La production en usine de modules résidentiels aidera-t-elle à combler les pénuries de logements

Les développeurs sont aux prises avec les problèmes des zones résidentielles, étendant le concept d'assemblage en usine de maisons à la fabrication d'immeubles à appartements entiers

Chez Factory OS à Vallejo, en Californie, les segments résidentiels modulaires sont assemblés à plusieurs endroits, chacun travaillant avec une partie spécifique du processus d'assemblage. Sur la photo - deux travailleurs spécialisés dans la fabrication et l'installation de murs

En Californie, une crise immobilière fait rage en raison du manque de logements abordables, que toutes les villes de l'État tentent de combattre [le pourcentage des hypothèques en Californie ne dépasse pas 5 / environ. trad.]. Rick Holiday, un constructeur de longue date de la région de la baie de San Francisco, pense qu'une réponse peut être trouvée dans l'ancien chantier naval de Vallejo, à 40 minutes de route de San Francisco.

Ici, dans un entrepôt de la taille d'un terrain de football où les travailleurs assemblaient des sous-marins, Holiday a récemment ouvert Factory OS , une usine de fabrication de maisons. D'un côté, il y a du bois, des tuyaux, des tuiles, des éviers et des toilettes; de l'autre côté, il y a des appartements séparés, qui peuvent être transportés par camion sur un chantier de construction et fixés, après en avoir assemblé une maison en quelques mois seulement.

"Si nous ne construisons pas les maisons d'une manière différente, personne n'aura de logement", a déclaré Holiday lors d'une récente tournée, passant devant des lieux de travail sur la chaîne de montage et des piles de matériaux de construction - fenêtres, tuyaux et rouleaux d'isolation rose.

Près de dix ans après que la récession a écrasé l'industrie de la construction de logements, ce qui a provoqué des vagues de faillite des entrepreneurs et le licenciement des constructeurs qui sont partis pour d'autres emplois, les promoteurs sont encore loin de leur forme précédente. Aujourd'hui, la vitesse de construction de nouveaux appartements et maisons dépasse à peine la moitié du pic de 2006.


Au premier point du convoyeur, les planchers sont collectés


Jeff Anderton, employé de Factory OS, coupe des profils de plafond, qui seront ensuite insérés dans des pièces modulaires


Plusieurs bains attendent en ligne


À plusieurs moments, les travailleurs se concentrent sur la fabrication et l'installation de plafonds modulaires.

Les États-Unis ont besoin de nouvelles maisons, mais l'industrie de la construction est aux prises avec la demande. Le nombre de travailleurs employés dans la construction de logements est de 23% inférieur à celui de 2006, tandis que les spécialistes tels que les plombiers, les charpentiers et les électriciens sont 17% de moins. La demande de logements est élevée et il n'y a pas assez de travailleurs, les promoteurs augmentent donc les prix et se disputent un nombre limité d'entrepreneurs.

Les coûts de construction à travers le pays au cours des trois dernières années ont augmenté de 5% par an, selon le Turner Building Cost Index. Dans les grandes villes et en Californie, le coût augmentait encore plus rapidement, selon l'entreprise de construction RSMeans. Dans la région du Golfe, les développeurs disent que le coût de la construction au cours des trois dernières années a augmenté de 30% - à tel point que même les projets de luxe sont reportés.

"Tout est arrivé au point où il est impossible de louer ou de vendre des appartements en quantité suffisante pour rester à flot", a déclaré Lou Vazquez, fondateur et directeur de Build, un développeur basé à San Francisco.

La hausse des coûts de construction survient au pire moment possible pour des villes en croissance telles que New York, Seattle et San Francisco, qui sont déjà sérieusement à court de logements abordables, c'est pourquoi la population des sans-abri augmente et il y a un débat houleux sur la croissance et reconstruction de bâtiments délabrés. Les législateurs des États et des différentes villes ont tenté d'aborder les problèmes de logement en accordant davantage de subventions pour le logement abordable, en simplifiant les règles de construction et en légitimant la construction de bâtiments à plusieurs étages .

Mais même si chaque ville trop chère franchit soudainement le bosquet de restrictions légales et la résistance des résidents locaux , qui entravent la construction - et cela est peu probable - l'industrie de la construction épuisée d'aujourd'hui ne pourra pas atteindre la vitesse souhaitée. Il frappe à la fois les riches et les pauvres, car il augmente à la fois le coût des copropriétés d'élite et le prix des logements abordables.

Cette année, les résidents de la Californie voteront sur l'allocation de 4 milliards de dollars de subventions pour la construction de logements abordables. À San Francisco, où les promoteurs disent que le coût de construction d'un appartement s'élève à 800 000 $ , et ces subventions seront suffisantes pour construire environ 5 000 appartements, ce qui sera une goutte d'eau. «Le coût a tellement augmenté qu'il est devenu impossible de construire des maisons où les gens aimeraient vivre aux prix d'achat ou de location qu'ils pourraient se permettre», explique John.
Burns, fondateur de John Burns Real Estate Consulting.



