Los desarrolladores están luchando con los problemas de las áreas residenciales, ampliando el concepto de ensamblaje de casas en fábrica para la fabricación de edificios de apartamentos completos.
En Factory OS en Vallejo, California, los segmentos de casas modulares se ensamblan en varios lugares, cada uno de los cuales trabaja con una parte específica del proceso de ensamblaje. En la foto, dos trabajadores especializados en la fabricación e instalación de paredes.En California, se desata una crisis inmobiliaria debido a la falta de viviendas asequibles, que todas las ciudades del estado están tratando de combatir [el porcentaje de hipotecas en California
no supera los 5 / aprox. transl.]. Rick Holiday, un antiguo constructor del Área de la Bahía de San Francisco, cree que se puede encontrar una respuesta en el antiguo astillero de Vallejo, a 40 minutos en coche de San Francisco.
Aquí, en un almacén del tamaño de un campo de fútbol donde los trabajadores solían ensamblar submarinos, Holiday abrió recientemente
Factory OS , una fábrica que fabrica casas. Desde un borde hay madera, tuberías, azulejos, lavabos e inodoros; Por otro lado, hay apartamentos separados, que pueden ser transportados en camión a un sitio de construcción y fijados, habiendo armado una casa de ellos en solo unos meses.
"Si no construimos casas de una manera diferente, nadie tendrá viviendas", dijo Holiday durante un recorrido reciente, pasando por lugares de trabajo en la línea de ensamblaje y pilas de materiales de construcción: ventanas, tuberías y rollos de aislamiento rosa.
Casi diez años después de que la
recesión aplastara la industria de la construcción de viviendas, lo que provocó oleadas de quiebra de contratistas y el despido de los constructores que se fueron a otros trabajos, los desarrolladores aún están lejos de su forma anterior. Hoy, la velocidad de construcción de nuevos apartamentos y casas
apenas supera la mitad del pico de 2006.
En el primer punto de los pisos del transportador se recogen
Jeff Anderton, trabajador de Factory OS, corta perfiles de techo, que luego se insertarán en salas modulares
Varios baños esperan en la fila
En varios puntos, los trabajadores se concentran en la fabricación e instalación de techos modulares.Estados Unidos necesita nuevas viviendas, pero la industria de la construcción está luchando con la demanda. El número de trabajadores empleados en la construcción de viviendas es un 23% menor que en 2006, mientras que especialistas como fontaneros, carpinteros y electricistas son un 17% menos. La demanda de viviendas es alta y no hay suficientes trabajadores, por lo que los desarrolladores están subiendo los precios, compitiendo por un número limitado de contratistas.
Los costos de construcción en todo el país durante los últimos tres años han estado creciendo a un 5% anual, según el Índice de Costos de Construcción de Turner. En las grandes ciudades y en California, el costo crecía aún más rápido, según la empresa constructora RSMeans. En la región del Golfo, los desarrolladores dicen que el costo de la construcción en los últimos tres años ha aumentado en un 30%, tanto que incluso los proyectos de lujo se posponen.
"Todo llegó al punto en que es imposible alquilar o vender apartamentos en cantidades tales como para mantenerse a flote", dijo Lou Vázquez, fundador y gerente de Build, un desarrollador con sede en San Francisco.
El aumento de los costos de construcción ocurre en el peor momento posible para las ciudades en crecimiento como Nueva York, Seattle y San Francisco, que ya están muy cortas de viviendas asequibles, por lo que
la población de personas sin hogar está creciendo y hay un acalorado debate sobre el crecimiento y reconstrucción de edificios en ruinas. Los legisladores estatales y de ciudades individuales han tratado de abordar los problemas de vivienda mediante la emisión de
más subsidios para viviendas asequibles,
simplificando las reglas de construcción y
legitimando la construcción de edificios con muchos pisos .
Pero incluso si todas las ciudades demasiado caras rompen repentinamente el manto de restricciones legales y la
resistencia de los residentes locales , que impiden la construcción, y esto es poco probable, la industria de la construcción agotada de hoy en día no podrá alcanzar la velocidad deseada. Afecta tanto a ricos como a pobres, ya que aumenta tanto el costo de los condominios de élite como el precio de las viviendas asequibles.
Este año, los residentes de California votarán sobre la asignación de $ 4 mil millones en subsidios para viviendas asequibles. En San Francisco, donde los desarrolladores dicen que el costo de construir un apartamento
sube a $ 800,000 , y estos subsidios serán suficientes para construir alrededor de 5,000 apartamentos, lo que será una gota en el cubo. "El costo ha aumentado tanto que se ha vuelto imposible construir casas donde a las personas les gustaría vivir a los precios de compra o alquiler que podrían pagar", dice John
Burns, fundador de John Burns Real Estate Consulting.
