Institusi Pembangunan Perkotaan: Studi Kasus yang Sukses

Ketika mereka mengatakan "lembaga pembangunan Rusia", mereka paling sering berarti bahwa mereka tidak diperlukan di negara normal. Bahwa kota dan aglomerasi dikembangkan oleh "tangan pasar yang tak terlihat", bahwa industri diciptakan dan dibentuk secara independen. Pengalaman dunia menunjukkan bahwa ini tidak berhasil. Negara-negara dengan ekonomi yang kuat seperti Inggris, Argentina, dan Cina memaksakan pada lembaga-lembaga pembangunan tanggung jawab untuk mengubah zona yang tertekan dan tidak berkembang menjadi ruang untuk orang dan bisnis.

Mari kita lihat tahapan evolusi kota dan beberapa kasus pembangunan kembali dengan partisipasi institusi pembangunan.


Shenzhen china

Mari kita mulai dengan komponen teoretis: dengan evolusi kota. Kota-kota saat ini menyumbang 80% dari produk domestik bruto. Salah satu alasannya adalah biaya transaksi yang lebih rendah. Artinya, di kota-kota biayanya lebih rendah, yang tidak berhubungan langsung dengan produksi produk, tetapi dengan biaya tidak langsung yang terkait dengan produksi ini untuk pengumpulan dan pencarian semua informasi yang diperlukan untuk kegiatan tersebut, kesimpulan dari berbagai transaksi, kontrak, perjanjian, dll. Komponen penting kedua dari "keberhasilan" kota: konsentrasi modal manusia yang lebih baik. Kota-kota itulah yang menjadi pendorong perkembangan ekonomi global.

Kota-kota mengalami tahapan evolusi tertentu:

• Kota 1.0 lebih merupakan kota industri di mana industri dikembangkan, perusahaan besar berada.
• Kota 2.0 - kota ini lebih banyak bergerak ke sektor jasa dan pengembangan usaha kecil menengah.
• City 3.0 adalah kota pasca-industri, yang merupakan pusat pendidikan, pusat teknologi, pusat pengetahuan, motif utama untuk pengembangan di antaranya adalah desain lansekap .

Kota 1.0 adalah mekanisme-kota yang dianggap sebagai alat bagi orang untuk hidup dan bekerja. Menurut prinsip ini, pada paruh pertama abad ke-20, arsitek Perancis Le Corbusier mengusulkan untuk bekerja dengannya. Dalam konsepnya tentang rekonstruksi Paris, Moskow, dan kota-kota lain, ia mengandalkan struktur berikut: di pusat kota terdapat gedung administrasi tinggi (60 lantai); mereka dikelilingi oleh taman dan bangunan tempat tinggal. Pada tahun 1930, ia mengusulkan konsep baru "Radiant City", di mana ia mengalokasikan ruang terpisah untuk zona industri berat, gudang, industri ringan, taman, perumahan, transportasi, bisnis, dan lainnya.

Industrialisasi secara logis menyebabkan memburuknya kondisi ekologis semua kota besar. Aktivis muncul yang ingin mengubah keadaan saat ini. Salah satunya adalah penulis Kanada-Amerika, ahli teori perencanaan kota, dan salah satu pendiri gerakan urbanisme baru, Jane Jacobs . Dalam buku "Kematian dan Kehidupan Kota-Kota Besar Amerika" (1961), ia menggambarkan prinsip-prinsip dasar fungsi ekonomi kota dan memperkenalkan prinsip substitusi impor perkotaan. Dia merumuskan argumen terhadap perencanaan kota yang didorong oleh ide-ide abstrak. Kota tidak bisa mengabaikan kehidupan sehari-hari penghuninya, ia harus bersemangat, beragam. Ini harus didasarkan pada tatanan spontan dan berbagai mekanisme pengaturan diri. Konsep kota ini dapat disebut "humanistik" dan dikaitkan dengan Kota 2.0.

