PIK, el desarrollador más grande de Rusia, llevará a cabo un
campeonato de aprendizaje automático . La tarea es predecir el ritmo de ventas y, en los datos de capacitación, información sobre ventas de apartamentos durante 2.5 años en más de 30 proyectos.
Sí, la industria de la construcción conservadora está lista para el aprendizaje automático. La gestión de precios y ventas, una de las tareas más críticas para una empresa, sigue siendo un tema de arte solo para analistas. A la pregunta de por qué este apartamento cuesta 5 millones de rublos, puede obtener una variedad de respuestas, que van desde "esta es una demanda diferida" hasta "nuestro diseño es único en el mercado".
Ahora se utilizan calculadoras de precios, pero son aproximadas y lineales, no tienen en cuenta la naturaleza saturada del mercado. Por lo tanto, debe administrar los precios diariamente, confiando en la intuición de los mismos analistas. La gestión de precios es necesaria para evitar una situación en la que todos los apartamentos con vista al bosque se dispersen en dos meses. Esta es la tarea principal: asegurar ventas uniformes de apartamentos por tipo, número de pisos, diseños, etc.
La tarea de gestión automática de los precios y los ritmos de ventas en el desarrollo aún no se ha resuelto, y esto no nos da descanso.
La experiencia de los precios dinámicos de otras áreas del negocio (vendedores de boletos aéreos, hoteles y otros agregadores de bienes raíces, minoristas) tiene una serie de diferencias fundamentales:
- Cada apartamento es un producto único. No podemos acumular estadísticas para un solo apartamento, como se hace, por ejemplo, al vender boletos de avión;
- el apartamento se vende una vez, en contraste con el negocio hotelero;
- cada apartamento tiene un precio único, no necesariamente correspondiente al valor de "mercado";
- competencia muy sensible a apartamentos similares, en contraste con el mercado secundario de vivienda.
Por ejemplo, una diferencia en el precio de 30,000 rublos para apartamentos con el mismo valor de mercado puede conducir a la venta rápida de algunos apartamentos y detener las ventas de otros.
Por lo tanto, no logramos copiar la experiencia de otra persona y tuvimos que profundizar.
Objetivo: encontrar la relación entre los parámetros del apartamento, el precio y el ritmo, para administrar aún más el precio y maximizar el rendimiento del proyecto.
Como entendemos la esencia del proceso:
- cada apartamento tiene un valor de mercado, es decir, el precio máximo que un comprador promedio está dispuesto a pagar;
- el apartamento tiene un precio que puede tener un delta (en adelante, Delta) en relación con el valor de mercado;
- el apartamento tiene competidores, cada uno de los cuales también tiene un cierto Delta;
- La probabilidad de vender un apartamento depende de su Delta y del Delta de los apartamentos de la competencia. Cuanto más cerca estén los apartamentos entre sí, mayor será la competencia.
Hablando sobre el valor de mercado, nos referimos al valor del apartamento para el comprador, expresado en dinero. Comprar un apartamento es un evento importante para la mayoría de las personas. Al hacer una elección, el comprador pasa decenas de horas y tiene en cuenta cientos de factores que, por regla general, no están formalizados. Por ejemplo:
- Área verde dentro de un radio de 500 m.
- La vista desde la ventana. Desde cada ventana, dependiendo del piso, se abre una vista diferente, que puede verse muy influenciada por los edificios circundantes. Esto es importante, especialmente en el segmento de mayor economía.
- Lado del mundo
- La distancia al metro, parque, etc., y desde la casa en cuestión, y no a la pantalla LCD en su conjunto
- El tamaño del patio
Para abordar la creación de una función de valor, formalizamos todos los factores importantes que los compradores consideran. A continuación, nos enfrentamos a esto:
Problema 1. Cómo calcular el ritmo (probabilidad de vender un apartamento). Para calcular el ritmo de venta de los apartamentos, debe combinarlos en conjuntos. La pregunta es qué? Dependiendo del desglose en conjuntos, obtendremos diferentes tasas. Confiar en el término de exhibir un apartamento separado no funcionó, porque habría tomado demasiado tiempo acumular estadísticas.
Problema 2. Cómo encontrar valor de mercado. ¿Vamos a obtener los parámetros máximos de los apartamentos, tomar su precio de venta y obtener el valor de mercado? Resultó que el valor de mercado depende en gran medida de los proyectos que se tuvieron en cuenta. Algunos de los proyectos se vendieron más rápido que el mercado, es decir, allí el precio era menor que el mercado, algunos de los proyectos, por el contrario. Resulta que para calcular correctamente el valor de mercado, es necesario tener en cuenta la tasa de ventas de apartamentos, lo que nos lleva de vuelta al problema 1.
Problema 3. Cómo tener en cuenta el delta de los apartamentos en competencia. El ritmo de ventas en el conjunto (por ejemplo, la sección del edificio) depende de los parámetros de los apartamentos circundantes y sus precios. Sin saber de antemano su valor de mercado, nos vemos obligados a sustituir los parámetros del apartamento y sus precios como una especie de descripción del entorno. Cómo esta "descripción" del entorno "alimenta" al algoritmo de aprendizaje automático es una gran pregunta.
Desafortunadamente, todavía no hemos encontrado soluciones que funcionen para estos problemas, así que decidimos organizar un campeonato.
Quienes estén interesados en esta tarea pueden participar registrándose en el sitio web de
PIK Digital Day .
El campeonato se desarrolla en dos etapas: en línea hasta el 9 de julio y fuera de línea el 14 de julio en Moscú. Invitaremos a 80 líderes de la calificación pública de la etapa en línea a la etapa fuera de línea, y los ganadores del campeonato compartirán el pozo de premios de 550 000 ₽.