das Unternehmen schloss es zu Beginn der Immobilienkrise im Jahr 2007.


Ungarische Bauherren senken die Fabrikküche, um ein Haus zu bauen. 1950er Jahre

Anstatt separate Einfamilienhäuser zu bauen, konzentrieren sich Fabrikhersteller jetzt auf Eigentumswohnungen und dichte Wohnungen. Dies liegt daran, dass der Bau einzelner Häuser noch nicht das Vorkrisenniveau erreicht hat und sich die Wohnhäuser recht gut erholt haben. „Unser Ziel ist es, in 12 Monaten ein 40-stöckiges Gebäude zu bauen, und das zu der Hälfte der Kosten für traditionelles Bauen“, sagte RAD Urban Miller.

Obwohl Bauherren die Baukosten senken können, bedeutet dies nicht, dass sie Erfolg haben können. Jedes Unternehmen setzt darauf, dass es viel effizienter bauen kann, als es die verfügbaren Methoden zulassen. Dies muss jedoch zumindest in großem Maßstab noch bewiesen werden.

Effizienz versus Arbeiter

Factory OS Holiday dachte vor etwa vier Jahren an modulare Häuser, als es versuchte, ein Projekt in Truckee, Kalifornien, in einer Bergsiedlung mit 15.000 Einwohnern in der Nähe von Lake Tahoe umzusetzen. Es war geplant, 800 bis 1000 Wohnungen und Eigentumswohnungen mit dichtem Wohnraum zu bauen, aber "die Zahlen stimmten nicht überein", sagte er. "Es hat nicht funktioniert, um die Kosten zu stark zu senken."

Holiday hatte die Idee eines modularen Aufbaus für seinen langjährigen Bauunternehmer Larry Pace von Cannon Constructors, der in den letzten vierzig Jahren verschiedene Projekte gebaut hat, von einzelnen Häusern über mehrstöckige Eigentumswohnungen bis hin zu Bürowolkenkratzern. "Ich sagte, dass modulare Projekte gescheitert sind, aber wir brauchen sie nicht", erinnert sich Pace und bekräftigt die Aussage mit einem starken Wort.

Aber Holiday bestand darauf, und er und Pace verwendeten modulare Technologie, die von zwei Herstellern entlehnt wurde, um vier Projekte in der Bay Area zu bauen. Sie planen, dasselbe mit dem Projekt in Taki zu tun. Pace mochte den modularen Aufbau so sehr, dass er vorschlug, Investoren anzuziehen und eine eigene Fabrik zu bauen.

Pace hat kürzlich den gesamten Fabrikprozess gestrichen. An der ersten Station, direkt vor der Tür, arbeiteten vier Arbeiter über und unter der erhöhten Plattform und machten das, was später zum Boden werden sollte. Oben legten zwei Personen den Bodenbelag, und ein Mann und eine Frau von unten befestigten gleichzeitig Rohre.


Abgeschlossenes Projekt: Berkeley (CA) Apartments, die aus zusammengehaltenen Fabrikmodulen gebaut wurden


Wohnungen konzipiert und gebaut, um den Innenraum zu maximieren


Werkseitig montiertes Teil: kleine Streifen in den Türen, die die Modulverbindung verbergen


Die Fenster über den Türen dienen der Belüftung, da die modularen Häuser in Berkeley nicht mit einer Klimaanlage ausgestattet sind.

Von dort bewegt sich das Modul allmählich entlang der Linie und ist nach dem Durchlaufen des 21. Punkts von Toiletten, Innenwänden, Außenwänden, einem Dach, Steckdosen, Fenstern, Waschbecken, Arbeitsplatten und Fliesen umgeben. Die Herstellung des Moduls dauert ungefähr eine Woche, sagte Pace. Ziel ist es, 2.000 Wohnungen pro Jahr zu produzieren, die sich in vier- und fünfstöckige Häuser mit jeweils 80 bis 150 Modulen verwandeln lassen.

Für die Arbeiter bedeutet eine Fabrik niedrigere, aber stabilere Löhne. Factory OS zahlt 30 US-Dollar pro Stunde, einschließlich Krankenversicherung und zweiwöchigem Urlaub. Dies ist zweimal weniger als das, was Sie auf einer Baustelle verdienen können, aber die Arbeit ist regelmäßiger und für viele Menschen ist es näher, von zu Hause aus dorthin zu gelangen.