Todo esto obliga a los desarrolladores, como Holiday, a buscar métodos de construcción más baratos y menos intensivos en mano de obra, y las startups que prometen hacer precisamente eso, los inversores invierten su dinero. Katerra, una empresa de casas construida en fábrica creada hace tres años y ubicada en Menlo Park,
recibió $ 1,1 mil millones en fondos . Muchas otras nuevas empresas, incluidas Blokable de Seattle, Kasita de Austin (Texas) y RAD Urban de Auckland (California), han abierto en los últimos cinco años.
"El sistema actual no hace frente a la demanda, y como resultado, las personas tienen pocas oportunidades, y esto está afectando la economía", dijo Stonley Baptist, cofundador de Urban Us, una compañía de inversión de Brooklyn que invirtió en Blokable. "Estos son grandes problemas y grandes mercados".
Las tecnologías varían, pero generalmente giran en torno a la simplificación del edificio gracias a los paneles fabricados en fábrica que se pueden ensamblar como muebles IKEA y a los apartamentos modulares que se pueden apilar unos sobre otros como los ladrillos LEGO. Un tercio
de los desarrolladores
encuestados por FMI informaron que están tratando de organizar el ensamblaje en blanco de fábrica de una forma u otra, esto es mucho más que en 2010. Están interesados en edificios residenciales y
hoteles , así como en
instalaciones médicas y empresas industriales, así como en
restaurantes de comida rápida .
"Esta es una de esas cosas que parece un camino hacia el éxito rápido, pero en realidad tomó 10 años y requirió el trabajo duro de cientos de personas", dijo Chris Jiatina, CEO de BLOX, un hospital que construye componentes modulares.
Mediadores y Riesgos
La industria mundial de la construcción es un monstruo de $ 10 billones que determina dónde vivirán las personas, cómo llegar al trabajo y cómo se verán las ciudades. También es
una de las empresas menos eficientes del mundo . La eficiencia de la construcción, la cantidad de edificios construidos en horas hombre, no ha aumentado desde 1945, según el McKinsey Worldwide Institute. Durante este tiempo, sectores como la agricultura, la manufactura y el comercio minorista han aumentado su productividad en un 1,500%. En otras palabras, mientras que el resto de la economía recibió la ayuda de automóviles, computadoras y robots, la efectividad de los desarrolladores sigue siendo la misma que durante la Segunda Guerra Mundial.
Para entender esto, considere cómo se construyen exactamente las casas. Todo comienza con el desarrollador, que en realidad no construye nada, solo obtiene un terreno y un préstamo, y también recibe el permiso del gobierno. En este punto, el dinero se transfiere al contratista general que hizo una oferta exitosa para la construcción, que lo transfiere a subcontratistas que han ganado subastas para cosas como aguas residuales o chapa, que a menudo los transfieren a subcontratistas aún más pequeños.
Los contratistas describen este envío como un "riesgo de mediación". Significan que, aunque todos en esta cadena acordaron construir un proyecto específico por una cierta cantidad de dinero y una cierta cantidad de tiempo, ninguno de ellos está seguro de que pueda hacerlo tan barato o rápido como prometieron. Delegan este riesgo y le pagan a otra persona para que lo haga por ellos, menos una pequeña comisión.
Hay 24 puntos de montaje en la tubería Factory OS. En la estación No. 17, donde están instaladas las ventanas, los módulos comienzan a parecerse al producto final.
La cocina esta casi terminada
Módulo de estudio terminado, listo para su envío.“Suponga que usted es el contratista principal y su subcontratista acepta completar el trabajo. Una vez que haya firmado el contrato, no le importa cuántas horas hombre se necesitarán para completar el proyecto, porque este no es su problema ", dijo Randy Miller, director de RAD Urban, describiendo el tren de pensamiento en este proceso.
El objetivo de las empresas que construyen módulos en la fábrica es poner este modelo al revés. En lugar de dejar caer los riesgos, el contratista se hace cargo de todos ellos. En lugar de transferir el trabajo a subcontratistas, contratan a sus propios trabajadores en la fábrica. "El contratista principal dice:" Oh, Dios mío, la construcción es algo terrible, déjame transmitir todo este riesgo ", dijo Miller. "Digo: Dios mío, la construcción es algo terrible, así que mejor planifico todo y lo controlo".
