Enregistrer une transaction immobilière en ligne

Bonjour lecteur!

Dans cet article, je veux partager mon expérience sur la façon dont j'ai réussi, en surmontant les difficultés et la folie, à enregistrer une transaction immobilière sur Rosreestr en ligne, c'est-à-dire complètement sous forme électronique. Oui, oui, cela signifie que même un contrat de vente papier pour cette transaction n'existe pas dans la nature.

3,5 ans se sont écoulés depuis l' annonce de la possibilité d'un enregistrement public des droits en ligne, et jusqu'à présent, dans RuNet, il n'y a même pas une seule instruction détaillée de ce processus plutôt évident.

Je dois dire tout de suite que l'expérience acquise indique qu'il n'y a pratiquement personne qui a réussi. Les statistiques selon lesquelles RosReestr se profile sur les chiffres les plus fous concernant les transactions effectuées par voie électronique sont très probablement générées par les personnes qui utilisent les services de notaires pour traiter les transactions immobilières, ainsi que par celles qui complètent la transaction par voie électronique via la fille de Sberbank. HouseClick . Très probablement, ces méthodes utilisent une «entrée» différente de Rosreestr, via certains services Web SOAP et des logiciels spécialement développés à cet effet. Mais nous passerons par toutes les étapes de A à Z, en utilisant le portail Internet officiel de Rosreestr.

Prérequis

Juridique

Tout d'abord, évidemment, pour enregistrer une transaction, vous avez besoin de l'objet immobilier lui-même. Deuxièmement, vous devez rédiger un contrat de vente. Dans cet article, nous n'aborderons pas son contenu, je noterai seulement que même sur le site Web de Rosreestr, il existe des formulaires de contrat assez universels. Troisièmement, la condition nécessaire est également que la propriété de la propriété ne soit pas partagée - sinon vous ne pouvez pas passer devant le notaire. J'attire votre attention sur la subtilité: la copropriété commune (des conjoints) peut être vendue sans notaire, mais la part commune (par exemple, les mêmes conjoints, mais évidemment 1/2 part) - plus. Soit dit en passant, c'est le premier piratage de la vie: lorsque vous acquérez un bien immobilier marié à des conjoints, enregistrez le droit en tant que propriété commune. À l'avenir, cela vous évitera d'aller chez le notaire et d'économiser beaucoup d'argent, car pour les opérations de cession d'actions, les notaires prennent des montants assez impressionnants.

Quatrièmement, soit un acte de transfert est également requis, soit il est nécessaire d'inclure dans le contrat une clause stipulant que le contrat est également un acte de transfert. Je suis allé dans la deuxième direction, mais ici je ne peux pas conseiller, chacun décide pour lui-même, en fonction de la situation et de son expérience.

Technique

La principale condition technique est la disponibilité d'une signature électronique (selon GOST) pour chaque partie à la transaction. «Obtenez une signature» peut être dans le centre de certification (ci-après CC), accrédité par le Ministère du développement numérique, des télécommunications et des communications de masse (MinKomSvyaz). Ici, je voudrais écrire dans n'importe quelle autorité de certification, mais ce n'est pas le cas. Premièrement, tous les CA ne travaillent pas avec des individus. Deuxièmement, «obtenir une signature» n'est pas vainement cité car vous devez l'obtenir correctement non pas par une signature, comme le proposent de nombreuses autorités de certification, mais par une clé de certificat d'une clé de vérification de signature électronique. Quelle est la différence? La différence est que selon toutes les règles de sécurité de l'information, vous devez générer des clés de signature électronique sur votre poste de travail et envoyer à votre autorité de certification uniquement votre clé publique pour l'émission d'un certificat (la soi-disant demande de certificat). Malheureusement, il existe très peu d'autorités de certification qui permettent au client de travailler selon le scénario de demande de certificat. Le service, qui est probablement fourni par une autorité de certification à 100% lors de l'émission d'une signature électronique, y compris la génération d'une paire de clés, est une très mauvaise idée pour vous, car vous vous retrouvez avec une paire de clés initialement compromise. Troisièmement, avec cette approche, l'AC vous impose son porte-clés, ce qui est déjà assez mauvais dans 95% des cas. J'appelle un opérateur intelligent un opérateur intelligent qui génère une paire de clés en lui-même et ne permet pas à la clé privée de quitter le support de clé.