Tahap selanjutnya dalam evolusi kota adalah City 3.0. Kita berbicara tentang inisiatif kewarganegaraan yang dikembangkan, pendidikan global, multikulturalisme, komunikasi internasional. Kota menjadi pusat pengetahuan dan teknologi, dan peran industri di dalamnya menurun. Misalnya, di London hanya 2% dari produk regional bruto ditempati oleh industri. Pasar keuangan dan ekonomi pengetahuan muncul ke permukaan.

Apakah mungkin untuk langsung menuju ke tahap ketiga, setelah melewati yang kedua atau bahkan melalui yang pertama? Bagaimana Anda bisa mengubah desa kecil menjadi aglomerasi dengan populasi 10 juta orang? Organisasi apa yang dibutuhkan untuk mengembangkan kota?

Mari kita memikirkan konsep " pembangunan kembali ": ini adalah salah satu cara paling efektif untuk membuat profil ulang (penugasan kembali) objek real estat yang tidak diklaim atau wilayah yang digunakan secara tidak rasional. Pembangunan kembali kota dan wilayah lain dapat terjadi dengan berbagai cara. Dimungkinkan untuk membuat pusat-pusat industri, kluster museum, bisnis, pariwisata, transportasi, klaster acara dan pendidikan.

Barcelona (Spanyol)

Pada akhir abad ke-20, wilayah pantai bagian selatan Spanyol Barcelona ditempati oleh jalur kereta api, zona industri dan pasar ikan tua. Pada abad XIX, daerah ini merupakan pusat revolusi industri. Saat ini, wilayah seperti itu disebut "sabuk karat." Karena fasilitas industri, yang mungkin tidak lagi berfungsi, area kota meningkat, dan efisiensi infrastruktur transportasi menurun.

Uang untuk proyek rekonstruksi pantai, diluncurkan pada tahun 1990, dikeluarkan oleh perusahaan swasta negara, Nova Icaria Societat Anonima. Pada tahap pertama, investasi berjumlah 1,1 miliar euro. Dari jumlah tersebut, 40% disediakan oleh perusahaan pengembangan kota, 40% diinvestasikan oleh perusahaan pengembangan swasta, dan 20% oleh bank.

Hasilnya adalah 18 hektar pantai dengan total panjang 4 kilometer, taman 50 hektar, jalan boulevard selebar 30 meter, 700 yacht marina, dua menara multifungsi setinggi 100 meter dan 2.000 apartemen, serta klub, restoran, kafe dan hotel.

Buenos Aires (Argentina)

Di tepi Teluk La Plata di Buenos Aires adalah daerah Puerto Madero . Lokasinya menentukan tujuan area: di sini pada tahun 1882 pemerintah Argentina menandatangani kontrak dengan pengusaha Eduardo Madero untuk pembangunan pelabuhan. Konstruksi dimulai pada 1887 dan selesai pada 1897. Itu adalah proyek yang mahal, yang menjadi salah satu pencapaian teknik terpenting pada masanya. Namun, sayangnya, kemunculan kapal kargo yang lebih besar menyebabkan usangnya pelabuhan 10 tahun setelah selesainya pembangunan.

Di Buenos Aires, pelabuhan baru dibangun pada tahun 1926. Pelabuhan di teluk menjadi redundan dan terus berfungsi sebagai fasilitas bantu. Area di sekitar pelabuhan ditempati oleh gudang dan tanah kosong. Puerto Madero menjadi salah satu daerah kriminogenik utama kota, tetap dihancurkan atau dibangun kembali secara radikal. Perlu dicatat bahwa wilayah Puerto Madera secara geografis terletak di pusat Buenos Aires.