Tout cela oblige les développeurs, tels que Holiday, à rechercher des méthodes de construction moins chères et moins exigeantes en main-d'œuvre - et les startups qui promettent de faire exactement cela, les investisseurs investissent leur argent. Katerra, une entreprise à domicile construite en usine créée il y a trois ans et située à Menlo Park, a reçu 1,1 milliard de dollars de financement . De nombreuses autres startups, dont Blokable de Seattle, Kasita d'Austin (Texas) et RAD Urban d'Auckland (Californie), ont ouvert au cours des cinq dernières années.

"Le système actuel ne répond pas à la demande, et en conséquence, les gens manquent d'opportunités, et cela frappe l'économie", a déclaré Stonley Baptist, cofondateur d'Urban Us, une société d'investissement de Brooklyn investie dans Blokable. «Ce sont de gros problèmes et de grands marchés.»

Les technologies varient, mais tournent généralement autour de la simplification de la construction grâce à des panneaux fabriqués en usine qui peuvent être assemblés comme des meubles IKEA et des appartements modulaires qui peuvent être empilés les uns sur les autres comme des briques LEGO. Un tiers des développeurs interrogés par FMI ont indiqué qu'ils tentaient d'organiser l'assemblage en usine de flans sous une forme ou une autre - c'est beaucoup plus qu'en 2010. Ils s'intéressent aux bâtiments résidentiels et aux hôtels , ainsi qu'aux installations médicales et aux entreprises industrielles, ainsi qu'aux restaurants de restauration rapide .

«C'est l'une de ces choses qui ressemble à une voie vers un succès rapide, mais en réalité, cela a pris 10 ans et a nécessité le travail acharné de centaines de personnes», a déclaré Chris Jiatina, PDG de BLOX, un hôpital qui construit des composants modulaires.

Médiateurs et risques

L'industrie mondiale de la construction est un monstre de 10 billions de dollars qui détermine où les gens vivront, comment se rendre au travail et à quoi ressembleront les villes. C'est également l' une des entreprises les moins efficaces au monde . L'efficacité de la construction - le nombre de bâtiments construits en heures-homme - n'a pas augmenté depuis 1945, selon le McKinsey Worldwide Institute. Pendant ce temps, des secteurs tels que l'agriculture, la fabrication et la vente au détail ont augmenté leur productivité de 1 500%. En d'autres termes, alors que le reste de l'économie a reçu l'aide de voitures, d'ordinateurs et de robots, l'efficacité des développeurs reste la même que pendant la Seconde Guerre mondiale.

Pour comprendre cela, considérez exactement comment les maisons sont construites. Tout commence avec le développeur, qui ne construit rien, mais obtient seulement un terrain et un prêt, et reçoit également la permission du gouvernement. À ce stade, l'argent est transféré à l'entrepreneur général qui a fait une offre réussie pour la construction, qui la transfère à des sous-traitants qui ont remporté des enchères pour des choses comme les eaux usées ou la tôle, qui les transfèrent souvent à des sous-traitants encore plus petits.

Les entrepreneurs décrivent cette transmission comme un «risque de médiation». Ils signifient que bien que tout le monde dans cette chaîne ait accepté de construire un projet spécifique pour une certaine somme d'argent et un certain laps de temps, aucun d'entre eux n'est sûr de pouvoir le faire à moindre coût ou aussi rapidement qu'il l'avait promis. Ils délèguent ce risque, payant quelqu'un d'autre pour le faire pour eux, moins une petite commission.




Il y a 24 points d'assemblage sur le pipeline Factory OS. À la station n ° 17, où les fenêtres sont installées, les modules commencent à ressembler au produit final


La cuisine est presque terminée


Module de studio terminé, prêt pour l'expédition.

«Supposons que vous soyez l'entrepreneur principal et que votre sous-traitant accepte de terminer les travaux. Une fois que vous avez signé le contrat, vous ne vous souciez pas du nombre d'heures de travail nécessaires pour achever le projet, car ce n'est pas votre problème », a déclaré Randy Miller, directeur de RAD Urban, décrivant le cheminement de la pensée dans ce processus.

L'objectif des entreprises qui construisent des modules à l'usine est de renverser ce modèle. Au lieu de laisser tomber les risques, l'entrepreneur les prend tous sur lui. Au lieu de transférer le travail à des sous-traitants, ils embauchent leurs propres travailleurs dans l'usine. "L'entrepreneur principal dit:" Oh mon Dieu, la construction est une chose terrible, permettez-moi de transmettre tous ces risques ", a déclaré Miller. "Je dis: Oh mon Dieu, la construction est une chose terrible, alors je ferais mieux de tout planifier et de le contrôler."