Donc, ne comptez pas pour la publicité, mais après avoir étudié le marché, ce qui suit a été révélé:

1. Le choix optimal d'un porte-clés jusqu'à présent est Rutoken EDS 2.0 (bonjour Neraverin , quand allez-vous commencer à vendre votre FCS avec de nouveaux GOST?), Le prix est d'environ 1200 roubles. Je vous conseille de prendre l'option dans le facteur de forme micro, car l'auteur a eu la triste expérience de distribuer un porte-clés pleine grandeur, coincé dans le connecteur USB avant, à l'arrière du fauteuil. 13/12/2019 Mise à jour : Rutoken a publié Rutoken EDS 2.0 3000 - c'est un jeton plus intéressant fonctionnant en tant que FCN
2. Le choix optimal de l'autorité de certification est l' entreprise "Tensor" (a son propre blog sur le hub - tensor_sbis ), qui non seulement délivre un certificat aux particuliers, sait comment le faire en fonction du script avec une demande de certificat, elle inclut également une licence annuelle pour CryptoPro dans le certificat, ainsi contrairement à beaucoup, il délivre deux certificats à la fois - selon l'ancien GOST (2001) et selon le nouveau (2012). Bien que ce dernier soit encore peu utilisé. Et tout cela pour quelque 500 roubles.
3. Le meilleur choix de logiciel pour travailler avec tout cela est Windows, CryptoPro CSP est nécessairement la version 5 et Yandex.
4. Vous aurez besoin du plug-in CryptoPro EDS Browser , dont le portail Rosreestr a besoin pour signer vos applications à partir du navigateur
5. Vous aurez besoin d'un programme qui vous permet de générer plusieurs signatures électroniques (une de chaque côté de la transaction) dans un fichier au format PKCS # 7 (une signature électronique dans le formulaire ci-joint). En effet, Rosreestr ne vous permet pas de spécifier plusieurs fichiers .sig pour un document, à savoir pour un contrat. Je n'ai rien trouvé de mieux que le programme CryptoARM . Oui, cela coûte de l'argent, mais il a une période d'essai de deux semaines avec toutes les fonctionnalités. Et nous n'en avons pas besoin de plus. Si quelqu'un conseille quelque chose de plus gratuit ou gratuit, alors écrivez en kamenty, j'ajouterai à l'article. Upd: samponet a suggéré qu'il existe un utilitaire gratuit de Takskom - Cryptoline , bien que son interface soit quelque peu étrange, mais cela fonctionne, et ils ne recherchent pas dans les dents un cheval doué.

La tristesse et la tristesse que vous devez utiliser Windows, mais je n'ai pas pu faire fonctionner tout cela sous Linux. Peut-être que quelqu'un va attraper ce drapeau et faire la deuxième partie sur la façon dont Free People enregistre les biens immobiliers.

Pourquoi vaut-il la peine d'utiliser CryptoPro version 5? Parce que finalement, dans la cinquième version, CryptoPro a implémenté la prise en charge du travail avec les porte-clés matériels. La quatrième version de CryptoPro ne peut générer des clés que par programme - avec elle, votre opérateur Rutoken EDS 2.0 ne sera utilisé que comme "lecteur flash" pour stocker des clés, mais ces clés ne seront pas récupérables.

Pourquoi Yandex.Browser? Parce que si une signature électronique entre étroitement dans votre vie et que vous commencez à l'utiliser à d'autres fins (par exemple, l'accès à votre compte de contribuable personnel - entité juridique), vous rencontrerez non seulement une signature électronique conformément à GOST, mais aussi avec TLS sur les algorithmes GOST. Et ici, Yandex.Browser n'a pas de concurrents, car cela fonctionne tout de suite, mais pour Chrome et Firefox, vous devez installer des versions personnalisées (à la CryptoFox). Ainsi, j'ai trouvé prudent d'utiliser Yandex.Browser pour travailler avec toutes les questions liées aux organismes gouvernementaux, j'ai donc mis un tas de plug-ins correspondants.

La deuxième alternative, dans laquelle cela fonctionne hors de la boîte, est IE, mais ... vous comprenez)

Pourtant, une petite merde vient de moi et de la société Tensor (j'espère que tensor_sbis la lira), dont tous les employés ne comprennent pas ce qu'est une demande de certificat et comment un client peut générer une paire de clés de son côté. Parfois, vous devez franchir plusieurs lignes de directeurs des ventes de la défense. Si votre cerveau s'envole, cela ne peut pas être fait, alors le manager Alexey Egorov est une option éprouvée. Demandez-lui de lui envoyer votre candidature.