El concepto básico no es nuevo. En 1624, los colonos en Massachusetts construyeron casas con materiales prefabricados entregados desde Inglaterra. Este patrón se repitió en Australia, África e India cuando el Imperio Británico entregó colonos y estructuras en todo el mundo, según Prefab Architecture, escrito por Ryan Smith, profesor de la Universidad de Utah.
Durante los siguientes siglos, aparecieron nuevas versiones de esta idea donde la gente necesitaba construir rápidamente una gran cantidad de viviendas, durante la
fiebre del oro de California , después del
gran incendio de Chicago , durante la expansión estadounidense hacia el oeste. A principios del siglo XX,
Sears [gerente de la cadena minorista / aprox. trans.] vendió decenas de miles de
Sears Modern Homes , que consistían en piezas y paneles fabricados en fábrica que el cliente ya había ensamblado en el sitio.
En este proceso, la industria de la construcción absorbió conceptos de producción como una cinta transportadora, que fueron eliminados por Levitt & Sons, un pionero en la construcción en masa. Pero la idea de hacer casas en fábricas nunca se ha implementado de manera completa y amplia para tener un impacto significativo, al menos en los Estados Unidos.
Una de las razones por las que Estados Unidos se quedó atrás de Europa, Australia y Asia, donde hay compañías que funcionan bien que fabrican edificios modulares, es la naturaleza suburbana de los habitantes del país y la gran cantidad de tierra libre que mantuvo el costo de construir casas individuales relativamente bajo. Otra es que la industria de la construcción tiene un margen muy pequeño, por lo que no es habitual invertir dinero en investigación y desarrollo allí.
Las posibilidades de agotamiento son altas, y cada falla grave conduce a un rechazo del concepto. Durante el auge de la construcción a mediados de la década de 2000, Pulte Homes, uno de los mayores desarrolladores de bienes raíces, abrió una fábrica de casas para revolucionar la industria de la construcción. La compañía lo cerró al comienzo de la crisis de la vivienda en 2007.
Los constructores húngaros bajan la cocina hecha en fábrica para construir una casa; 1950sAhora, en lugar de construir viviendas unifamiliares separadas, las empresas de fabricación industrial se concentran en condominios y departamentos densos. Esto se debe a que la construcción de casas individuales aún no ha alcanzado el nivel anterior a la crisis, y los edificios de apartamentos se han recuperado bastante bien. "Nuestro objetivo es poder construir un edificio de 40 pisos en 12 meses y por la mitad del costo de la construcción tradicional", dijo RAD Urban Miller.
Y, sin embargo, aunque los constructores pueden reducir el costo de la construcción, esto no significa que puedan lograr el éxito. Cada empresa considera que puede construir mucho más eficientemente de lo que permiten los métodos disponibles. Pero esto aún debe ser probado, al menos a gran escala.
Eficiencia versus trabajadores
Factory OS Holiday pensó en casas modulares hace unos cuatro años cuando intentaba implementar un proyecto en Truckee, California, en un asentamiento de montaña de 15,000 personas cerca del lago Tahoe. Se planeó construir de 800 a 1000 apartamentos y condominios de vida densa, pero "los números no estaban de acuerdo", dijo. "No funcionó con demasiada reducción de costos".
A Holiday se le ocurrió la idea de la construcción modular a su contratista de toda la vida, Larry Pace de Cannon Constructors, quien en los últimos cuarenta años ha estado construyendo varios proyectos, desde casas individuales hasta condominios de varios pisos y rascacielos de oficinas. "Dije que los proyectos modulares fallaron, pero no lo necesitamos", recuerda Pace, reforzando la declaración con una palabra fuerte.
Pero Holiday insistió, y él y Pace usaron tecnología modular, tomada de dos fabricantes, para construir cuatro proyectos en el área de la bahía. Planean hacer lo mismo con el proyecto en Taki. A Pace le gustaba tanto la construcción modular que sugirió atraer inversores y construir su propia fábrica.
Pace recientemente pintó todo el proceso de la fábrica. En la primera estación, justo afuera de la puerta, cuatro trabajadores trabajaron encima y debajo de la plataforma elevada, haciendo lo que luego se convertiría en el piso. Dos personas en la parte superior colocaron el revestimiento del piso, y un hombre y una mujer desde abajo unieron tuberías simultáneamente.
Proyecto completado: apartamentos en Berkeley (CA) construidos a partir de módulos de fábrica unidos
Apartamentos concebidos y construidos para maximizar el espacio interior.