Tony Vandevark, ein 51-jähriger Teamleiter für Werksbetriebssysteme, freut sich über diesen Austausch. Er wohnt eine kurze Autofahrt von der Fabrik in Vallejo entfernt, wo Häuser weniger als die Hälfte kosten, was sie an den Eingängen nach San Francisco verlangen. Dies unterscheidet sich sehr von seiner früheren Arbeit in der Stadt Sunnyvale im Silicon Valley. Dann musste er zwei Stunden und drei Stunden zur Arbeit gehen, um von der Arbeit nach Hause zu gehen. Danach beschloss er, ein Zimmer zu mieten, um an Wochentagen näher an der Arbeit zu sein.

"Man kann auf einer Baustelle arbeiten, viel verdienen und dann verschwindet diese Arbeit", sagte er.

Abgesehen von der Tatsache, dass es nicht auf Ihrem Kopf regnet, besteht der Unterschied zwischen der Arbeit auf einer Baustelle und dem Factory OS darin, dass jeder Arbeiter für jede Art von Arbeit geschult werden kann. Und für die Gewerkschaften der alten Schule ist dies gleichbedeutend mit einer Kriegserklärung. "Ein Geschäftsmodell ist gut für mich und egal was mit anderen passiert", sagte Larry Mazzola Jr., Business Manager bei UA Local 38, einer Sanitärgewerkschaft in San Francisco mit rund 2.500 Mitgliedern aus dem Norden Kalifornien

Factory OS ist nicht gegen Gewerkschaften. Sie hat einen Vertrag mit dem Northern California Carpenters Regional Council, der andere modulare Fabriken eingerichtet hat und das Wachstum der Technologie vorantreibt. Das Problem ist, dass die Arbeit der Bauherren auf die gleiche Weise organisiert ist wie in der Automobilfabrik in Detroit, wo eine Gewerkschaft alle Arbeiter vertritt und die Arbeiter geschult werden können, um alle Arbeiten im Unternehmen auszuführen.

Dies unterscheidet sich stark vom Baugewerbe, bei dem die Gewerkschaften die Interessen von Installateuren, Elektrikern, Tischlern und vielen anderen Berufen vertreten und jeder von ihnen seinen Teil des Baus kontrolliert. Im vergangenen Jahr schrieb Mazzola einen Monat vor seinem Tod einen Brief an den Bürgermeister von San Francisco, Ed Lee, in dem er ihn aufforderte, Factory OS die Erfüllung von Verträgen für die Stadt zu verweigern - zum Beispiel den Bau von Sozialwohnungen.

"Jede Entscheidung, Factory OS-Dienste zu nutzen, zeigt eine offensichtliche Vernachlässigung der Gewerkschaften", schrieb er. Er forderte die Bürgermeisterin auf, keinen Vertrag mit der Firma zu unterschreiben, wenn sie nicht zulasse, dass auch Gewerkschaften arbeiten. "Wir verstehen, dass Modularität kommt, und wir wollen ein Teil davon sein, aber nicht auf Kosten unserer Mitarbeiter - und genau das passiert", sagte Mazzola in einem Interview.

Jay Bradshaw, Organisationsdirektor des Carpenters Council, der die Mitarbeiter von Factory OS vertritt, sagte, dies sei unpraktisch. Erinnern Sie sich an den ersten Punkt, an dem vier Personen an und unter dem zukünftigen Stockwerk arbeiteten. In der Welt von Mazzola würde eine Klempnergewerkschaft Arbeiter vertreten, die Rohre installieren, und andere Gewerkschaften würden Arbeiter vertreten, die von oben arbeiten.

"Es wäre unmöglich, 10-15 Arbeitsorganisationen pro Arbeiter in der Fabrik zu haben", sagte Bradshaw.

Für ihn besteht der eigentliche Kampf nicht darin, die Namen von Berufen zu schützen, sondern sicherzustellen, dass Fabrikarbeiter im Allgemeinen in der Gewerkschaft bleiben. Unweit von Factory OS, einem Ausbildungszentrum für Tischler, entwickelt die Gewerkschaft ein Programm zur Schulung von Arbeitnehmern für die Arbeit in einer Fabrik, in der modulare Häuser hergestellt werden. Er hofft, dass sie mehr Menschen auf die unvermeidlich fortschreitende Industrie vorbereiten kann.

"Das ist definitiv besser als der chinesische Bau", sagte er.