Registrieren Sie eine Immobilientransaktion online

Hallo Leser!

In diesem Artikel möchte ich meine Erfahrungen darüber teilen, wie ich es geschafft habe, Schwierigkeiten und Wahnsinn zu überwinden und eine Immobilientransaktion in Rosreestr online zu registrieren, dh vollständig in elektronischer Form. Ja, ja, dies bedeutet, dass selbst ein Papierverkaufsvertrag für diese Transaktion nicht besteht.

3,5 Jahre sind seit der Ankündigung der Möglichkeit der staatlichen Online-Registrierung von Rechten vergangen, und bisher gibt es in RuNet nicht einmal eine einzige detaillierte Anweisung zu diesem eher nicht offensichtlichen Prozess.

Ich muss sofort sagen, dass die gesammelten Erfahrungen zeigen, dass es praktisch keine Menschen gibt, die Erfolg hatten. Die Statistiken, die RosReestr über einige der wildesten Zahlen zu elektronisch durchgeführten Transaktionen enthält, werden höchstwahrscheinlich von Personen erstellt, die die Dienste von Notaren zur Abwicklung von Immobilientransaktionen in Anspruch nehmen, sowie von Personen, die die Transaktion elektronisch über die Tochter der Sberbank abschließen HouseClick . Höchstwahrscheinlich verwenden diese Methoden über einige SOAP-Webdienste und speziell dafür entwickelte Software einen anderen „Zugang“ zu Rosreestr. Wir werden jedoch alle Schritte von A bis Z über das offizielle Internetportal von Rosreestr durchlaufen.

Voraussetzungen

Legal

Um eine Transaktion zu registrieren, benötigen Sie natürlich zunächst das Immobilienobjekt selbst. Zweitens müssen Sie einen Kaufvertrag abschließen. In diesem Artikel werden wir nicht auf den Inhalt eingehen, ich werde nur bemerken, dass es selbst auf der Rosreestr-Website ziemlich universelle Vertragsformen gibt. Drittens ist die notwendige Bedingung auch, dass das Eigentum an der Immobilie nicht geteilt wird - andernfalls können Sie nicht am Notar vorbeikommen. Ich mache Sie auf die Subtilität aufmerksam: Das gemeinsame Eigentum (der Ehegatten) kann ohne Notar verkauft werden, aber die Stammaktie (zum Beispiel die gleichen Ehegatten, aber offensichtlich 1/2 Aktie) - nicht mehr. Dies ist übrigens der erste Life-Hack: Wenn Sie Immobilien erwerben, die mit Ehepartnern verheiratet sind, registrieren Sie das Recht als gemeinsames gemeinsames Eigentum. Dies erspart Ihnen in Zukunft den Besuch von Notaren und spart viel Geld, weil Für Transaktionen zur Veräußerung von Aktien nehmen Notare beeindruckende Beträge in Anspruch.

Viertens ist entweder eine Übertragungsurkunde erforderlich, oder es ist erforderlich, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, dass der Vertrag auch eine Übertragungsurkunde ist. Ich bin den zweiten Weg gegangen, aber hier kann ich nicht raten, jeder entscheidet für sich selbst, basierend auf der Situation und seiner Erfahrung.

Technisch

Die wichtigste technische Bedingung ist die Verfügbarkeit einer elektronischen Signatur (gemäß GOST) für jede Partei der Transaktion. "Eine Unterschrift erhalten" kann im Zertifizierungszentrum (im Folgenden: CC) erfolgen, das vom Ministerium für digitale Entwicklung, Telekommunikation und Massenkommunikation (MinKomSvyaz) akkreditiert ist. Hier möchte ich in jeder CA schreiben, aber das ist nicht so. Erstens arbeitet nicht jede Zertifizierungsstelle mit Einzelpersonen. Zweitens wird „eine Signatur erhalten“ nicht umsonst zitiert, da Sie sie nicht durch eine Signatur, wie sie von vielen Zertifizierungsstellen angeboten wird, sondern durch einen Zertifikatschlüssel eines elektronischen Signaturprüfschlüssels korrekt erhalten müssen. Was ist der Unterschied? Der Unterschied besteht darin, dass Sie gemäß allen Informationssicherheitsregeln elektronische Signaturschlüssel auf Ihrer Workstation generieren und nur Ihren öffentlichen Schlüssel zur Ausstellung eines Zertifikats an Ihre Zertifizierungsstelle senden müssen (die sogenannte Zertifikatanforderung). Leider gibt es nur sehr wenige Zertifizierungsstellen, mit denen der Client gemäß dem Zertifikatanforderungsszenario arbeiten kann. Der Service, der wahrscheinlich von einer 100% igen Zertifizierungsstelle bei der Ausstellung einer elektronischen Signatur bereitgestellt wird, einschließlich der Generierung eines Schlüsselpaars, ist für Sie eine ziemlich schlechte Idee, weil Sie erhalten ein anfangs kompromittiertes Schlüsselpaar. Drittens legt Ihnen die Zertifizierungsstelle bei diesem Ansatz ihren Hauptträger auf, was in 95% der Fälle schon schlimm genug ist. Ich nenne einen Smart Carrier einen Smart Carrier, der ein Schlüsselpaar in sich selbst generiert und dem privaten Schlüssel nicht erlaubt, den Schlüsselträger zu verlassen.

