Apakah modul modul perumahan yang diproduksi pabrik akan membantu mengatasi kekurangan perumahan

Pengembang sedang berjuang dengan masalah daerah perumahan, memperluas konsep pabrik perakitan rumah untuk pembuatan seluruh bangunan apartemen

Di Factory OS di Vallejo, California, segmen rumah modular dirakit di beberapa lokasi, yang masing-masing bekerja dengan bagian spesifik dari proses perakitan. Dalam foto - dua pekerja yang berspesialisasi dalam pembuatan dan pemasangan dinding

Di California, krisis real estat berkobar karena kurangnya perumahan yang terjangkau, yang semua kota di negara bagian berusaha untuk berjuang [persentase hipotek di California tidak melebihi 5 / sekitar. diterjemahkan.]. Rick Holiday, seorang pembangun lama San Francisco Bay Area, percaya satu jawaban dapat ditemukan di galangan kapal tua Vallejo, 40 menit berkendara dari San Francisco.

Di sini, di sebuah gudang seukuran lapangan sepak bola tempat para pekerja biasa merakit kapal selam, Holiday baru-baru ini membuka Factory OS , sebuah pabrik yang membuat rumah. Dari satu sisi ada kayu, pipa, ubin, wastafel dan toilet; di sisi lain ada apartemen terpisah, yang dapat diangkut dengan truk ke lokasi konstruksi dan diikat, setelah merakit sebuah rumah dari mereka hanya dalam beberapa bulan.

"Jika kita tidak membangun rumah dengan cara yang berbeda, tidak ada yang akan memiliki perumahan," kata Holiday selama tur baru-baru ini, berjalan melewati tempat kerja di jalur perakitan dan tumpukan bahan bangunan - jendela, pipa dan gulungan insulasi merah muda.

Hampir sepuluh tahun setelah resesi menghancurkan industri konstruksi perumahan, yang menyebabkan gelombang kebangkrutan kontraktor dan pemecatan pembangun yang pergi untuk pekerjaan lain, pengembang masih jauh dari bentuk sebelumnya. Saat ini, kecepatan pembangunan apartemen dan rumah baru hampir tidak melebihi setengah dari puncak tahun 2006.


Pada titik pertama lantai konveyor dikumpulkan


Jeff Anderton, pekerja Factory OS, memotong profil langit-langit, yang kemudian akan dimasukkan ke dalam ruangan modular


Beberapa kamar mandi sedang mengantri


Di beberapa titik, pekerja berkonsentrasi pada pembuatan dan pemasangan plafon modul.

AS membutuhkan rumah baru, tetapi industri konstruksi sedang berjuang dengan permintaan. Jumlah pekerja yang dipekerjakan dalam pembangunan perumahan adalah 23% lebih sedikit daripada tahun 2006, sementara spesialis seperti tukang ledeng, tukang kayu, dan listrik 17% lebih sedikit. Permintaan akan perumahan tinggi, dan tidak ada cukup pekerja, sehingga pengembang menaikkan harga, bersaing untuk sejumlah kontraktor.

Biaya konstruksi di seluruh negeri selama tiga tahun terakhir telah tumbuh sebesar 5% per tahun, menurut Turner Building Cost Index. Di kota-kota besar dan di California, biaya tumbuh lebih cepat, menurut perusahaan konstruksi RSMeans. Di wilayah Teluk, pengembang mengatakan bahwa biaya konstruksi selama tiga tahun terakhir telah meningkat sebesar 30% - bahkan proyek-proyek mewah ditunda.

"Semuanya sampai pada titik di mana tidak mungkin untuk menyewa atau menjual apartemen dalam jumlah tertentu untuk tetap bertahan," kata Lou Vazquez, pendiri dan manajer Build, pengembang yang berbasis di San Francisco.

Meningkatnya biaya konstruksi terjadi pada saat terburuk yang mungkin terjadi untuk kota-kota yang tumbuh seperti New York, Seattle, dan San Francisco, yang sudah sangat kekurangan perumahan yang terjangkau, itulah sebabnya populasi tunawisma tumbuh dan ada perdebatan sengit tentang pertumbuhan dan rekonstruksi bangunan bobrok. Legislator negara bagian dan individu telah mencoba untuk mendekati masalah perumahan dengan mengeluarkan lebih banyak subsidi untuk perumahan yang terjangkau, menyederhanakan aturan konstruksi dan melegitimasi konstruksi bangunan dengan banyak lantai .

Tetapi bahkan jika setiap kota yang terlalu mahal tiba-tiba menerobos kerumitan batasan hukum dan perlawanan penduduk setempat , yang menghambat pembangunan - dan ini tidak mungkin - industri konstruksi yang kelelahan saat ini tidak akan dapat mencapai kecepatan yang diinginkan. Ini melanda baik kaya maupun miskin, karena meningkatkan biaya kondominium elit dan harga perumahan yang terjangkau.

Tahun ini, warga California akan memilih alokasi $ 4 miliar dalam subsidi untuk perumahan yang terjangkau. Di San Francisco, tempat pengembang mengatakan bahwa biaya membangun satu apartemen naik menjadi $ 800.000 , dan subsidi ini akan cukup untuk membangun sekitar 5.000 apartemen, yang akan menjadi penurunan dalam ember. “Biaya telah meningkat sangat banyak sehingga menjadi tidak mungkin untuk membangun rumah di mana orang ingin tinggal dengan harga untuk pembelian atau sewa yang mereka mampu,” kata John
Burns, pendiri John Burns Real Estate Consulting.