Pada tahun 1989, Pemerintah Nasional Argentina dan Pemerintah Kota Otonomi Buenos Aires berinvestasi di Corporación Antiguo Puerto Madero Corporation. Pemerintah kota menentukan strategi lembaga pengembangan kota, dan pengelolaan wilayah seluas 170 hektar menjadi miliknya. Akhir 1980-an dan awal 1990-an adalah masa yang sangat sulit bagi Argentina: terjadi default, PDB turun 30% selama beberapa tahun. Di bawah kondisi-kondisi ini, lembaga pembangunan menarik $ 2,5 miliar dari investasi swasta dan mengubah zona kejahatan yang tertekan menjadi pusat bisnis dan wisata.

London Raya (Inggris)

Pada tahun 1965, sebuah unit administrasi baru dibentuk dari London dan bagian dari negara tetangga lainnya - London Raya. Saat ini, ada dua lembaga pengembangan di London Raya, salah satunya adalah London Legacy Development Corporation khusus. Dia terlibat dalam pengembangan Taman Olimpiade dan daerah sekitarnya.

Dalam prosesnya, London Legacy Development Corporation berhasil menarik investasi asing dan menyeimbangkan berbagai jenis real estat, sambil mempertahankan komponen budaya.

Perlu dicatat mengapa, pada prinsipnya, kota membutuhkan korporasi ini. Di London, otoritas dan sumber daya keuangan tidak terkonsentrasi di tangan pemerintah pusat. Mereka dibagi antara unit administrasi tingkat distrik - " wilayah " (wilayah London). Untuk mengelola proyek di wilayah beberapa boros pada saat yang bersamaan, diperlukan struktur yang mengoordinasikan kegiatan unit-unit ini dan menggunakan dana eksternal. Dalam hal ini, area seluas 480 hektar mencakup bagian dari empat boros. Anggaran tahunan proyek ini adalah 127 juta pound - sekitar 170 juta dolar AS.

Administrasi London Raya menginvestasikan 80% dana ke lembaga pengembangan, dana korporasi sendiri sebesar 10%, investor swasta menambahkan 10% lagi. Tujuan dari lembaga pengembangan adalah untuk membangun Taman Olimpiade dan memastikan fungsinya lebih lanjut - sehingga tidak berubah menjadi wilayah yang terbengkalai, yang kadang-kadang terjadi dengan benda-benda seperti itu.

Beijing (Cina)

Pada tahun 1995, Beijing Capital Group didirikan di Beijing untuk mengoordinasikan kegiatan 170 perusahaan kesatuan negara. Tujuan utamanya adalah untuk menciptakan perusahaan manajemen yang dapat meningkatkan efisiensi perusahaan-perusahaan negara kesatuan dan menarik investasi pihak ketiga di dalamnya. Bagaimanapun, itu adalah satu hal untuk menggiling bagian di pabrik, itu adalah hal lain untuk menjualnya, dan yang ketiga adalah untuk menarik investasi dalam pengembangan baru dan perluasan produksi.

Lembaga Pengembangan bekerja di empat bidang:

1. Perlindungan lingkungan, termasuk bekerja dengan air, limbah padat, polusi udara, pengembangan teknologi perlindungan.
2. Infrastruktur, termasuk jalan, kereta api dan jalur transportasi bawah tanah.
3. Real estat, konstruksi, dan penjualan.
4. Layanan keuangan, dana.

Setiap bidang utama disorot dalam bisnis yang terpisah. Beijing Capital Co., terdaftar di Shanghai Stock Exchange, bertanggung jawab atas lingkungan, dan Beijing Subway bertanggung jawab atas komponen transportasi.

Aset Beijing Capital Group telah tumbuh 30 kali sejak 2003 - dari 1,3 miliar dolar AS pada 2013 menjadi 30 miliar pada 2015. Di antara sumber investasi yang menarik adalah obligasi, pinjaman dari lembaga pengembangan lainnya, IPO anak perusahaan, penjualan saham di perusahaan dana investasi besar. Pada 2015, grup ini menempatkan obligasi senilai $ 600 juta, menarik pinjaman dari Asian Development Bank sebesar $ 300 juta, melakukan IPO anak perusahaan Beijing Capital Land sebesar $ 122 juta, dan menjual saham di anak perusahaan pengembangan modal lainnya, KKR sebesar $ 191 juta. .