Zählen Sie also nicht für Werbung, aber nach dem Studium des Marktes wurde Folgendes festgestellt:

1. Die optimale Wahl für einen Schlüsselträger ist bisher Rutoken EDS 2.0 (Hallo Neraverin , wann werden Sie Ihren FCS mit neuen GOSTs verkaufen?). Der Preis liegt bei 1200 Rubel. Ich rate Ihnen, die Option im Mikroformfaktor zu wählen, weil Der Autor hatte eine traurige Erfahrung mit der Verteilung eines Schlüsselträgers in voller Größe, der im vorderen USB-Anschluss und auf der Rückseite des Stuhls steckte. 13.12.2019 Update: Rutoken hat Rutoken EDS 2.0 3000 veröffentlicht - dies ist ein interessanteres Token, das als FCN arbeitet
2. Die optimale Wahl für die Zertifizierungsstelle ist die Firma "Tensor" (hat einen eigenen Blog auf dem Hub - tensor_sbis ), die nicht nur ein Zertifikat an Einzelpersonen ausstellt, sondern weiß, wie dies gemäß dem Skript mit der Anforderung eines Zertifikats zu tun ist, sondern auch eine jährliche Lizenz für CryptoPro im Zertifikat enthält Im Gegensatz zu vielen anderen werden zwei Zertifikate gleichzeitig ausgestellt - nach dem alten GOST (2001) und nach dem neuen (2012). Obwohl letzteres noch wenig genutzt wird. Und das alles für rund 500 Rubel.
3. Die beste Wahl für die Arbeit mit all dem ist Windows, CryptoPro CSP ist notwendigerweise Version 5 und Yandex.Browser
4. Sie benötigen das CryptoPro EDS Browser-Plug-In , das das Rosreestr-Portal benötigt, um Ihre Anwendungen vom Browser aus zu signieren
5. Sie benötigen ein Programm, mit dem Sie mehrere elektronische Signaturen (eine von jeder Seite der Transaktion) in einer Datei im PKCS # 7-Format (eine elektronische Signatur im angehängten Formular) generieren können. Dies liegt daran, dass Sie mit Rosreestr nicht mehrere .sig-Dateien für ein Dokument angeben können, nämlich für einen Vertrag. Ich habe nichts Besseres gefunden als das CryptoARM- Programm. Ja, es kostet Geld, aber es hat eine zweiwöchige Testphase mit voller Funktionalität. Und mehr brauchen wir nicht. Wenn jemand etwas freieres oder freieres empfiehlt, dann schreibe in kamenty, ich werde dem Artikel hinzufügen. Upd: samponet schlug vor, dass es ein kostenloses Dienstprogramm von Takskom - Cryptoline gibt , obwohl seine Benutzeroberfläche etwas seltsam ist, aber es funktioniert und sie nicht in die Zähne nach einem begabten Pferd suchen.

Die Traurigkeit und Traurigkeit, dass Sie Windows verwenden müssen, aber ich konnte all dies unter Linux nicht zum Laufen bringen. Vielleicht fängt jemand diese Flagge und macht den zweiten Teil darüber, wie Free People Immobilien registrieren.

Warum lohnt es sich, CryptoPro Version 5 zu verwenden? Denn schließlich hat CryptoPro in der fünften Version die Unterstützung für die Arbeit mit Hardwareschlüsselträgern implementiert. Die vierte Version von CryptoPro kann Schlüssel nur programmgesteuert generieren. Damit wird Ihr Carrier Rutoken EDS 2.0 nur als "Flash-Laufwerk" zum Speichern von Schlüsseln verwendet, diese Schlüssel können jedoch nicht wiederhergestellt werden.