Le concept de base n'est pas nouveau. En 1624, les colons du Massachusetts ont construit des maisons à partir de matériaux préfabriqués livrés d'Angleterre. Ce modèle a été répété en Australie, en Afrique et en Inde lorsque l'Empire britannique a livré des colons et des structures à travers le monde, selon Prefab Architecture, écrit par Ryan Smith, professeur à l'Université de l'Utah.

Au cours des siècles suivants, de nouvelles versions de cette idée sont apparues partout où les gens avaient besoin de construire rapidement beaucoup de logements - lors de la ruée vers l'or en Californie , après le grand incendie de Chicago , lors de l'expansion américaine à l'ouest. Au début du 20e siècle, Sears [gestionnaire de chaîne de vente au détail / env. trans.] a vendu des dizaines de milliers de maisons modernes Sears , composées de pièces et de panneaux fabriqués en usine que le client avait déjà assemblés sur place.

Dans ce processus, l'industrie de la construction a absorbé des concepts de production tels qu'un tapis roulant - ils ont été éliminés par Levitt & Sons, un pionnier de la construction de masse. Mais l'idée de faire des maisons dans des usines n'a jamais été pleinement et largement mise en œuvre pour avoir un impact significatif - du moins aux États-Unis.

L'une des raisons pour lesquelles les États-Unis sont à la traîne de l'Europe, de l'Australie et de l'Asie - où il existe des entreprises qui fonctionnent bien qui fabriquent des bâtiments modulaires - est la nature suburbaine des habitants du pays et l'énorme quantité de terres gratuites qui a maintenu le coût de la construction de maisons individuelles relativement bas. Un autre est que l'industrie de la construction a une très petite marge, il n'est donc pas habituel d'y investir de l'argent dans la recherche et le développement.

Les risques d'épuisement professionnel sont élevés et tout échec grave entraîne un rejet du concept. Pendant le boom de la construction au milieu des années 2000, Pulte Homes, l'un des plus grands promoteurs immobiliers, a ouvert une usine à domicile pour révolutionner l'industrie de la construction. L'entreprise l'a fermé au début de la crise du logement en 2007.


Les constructeurs hongrois abaissent la cuisine fabriquée en usine pour construire une maison; Années 50

Désormais, au lieu de construire des maisons unifamiliales séparées, les entreprises de fabrication se concentrent sur les copropriétés et les appartements denses. En effet, la construction de maisons individuelles n'a pas encore atteint le niveau d'avant la crise et les immeubles à appartements se sont assez bien rétablis. «Notre objectif est de pouvoir construire un bâtiment de 40 étages en 12 mois, et pour la moitié du coût de la construction traditionnelle», a déclaré RAD Urban Miller.

Et pourtant, bien que les constructeurs puissent réduire le coût de la construction, cela ne signifie pas qu'ils peuvent réussir. Chaque entreprise fait valoir qu'elle peut construire beaucoup plus efficacement que les méthodes disponibles ne le permettent. Mais cela reste à prouver, au moins à grande échelle.

Efficacité contre travailleurs

Factory OS Holiday a pensé aux maisons modulaires il y a environ quatre ans alors qu'elle tentait de mettre en œuvre un projet à Truckee, en Californie, dans une colonie de montagne de 15 000 personnes près du lac Tahoe. Il était prévu de construire de 800 à 1000 appartements et copropriétés de vie dense, mais "les chiffres n'étaient pas d'accord", a-t-il dit. "Cela n'a pas permis de réduire trop les coûts."

Holiday a eu l'idée de la construction modulaire à son entrepreneur de longue date, Larry Pace de Cannon Constructors, qui, au cours des quarante dernières années, a construit divers projets, des maisons individuelles aux copropriétés à plusieurs étages et aux gratte-ciel de bureaux. «J'ai dit que les projets modulaires avaient échoué, mais nous n'en avons pas besoin», se souvient Pace, renforçant la déclaration avec un mot fort.

Mais Holiday a insisté, et lui et Pace ont utilisé une technologie modulaire, empruntée à deux fabricants, pour construire quatre projets dans la région de la baie. Ils prévoient de faire de même avec le projet de Taki. Pace aimait tellement la construction modulaire qu'il a suggéré d'attirer des investisseurs et de construire sa propre usine.

Pace a récemment peint l'ensemble du processus d'usine. Dans la première gare, juste devant la porte, quatre travailleurs ont travaillé au-dessus et au-dessous de la plate-forme surélevée, ce qui allait devenir le plancher. Deux personnes en haut ont posé le revêtement de sol, et un homme et une femme d'en bas ont simultanément attaché des tuyaux.