De plus, pour mettre en œuvre ce schéma, Tensor propose d'utiliser son propre plug-in de navigateur, qui interagit avec le fournisseur de cryptographie installé et (après avoir généré la paire de clés) les formulaires et envoie une demande de certificat au serveur de l'entreprise sous une forme cachée à l'utilisateur. Qu'est-ce que ce logiciel peut envoyer d'autre au serveur de l'entreprise, nous ne le savons pas. Mais en utilisant un support de clé avec une clé privée non récupérable, nous pouvons au moins être sûrs (dans une certaine mesure) que notre clé privée n'est pas envoyée au serveur de l'entreprise.

Donc, à la fin de cette section, vous devriez avoir tous les détails décrits: logiciel, matériel et signature électronique.

À la bataille!

Ainsi, nous enregistrons le contrat (et, si nécessaire, l'acte de transfert) en PDF, signons l'accord CryptoARM (et l'acte de transfert) par toutes les parties à la transaction.


Après cela, nous allons sur le portail Rosreestr dans la section de l'enregistrement des droits par l'État . Ici, vous devez sélectionner la section "Enregistrement de la propriété" et dans la liste déroulante, sélectionnez l'un des types de droits enregistrés:


Tout en bas du formulaire, vous devez installer un daw dans la case "Enregistrement de la transition des droits" :



Cette case à cocher signifie que deux demandes sont en cours de remplissage. La première demande est remplie par le côté de l'acheteur d'un bien immobilier, la seconde - par la partie à laquelle le bien est aliéné.



Cliquez sur "Accéder aux détails de la demande". Passez à l'étape 1 de l'application. À ce stade, vous devez sélectionner le type de propriété et entrer toutes les informations à son sujet, telles que la zone, le numéro cadastral, l'adresse. Pourquoi dois-je faire cela quand le Rosreestr peut, avec un clic d'un doigt, trouver toutes ces informations en utilisant uniquement le numéro cadastral, je ne sais pas. Cependant, ce n'est pas le plus gros problème, comme nous le verrons plus tard.

Au bas du formulaire Étape 1, nous entrons les coordonnées personnelles et les coordonnées de l'acheteur d'un bien immobilier, et lors de la deuxième application - les données du vendeur. N'oubliez pas de cocher la case «Émettre un extrait de l'USRN sur les principales caractéristiques et les droits enregistrés sur une propriété». Une fois l'étape 1 terminée, passez à l'étape 2 en cliquant sur le bouton «Aller à la saisie des informations sur le demandeur».

À l'étape 2, tout est assez simple: vous devez choisir ce que vous êtes le titulaire du droit d'auteur et cocher les cases que vous êtes d'accord avec tout. Assurez-vous de cocher la case que vous acceptez de participer à une enquête téléphonique sur la base des résultats du service et indiquez le numéro de téléphone: dites-leur tout ce que vous rencontrez!



Cliquez sur «Accéder aux documents joints» et passez à l'étape 3. A l'étape 3, vous joignez des scans de documents prouvant votre identité ou vos identités, s'il y a plusieurs acheteurs.



Il est également raisonnable de joindre ici un scan du certificat de mariage, si vous êtes marié, un document électronique avec le consentement du conjoint pour compléter la transaction, si le conjoint n'est pas directement partie à la transaction, etc. S'il s'agit de l'étape 3 de la deuxième déclaration, alors au moins des documents confirmant l'identité du vendeur et le contrat de vente (et l'acte de transfert, si le contrat ne contient pas de clause selon laquelle le contrat est également un acte), signés par toutes les parties à la transaction, doivent être joints ici . L'ensemble des documents dépend de la situation et ils vous le diront plus en détail dans un seul centre d'appels de Rosreestr. J'attire votre attention sur les documents électroniques, doivent être au format PDF et être signés par signature électronique (dans le formulaire ci-joint) des personnes auxquelles ces documents se rapportent.



Une fois tous les documents joints, cliquez sur "Aller à la vérification des données" et passez à l'étape finale de remplissage de la demande.