Warum Yandex.Browser? Denn wenn eine elektronische Signatur fest in Ihr Leben eindringt und Sie sie für andere Zwecke verwenden (z. B. für den Zugriff auf Ihr persönliches Steuerkonto - juristische Person), werden Sie nicht nur auf eine elektronische Signatur gemäß GOST, sondern auch auf TLS stoßen auf GOST-Algorithmen. Und hier hat Yandex.Browser keine Konkurrenten, weil Es funktioniert sofort, aber für Chrome und Firefox müssen Sie benutzerdefinierte Builds (a la CryptoFox) installieren. Daher fand ich es ratsam, Yandex.Browser zu verwenden, um mit allen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Regierungsstellen zu arbeiten, und habe daher eine Reihe entsprechender Plug-Ins dort abgelegt.

Die zweite Alternative, bei der es sofort funktioniert, ist IE, aber ... Sie verstehen)

Trotzdem kommt eine kleine Scheiße von mir und der Firma Tensor (ich hoffe, dass tensor_sbis sie liest), deren Mitarbeiter nicht alle verstehen, was eine Zertifikatsanforderung ist und wie ein Kunde ein Schlüsselpaar auf seiner Seite generieren kann. Manchmal muss man mehrere Linien von Vertriebsleitern für Verteidigung durchbrechen. Wenn Ihr Gehirn davon überzeugt ist, dass dies nicht möglich ist, ist der Manager Alexey Egorov eine bewährte Option. Bitten Sie ihn, Ihre Bewerbung an ihn zu senden.

Um dieses Schema zu implementieren, bietet Tensor außerdem die Verwendung eines eigenen Browser-Plug-Ins an, das mit dem installierten kryptografischen Anbieter und (nach dem Generieren des Schlüsselpaars) Formularen interagiert und eine Zertifikatanforderung in einem für den Benutzer verborgenen Formular an den Server des Unternehmens sendet. Was diese Software sonst noch an den Server des Unternehmens senden kann, wissen wir nicht. Wenn wir jedoch ein Schlüsselmedium mit einem nicht abrufbaren privaten Schlüssel verwenden, können wir zumindest (bis zu einem gewissen Grad) sicher sein, dass unser privater Schlüssel nicht an den Server des Unternehmens gesendet wird.

Am Ende dieses Abschnitts sollten Sie alle beschriebenen Details haben: Software, Hardware und elektronische Signatur.

In die Schlacht!

Daher speichern wir den Vertrag (und gegebenenfalls die Übertragungsurkunde) in PDF und unterzeichnen die CryptoARM-Vereinbarung (und die Übertragungsurkunde) aller an der Transaktion beteiligten Parteien.


Danach gehen wir zum Rosreestr-Portal im Bereich der staatlichen Registrierung von Rechten . Hier müssen Sie den Abschnitt "Registrierung des Eigentums" auswählen und in der Dropdown-Liste eine der Arten von registrierten Rechten auswählen:


Ganz unten im Formular müssen Sie eine Dämmerung im Kontrollkästchen "Registrierung des Übergangs von Rechten" installieren:



Dieses Kontrollkästchen bedeutet, dass zwei Anträge ausgefüllt werden. Der erste Antrag wird von der Seite des Immobilienkäufers ausgefüllt, der zweite von der Partei, von der die Immobilie entfremdet ist.



Klicken Sie auf "Gehe zu den Anforderungsdetails". Fahren Sie mit Schritt 1 der Anwendung fort. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie den Eigenschaftstyp auswählen und alle Informationen dazu eingeben, z. B. Bereich, Katasternummer, Adresse. Warum muss ich das tun, wenn der Rosreestr mit einem Fingerklick all diese Informationen nur anhand der Katasternummer herausfinden kann, weiß ich nicht. Dies ist jedoch nicht das größte Problem, wie wir später sehen werden.

Am Ende des Formulars für Schritt 1 geben wir die persönlichen Daten und Kontaktdaten des Immobilienkäufers sowie bei der zweiten Bewerbung die Daten des Verkäufers ein. Denken Sie daran, das Kontrollkästchen "Auszug aus dem USRN zu den Hauptmerkmalen und eingetragenen Rechten an einer Immobilie ausstellen" zu aktivieren. Fahren Sie nach Abschluss von Schritt 1 mit Schritt 2 fort, indem Sie auf die Schaltfläche „Zum Ausfüllen der Informationen über den Antragsteller“ klicken.