Projet terminé: appartements de Berkeley (CA) construits à partir de modules d'usine maintenus ensemble


Appartements conçus et construits pour maximiser l'espace intérieur


Pièce assemblée en usine: petites lamelles dans les portes masquant la jonction du module


Les fenêtres au-dessus des portes sont utilisées pour la ventilation, car les maisons modulaires de Berkeley ne sont pas équipées de la climatisation.

De là, le module se déplace progressivement le long de la ligne, et après avoir franchi le 21e point, il est envahi par des toilettes, des murs intérieurs, des murs extérieurs, un toit, des prises, des fenêtres, des éviers, des comptoirs et des tuiles. Il faut environ une semaine pour faire le module, a déclaré Pace. L'objectif est de produire 2 000 appartements par an, qui peuvent se transformer en maisons de 4 et 5 étages, chacune comprenant 80 à 150 modules.

Pour les travailleurs, une usine signifie des salaires plus bas mais plus stables. Factory OS paie 30 $ l'heure, y compris l'assurance maladie et des vacances de deux semaines. C'est deux fois moins que ce que vous pouvez gagner sur un chantier de construction, mais le travail est plus régulier, et pour beaucoup de gens, le trajet depuis la maison est plus proche.

Tony Vandevark, un chef d'équipe OS de 51 ans, est satisfait de cet échange. Il vit à une courte distance en voiture de l'usine Vallejo, où les maisons coûtent moins de la moitié de ce qu'elles demandent aux entrées de San Francisco. Ceci est très différent de son travail précédent dans la ville de Sunnyvale dans la Silicon Valley. Il a ensuite dû se rendre au travail pendant deux heures et trois heures pour rentrer du travail, après quoi il a décidé de louer une chambre afin de se rapprocher du travail en semaine.

«On peut travailler sur un chantier de construction, gagner beaucoup, puis ce travail disparaît», a-t-il déclaré.

Outre le fait qu'il ne pleut pas sur la tête, la différence entre travailler sur un chantier de construction et Factory OS est que tout travailleur peut être formé pour effectuer n'importe quel type de travail. Et pour les syndicats de la vieille école, cela équivaut à une déclaration de guerre. "Un modèle d'entreprise est bon pour moi, et peu importe ce qui arrive aux autres", a déclaré Larry Mazzola Jr., directeur commercial de l'UA Local 38, un syndicat de la plomberie à San Francisco qui compte quelque 2 500 membres du Nord. Californie

Factory OS n'est pas contre les syndicats. Elle a un contrat avec le Northern California Carpenters Regional Council, qui a mis en place d'autres usines modulaires et pousse la technologie à se développer. Le problème est que le travail des constructeurs est organisé de la même manière que dans l'usine automobile de Détroit, où un syndicat représente tous les travailleurs, et les travailleurs peuvent être formés pour effectuer n'importe quel travail dans l'entreprise.

Ceci est très différent de la construction, où les syndicats représentent les intérêts des plombiers, des électriciens, des charpentiers et de nombreuses autres professions, et chacun d'eux contrôle sa partie de la construction. L'année dernière, Mazzola a écrit une lettre au maire de San Francisco, Ed Lee, un mois avant sa mort, le pressant de refuser à Factory OS de remplir tout contrat pour la ville - par exemple, la construction de logements subventionnés.

"Toute décision d'utiliser les services Factory OS montrera une négligence flagrante des syndicats", a-t-il écrit. Il a demandé au maire de s'abstenir de signer un contrat avec l'entreprise si elle ne permettait pas aux syndicats de travailler aussi. "Nous comprenons que la modularité arrive, et nous voulons en faire partie, mais pas aux dépens de nos travailleurs - et c'est ce qui se passe", a déclaré Mazzola dans une interview.

Jay Bradshaw, directeur de l'organisation au Carpenters Council représentant les travailleurs de Factory OS, a déclaré que ce ne serait pas pratique. Rappelez-vous le premier point où quatre personnes ont travaillé sur et sous le futur étage. Dans le monde de Mazzola, un syndicat de la plomberie représenterait des travailleurs installant des tuyaux et d'autres syndicats représenteraient des travailleurs travaillant d'en haut.

«Il serait impossible d'avoir 10 à 15 organisations syndicales par travailleur dans l'usine», a déclaré Bradshaw.

Pour lui, la vraie lutte n'est pas de protéger les noms des professions, mais de faire en sorte que les ouvriers d'usine restent généralement syndiqués. Non loin de Factory OS, dans un centre de formation de charpentiers, le syndicat développe un programme de formation des travailleurs au travail dans une usine de production de maisons modulaires. Il espère qu'elle pourra préparer plus de gens à l'industrie qui progresse inévitablement.

"C'est certainement mieux que la construction chinoise", a-t-il déclaré.