Dans la quatrième étape, vérifiez soigneusement tous les éléments saisis et si tout est correct, puis cliquez sur "Signer". À ce moment, une fenêtre apparaîtra pour choisir un certificat de signature électronique personnel avec lequel vous signerez l'application, et après avoir choisi un certificat, une fenêtre de fournisseur cryptographique apparaîtra pour saisir le mot de passe à partir du support clé. Après avoir signé la première déclaration (de l'acheteur), vous passerez à la deuxième déclaration (du vendeur). Après la deuxième demande, vous serez informé du numéro de demande attribué à votre dossier de documents.

Tenue de livres

Après avoir rempli les documents, vous recevrez une notification par e-mail sur la réception des documents contenant l'obligation de payer les frais de l'État pour cette demande à l'e-mail spécifié dans la première demande. Pour payer les frais, vous devez utiliser uniquement le code UIN fourni et payer uniquement le montant indiqué dans la notification. J'ai payé les frais dans ma banque en ligne. Depuis que l'UIN a été utilisé, le paiement est passé en moins de 5 minutes.


Après avoir payé les frais de l'État, vous recevrez une autre notification que les frais ont été reçus et que les documents (avec les applications répertoriées) sont envoyés au travail.

En attente

Nous devons maintenant attendre. Selon le règlement de 10 jours, il y a généralement des retards. Apparemment, en plus des retards habituels de Rosreestr, la demande reçue via le portail recueille l'intégralité du département des registraires de l'ordinateur et ils considèrent cette chose bizarre depuis longtemps, car il n'y a probablement pas plus d'une douzaine de citoyens qui ont atteint ce stade dans la région (à l'exception peut-être de Moscou )

Cependant, après 35 jours, j'ai reçu une notification que l'enregistrement sur ma demande a été suspendu, car lors de la vérification, il s'est avéré que j'essayais d'enregistrer l'objet sur moi-même, alors qu'il appartient à l'acheteur (tout d'un coup!). De toute évidence, cet incident s'est produit en raison du fait que la deuxième demande (du vendeur) quelque part en chemin vers le registraire a été perdue avec le contrat, bien que tous les 146% que nous ayons remplis. Je suis presque sûr que ce problème arrivera à tout le monde jusqu'à ce qu'il soit corrigé. Dans tous les cas, ceux qui décident de répéter cet exploit, veuillez vous désabonner pour savoir si ce problème a été résolu.

J'ai signalé ce problème sur le portail dans la section "Aide et support", et il a commencé à trouver quoi faire dans cette situation, afin de ne pas attendre jusqu'à ce qu'ils découvrent leurs bogues. Et une solution a été trouvée. Il a fallu soumettre une troisième demande: nous allons à nouveau dans la section d'enregistrement des droits de l'État et cette fois nous sélectionnons dans la section «Autres actions» le point «Soumission de documents supplémentaires»:



Dans mon cas, une demande a été remplie au nom du vendeur et son passeport et le contrat de vente avec toutes nos signatures ont été refixés. Mais il peut y avoir d'autres raisons pour la suspension, alors lisez attentivement la raison et ce que le registraire manque.

En conséquence, après 6 jours supplémentaires, j'ai reçu une notification que les documents étaient prêts pour la troisième application (cette supplémentaire), les documents finis fournissaient le même contrat de vente, mais cette fois également avec la signature électronique de Rosreestr, ainsi qu'un document XML qui C'est un cachet d'enregistrement que Rosreestr met sur la dernière page du contrat avec le numéro de l'entrée d'enregistrement dans le registre. Le document XML est également accompagné d'une signature électronique distincte. Vous pouvez visualiser un document XML sous une forme lisible par l'homme à l'aide dece service .

Conclusions

1. Avec un pied de biche et une telle mère, cette méthode fonctionne
2. Même en tenant compte d'une remise de 30% sur les droits de l'État (généralement 600 roubles), cela ne couvre pas les frais d'acquisition d'un porte-clés et d'un certificat de signature électronique, qui devraient en général être d'au moins 2 pièces. (vendeur et acheteur), donc si vous n'avez pas besoin d'une signature électronique pour d'autres cas (par exemple, pour déposer une action en justice ou enregistrer une entité juridique gratuitement ), alors vous ne voudrez probablement pas l'utiliser.
3. Il n'y a aucun gain de vitesse d'enregistrement
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PS

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Upd 06.02/2019: ( №4) .