In Schritt 2 ist alles ganz einfach: Sie müssen auswählen, wer Sie als Urheberrechtsinhaber sind, und die Kontrollkästchen aktivieren, mit denen Sie mit allem einverstanden sind. Aktivieren Sie unbedingt das Kontrollkästchen, dass Sie der Teilnahme an einer Telefonumfrage auf der Grundlage der Ergebnisse des Dienstes zustimmen, und geben Sie die Telefonnummer an. Sagen Sie ihnen dann alles, was Ihnen begegnet!



Klicken Sie auf "Zu den angehängten Dokumenten gehen" und fahren Sie mit Schritt 3 fort. In Schritt 3 fügen Sie Scans von Dokumenten hinzu, die Ihre Identität oder Ihre Identität belegen, wenn es mehrere Käufer gibt.



Es ist auch sinnvoll, hier einen Scan der Heiratsurkunde beizufügen, wenn Sie verheiratet sind, ein elektronisches Dokument mit Zustimmung des Ehepartners, um die Transaktion abzuschließen, wenn der Ehepartner keine direkte Partei der Transaktion ist usw. Wenn dies Schritt 3 der zweiten Erklärung ist, müssen hier mindestens Dokumente beigefügt werden, die die Identität des Verkäufers und des Kaufvertrags bestätigen (und die Übertragungsurkunde, wenn der Vertrag keine Klausel enthält, dass der Vertrag auch eine Handlung ist), die von allen Parteien der Transaktion unterzeichnet wurden . Die Anzahl der Dokumente hängt von der jeweiligen Situation ab und wird Ihnen in einem einzigen Callcenter von Rosreestr ausführlicher mitgeteilt. Ich mache Sie auf elektronische Dokumente aufmerksam, sollte im PDF-Format vorliegen und durch elektronische Signatur (im beigefügten Formular) der Personen, auf die sich diese Dokumente beziehen, unterschrieben sein.



Nachdem alle Dokumente angehängt wurden, klicken Sie auf "Zur Datenüberprüfung gehen" und fahren Sie mit dem letzten Schritt des Ausfüllens des Antrags fort.

Überprüfen Sie im vierten Schritt sorgfältig alle eingegebenen Elemente. Wenn alles korrekt ist, klicken Sie auf "Signieren". In diesem Moment wird ein Fenster zur Auswahl eines persönlichen Zertifikats für die elektronische Signatur angezeigt, mit dem Sie die Anwendung signieren. Nach Auswahl eines Zertifikats wird ein Fenster für einen kryptografischen Anbieter angezeigt, in dem Sie das Kennwort vom Schlüsselmedium eingeben können. Nachdem Sie die erste Erklärung (des Käufers) unterschrieben haben, gehen Sie zur zweiten Erklärung (des Verkäufers). Nach der zweiten Bewerbung werden Sie über die Anforderungsnummer informiert, die Ihrem Dokumentenpaket zugewiesen ist.

Buchhaltung

Nach dem Ausfüllen der Dokumente erhalten Sie eine E-Mail-Benachrichtigung über den Eingang der Dokumente, die die Anforderung enthalten, die staatliche Gebühr für diesen Antrag an die im ersten Antrag angegebene E-Mail zu zahlen. Um die Gebühr zu bezahlen, müssen Sie nur den angegebenen UIN-Code verwenden und nur den in der Benachrichtigung angegebenen Betrag bezahlen. Ich habe die Gebühr in meiner Online-Bank bezahlt. Da die UIN verwendet wurde, ging die Zahlung in weniger als 5 Minuten über.


Nach Zahlung der staatlichen Gebühr erhalten Sie eine weitere Benachrichtigung, dass die Gebühr eingegangen ist und die Dokumente (mit den aufgeführten Anträgen) an die Arbeit gesendet werden.