Lembaga pengembangan ini saat ini memainkan peran dominan dalam pengembangan infrastruktur Beijing, dan juga mengembangkan seluruh wilayah Beijing-Tianjin-Hebei.

Shenzhen (Cina)

Pada 1980, Shenzhen adalah desa kecil. Hari ini adalah zona ekonomi khusus, aglomerasi dengan populasi 11 juta orang, tumbuh setiap tahun sebesar 9% dari PDB, sekarang berjumlah sekitar 300 miliar dolar. Tetapi yang paling menarik adalah bahwa separuh dari semua paten di Cina terdaftar di sini. Wilayah ini sedang dikembangkan oleh China Development Institute .

Di lembaga pengembangan di China, 11 zona perdagangan bebas dibuka. Misi dari zona ini adalah untuk membuat situs eksperimental dan wilayah untuk pusat pengembangan untuk wilayah Asia-Pasifik, dan pada saat yang sama mereka harus menjadi pusat perdagangan internasional. Masing-masing zona dapat berspesialisasi dalam layanan spesifik - keuangan, logistik, informasi.

Di tingkat nasional dan lokal, lembaga pembangunan:

• Menerapkan sistem pendaftaran mandiri.
• Mengembangkan kebijakan dan aturan untuk layanan keuangan dan pajak.
• Melakukan reformasi administrasi di tingkat lokal untuk menyediakan layanan berbasiskan satu pintu dan menggunakan layanan intelektual untuk pengumpulan dan penghitungan pajak dan pembayaran lainnya.

Bahkan, lembaga pengembangan membuat melakukan bisnis di zona perdagangan bebas senyaman mungkin. Ini berlaku tidak hanya untuk manajemen dokumen, tetapi juga untuk pengembangan dan pembangunan kembali wilayah, mekanisme untuk distribusi tanah dan kerangka kerja legislatif, termasuk hak kekayaan intelektual dan perlindungan mereka.

Di dekat Shenzhen terdapat Foxconn, tempat mereka mengumpulkan produk dari Apple, Microsoft, Sony dan banyak perusahaan besar lainnya. Baru-baru ini, pabrik mengganti 90% karyawan dengan robot dan menerima peningkatan produktivitas sebesar 250% .

Dan sekarang dalam jumlah: 120.000 organisasi terdaftar di zona perdagangan khusus Qianhai & Shekou yang berlokasi di Shenzhen pada 2016, sekitar 50.000 memulai bisnis, 170 di antaranya diinvestasikan dan diciptakan oleh perusahaan-perusahaan dari daftar Global 500 . Investasi asing mencapai 50 miliar dolar AS - naik 80% dari 2015.

Sabuk Berkarat

Beberapa contoh pembangunan kembali dipusatkan di sekitar "sabuk berkarat". Pabrik, pabrik, pelabuhan yang tersisa dari industrialisasi meningkatkan wilayah kota. Pengembangan yang tidak terkendali dari area-area ini oleh gudang, pasar, kemunculan permukiman kumuh mengarah pada penciptaan daerah kriminogenik, daerah kritis, dan mengurangi efektivitas logistik. Sederhananya, sulit bagi orang yang tinggal di sini untuk bekerja di bagian lain kota. Cara untuk memecahkan masalah ini adalah dengan menciptakan konsep baru dan secara radikal merestrukturisasi kabupaten.

Dalam hal ini, lembaga pembangunan adalah alat yang efektif. Organisasi yang diciptakan khusus mengakumulasi keahlian dan kompetensi yang diperlukan untuk mengembangkan rencana pembangunan dan menerjemahkannya menjadi kenyataan, serta menarik investasi untuk pekerjaan ini.

Untuk dilanjutkan: dalam artikel selanjutnya kita akan berbicara lebih banyak tentang contoh lain dari “sabuk karat” di Rusia dan dunia dan tentang perang melawan faktor ini.