Pieza ensamblada de fábrica: pequeñas tiras en las puertas que ocultan la unión del módulo
Las ventanas sobre las puertas se usan para ventilación, ya que las casas modulares en Berkeley no están equipadas con aire acondicionado.A partir de ahí, el módulo se mueve gradualmente a lo largo de la línea, y después de pasar el punto 21, está cubierto de inodoros, paredes internas, paredes externas, un techo, enchufes, ventanas, lavabos, encimeras y azulejos. Se necesita aproximadamente una semana para hacer el módulo, dijo Pace. El objetivo es producir 2,000 apartamentos al año, que pueden convertirse en casas de cuatro y cinco pisos, cada una de las cuales tendrá de 80 a 150 módulos.
Para los trabajadores, una fábrica significa salarios más bajos pero más estables. Factory OS paga $ 30 por hora, incluido el seguro de salud y unas vacaciones de dos semanas. Esto es dos veces menos de lo que puede ganar en un sitio de construcción, pero el trabajo es más regular y para muchas personas llegar a él desde casa está más cerca.
Tony Vandevark, un líder de equipo de SO de fábrica de 51 años, está satisfecho con este intercambio. Vive a poca distancia de la fábrica de Vallejo, donde las casas cuestan menos de la mitad de lo que piden en las entradas a San Francisco. Esto es muy diferente de su trabajo anterior en la ciudad de Sunnyvale en Silicon Valley. Luego tuvo que ir a trabajar durante dos horas y tres horas para irse a casa del trabajo, después de lo cual decidió alquilar una habitación para estar más cerca del trabajo los días de semana.
"Uno puede trabajar en un sitio de construcción, ganar mucho y luego este trabajo desaparece", dijo.
Además del hecho de que no llueve sobre su cabeza, la diferencia entre trabajar en un sitio de construcción y Factory OS es que cualquier trabajador puede ser entrenado para realizar cualquier tipo de trabajo. Y para los sindicatos de la vieja escuela, esto equivale a una declaración de guerra. "Un modelo de negocios es bueno para mí y no importa lo que les pase a los demás", dijo Larry Mazzola Jr., gerente comercial de UA Local 38, un sindicato de plomería en San Francisco que tiene unos 2.500 miembros del Norte California
Factory OS no está en contra de los sindicatos. Tiene un contrato con el Consejo Regional de Carpinteros del Norte de California, que ha establecido otras fábricas modulares y está impulsando la tecnología para crecer. El problema es que el trabajo de los constructores se organiza de la misma manera que en la fábrica de automóviles de Detroit, donde un sindicato representa a todos los trabajadores, y los trabajadores pueden recibir capacitación para realizar cualquier trabajo en la empresa.
Esto es muy diferente de la construcción, donde los sindicatos representan los intereses de fontaneros, electricistas, carpinteros y muchas otras profesiones, y cada uno de ellos controla su parte de la construcción. El año pasado, Mazzola escribió una carta al alcalde de San Francisco, Ed Lee, un mes antes de su muerte, instándole a rechazar Factory OS para cumplir con cualquier contrato para la ciudad, por ejemplo, la construcción de viviendas subsidiadas.
"Cualquier decisión de usar los servicios de Factory OS mostrará una negligencia flagrante de los sindicatos", escribió. Le pidió a la alcaldesa que se abstuviera de firmar un contrato con la compañía si ella no permitía que los sindicatos también trabajen. "Entendemos que viene la modularidad, y queremos ser parte de ella, pero no a expensas de nuestros trabajadores, y esto es lo que sucede", dijo Mazzola en una entrevista.
Jay Bradshaw, Director de Organización en el Consejo de Carpinteros que representa a los trabajadores de Factory OS, dijo que no sería práctico. Recuerde el primer punto en el que cuatro personas trabajaron en y debajo del piso futuro. En el mundo de Mazzola, un sindicato de plomería representaría a los trabajadores que instalan tuberías, y otros sindicatos representarían a los trabajadores que trabajan desde arriba.
"Sería imposible tener de 10 a 15 organizaciones laborales por trabajador en la fábrica", dijo Bradshaw.
Para él, la verdadera lucha no es proteger los nombres de las profesiones, sino garantizar que los trabajadores de las fábricas permanezcan en el sindicato. No lejos de Factory OS, en un centro de capacitación para carpinteros, el sindicato está desarrollando un programa para capacitar a los trabajadores para trabajar en una fábrica que produce hogares modulares. Él espera que ella pueda preparar a más personas para la industria que inevitablemente avanza.
"Esto es definitivamente mejor que la construcción china", dijo.