Warten

Jetzt müssen wir warten. Nach den Vorschriften von 10 Tagen kommt es in der Regel zu Verzögerungen. Zusätzlich zu den üblichen Verzögerungen von Rosreestr sammelt der über das Portal eingegangene Antrag offenbar die gesamte Registrarabteilung vom Computer und sie betrachten diese ausgefallene Sache lange Zeit, da es wahrscheinlich nicht mehr als ein Dutzend Menschen gibt, die dieses Stadium in der Region erreicht haben (mit der möglichen Ausnahme von Moskau) )

Nach 35 Tagen erhielt ich jedoch eine Benachrichtigung, dass die Registrierung für meine Bewerbung ausgesetzt wurde, weil Bei der Überprüfung stellte sich heraus, dass ich versuchte, das Objekt bei mir selbst zu registrieren, während es dem Käufer gehört (plötzlich!). Offensichtlich geschah dieser Vorfall aufgrund der Tatsache, dass der zweite Antrag (des Verkäufers) irgendwo auf dem Weg zum Registrar zusammen mit dem Vertrag verloren ging, obwohl alle 146%, die wir ausgefüllt haben. Ich bin mir fast sicher, dass dieses Problem jedem passieren wird, bis es behoben ist. In jedem Fall können diejenigen, die sich dazu entschließen, dieses Kunststück zu wiederholen, sich abmelden, ob dieses Problem behoben wurde.

Ich habe dieses Problem auf dem Portal im Abschnitt "Hilfe und Support" gemeldet, und er begann herauszufinden, was in dieser Situation zu tun ist, um nicht zu warten, bis sie dort ihre Fehler herausgefunden haben. Und eine Lösung wurde gefunden. Es war notwendig, einen dritten Antrag einzureichen: Wir gehen erneut zum Abschnitt der staatlichen Registrierung von Rechten und wählen diesmal im Abschnitt „Sonstige Maßnahmen“ den Punkt „Einreichung zusätzlicher Dokumente“ aus:



In meinem Fall wurde im Namen des Verkäufers ein Antrag ausgefüllt und sein Reisepass und Kaufvertrag mit all unseren Unterschriften erneut beigefügt. Es kann aber auch andere Gründe für die Aussetzung geben. Lesen Sie daher den Grund und das, was dem Registrar fehlt, sorgfältig durch.

Als Ergebnis erhielt ich nach weiteren 6 Tagen eine Benachrichtigung, dass die Dokumente für den dritten (diesen zusätzlichen) Antrag bereit waren. Die fertigen Dokumente lieferten denselben Kaufvertrag, diesmal jedoch auch mit der elektronischen Signatur von Rosreestr sowie einem XML-Dokument, das Es ist ein Registrierungsstempel, den Rosreestr auf der Rückseite des Vertrags mit der Nummer des Registrierungseintrags anbringt. Das XML-Dokument wird auch von einer separaten elektronischen Signatur begleitet. Mit können Sie ein XML-Dokument in lesbarer Form visualisierendieser Service .

Schlussfolgerungen

1. Mit einer Brechstange und einer solchen Mutter funktioniert diese Methode
2. Selbst unter Berücksichtigung eines 30% igen Rabattes auf den staatlichen Zoll (normalerweise 600 Rubel) werden die Kosten für den Erwerb eines Schlüsselträgers und eines Zertifikats für die elektronische Signatur, die im Allgemeinen mindestens 2 Stück betragen sollten, nicht gedeckt. (Verkäufer und Käufer) Wenn Sie also für andere Fälle keine elektronische Signatur benötigen (z. B. um eine Klage einzureichen oder eine juristische Person kostenlos zu registrieren ), möchten Sie diese höchstwahrscheinlich nicht verwenden.
3. Es gibt keinen Gewinn bei der Registrierungsgeschwindigkeit
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5. - . .

PS

Es gibt auch eine Methode, die vom Autor noch nicht getestet wurde, um einen elektronischen Antrag auf staatliche Registrierung von Rechten über ein persönliches Konto auf der Rosreestr-Website einzureichen (eine Genehmigung durch ESIA ist erforderlich). Beim Durchblättern aller Schritte des Antrags und Erreichen des letzten hat der Autor keinen grundsätzlichen Unterschied in der Methode zum Ausfüllen mit der im Artikel beschriebenen gefunden, außer dass Sie so bei der Eingabe der persönlichen Daten eines Käufers sparen können - diese sind bereits mit Ihren Daten aus dem Profil der staatlichen Dienste ausgefüllt. Die Dankbarkeit des Autors wird jedoch unermesslich sein, und der Artikel wird ergänzt, wenn einer der Leser diese Methode an sich selbst ausprobiert und über die Ergebnisse schreibt.

Aktualisierung vom 06.02 / 2019: Ein Auszug aus der USRN (Problem Nr. 4) wurde basierend auf den Ergebnissen der Kontaktaufnahme mit dem Support-Service gesendet.