Semua ini memaksa pengembang, seperti Holiday, untuk mencari metode konstruksi yang lebih murah dan tidak membutuhkan banyak tenaga kerja - dan para pemula yang berjanji untuk melakukan hal itu, investor menuangkan uang mereka. Katerra, sebuah perusahaan rumah buatan pabrik yang dibentuk tiga tahun lalu dan berlokasi di Menlo Park, menerima dana $ 1,1 miliar . Banyak startup lain, termasuk Blokable dari Seattle, Kasita dari Austin (Texas) dan RAD Urban dari Auckland (California), telah dibuka selama lima tahun terakhir.

"Sistem saat ini tidak memenuhi permintaan, dan akibatnya, orang kekurangan peluang, dan ini memukul ekonomi," kata Stonley Baptist, pendiri Urban Us, perusahaan investasi Brooklyn yang berinvestasi di Blokable. "Ini adalah masalah besar dan pasar besar."

Teknologi bervariasi, tetapi biasanya berkisar pada penyederhanaan bangunan berkat panel buatan pabrik yang dapat dirakit bersama seperti furnitur IKEA, dan apartemen modular yang dapat ditumpuk satu sama lain seperti batu bata LEGO. Sepertiga dari pengembang yang disurvei oleh FMI melaporkan bahwa mereka mencoba untuk mengatur perakitan pabrik kosong dalam satu atau lain bentuk - ini jauh lebih dari pada tahun 2010. Mereka tertarik pada bangunan tempat tinggal dan hotel , serta fasilitas medis dan perusahaan industri, serta restoran cepat saji .

"Ini adalah salah satu dari hal-hal yang terlihat seperti jalan menuju kesuksesan cepat, tetapi pada kenyataannya butuh 10 tahun dan membutuhkan kerja keras dari ratusan orang," kata Chris Jiatina, CEO BLOX, sebuah rumah sakit yang membangun komponen modular.

Mediator dan Risiko

Industri konstruksi global adalah monster $ 10 triliun yang menentukan di mana orang akan tinggal, bagaimana cara bekerja, dan bagaimana kota akan terlihat. Ini juga salah satu bisnis paling tidak efisien di dunia . Efisiensi konstruksi - jumlah bangunan yang dibangun dalam jam kerja - tidak meningkat sejak 1945, menurut McKinsey Worldwide Institute. Selama ini, sektor-sektor seperti pertanian, manufaktur, dan ritel telah meningkatkan produktivitasnya sebesar 1.500%. Dengan kata lain, sementara bagian ekonomi lainnya menerima bantuan mobil, komputer, dan robot, efektivitas pengembang tetap sama seperti selama Perang Dunia Kedua.

Untuk memahami hal ini, pertimbangkan bagaimana tepatnya rumah dibangun. Semuanya dimulai dengan pengembang, yang sebenarnya tidak membangun apa-apa, tetapi hanya memperoleh sebidang tanah dan pinjaman, dan juga menerima izin dari pemerintah. Pada titik ini, uang tersebut ditransfer ke kontraktor umum yang menempatkan tawaran yang berhasil untuk konstruksi, yang mentransfernya ke subkontraktor yang telah memenangkan lelang untuk hal-hal seperti selokan atau lembaran logam, yang sering mentransfernya ke subkontraktor yang bahkan lebih kecil.

Kontraktor menggambarkan penerusan ini sebagai "risiko mediasi." Maksudnya, meskipun semua orang dalam rantai ini setuju untuk membangun proyek tertentu dengan sejumlah uang dan waktu tertentu, tidak ada dari mereka yang yakin bahwa mereka dapat melakukannya dengan murah atau secepat yang mereka janjikan. Mereka mendelegasikan risiko ini, membayar orang lain untuk melakukannya untuk mereka, dikurangi komisi kecil.




Ada 24 titik perakitan pada pipa OS Pabrik. Ke stasiun No 17, di mana windows diinstal, modul mulai menyerupai produk akhir


Dapur hampir selesai


Modul studio jadi, siap untuk pengiriman.

"Misalkan Anda adalah kontraktor utama, dan subkontraktor Anda setuju untuk menyelesaikan pekerjaan. Setelah Anda menandatangani kontrak, Anda tidak peduli berapa banyak jam kerja yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek, karena ini bukan masalah Anda, "kata Randy Miller, direktur RAD Urban, menggambarkan alur pemikiran dalam proses ini.

Tujuan perusahaan membangun modul di pabrik adalah membalik model ini. Alih-alih menjatuhkan risiko, kontraktor mengambil semuanya untuk dirinya sendiri. Alih-alih memindahkan pekerjaan ke subkontraktor, mereka mempekerjakan pekerja mereka sendiri di pabrik. "Kontraktor utama mengatakan:" Ya Tuhan, konstruksi adalah hal yang mengerikan, biarkan saya menyampaikan semua risiko ini, "kata Miller. "Saya katakan: Ya Tuhan, konstruksi adalah hal yang mengerikan, jadi saya lebih baik merencanakan semuanya dan mengendalikannya."

Konsep dasar bukanlah hal baru. Pada tahun 1624, para pemukim di Massachusetts membangun rumah dari bahan-bahan yang dibuat dari Inggris. Pola ini diulangi di Australia, Afrika, dan India ketika Kerajaan Inggris mengirim penjajah dan bangunan di seluruh dunia, menurut Prefab Architecture, yang ditulis oleh Ryan Smith, seorang profesor di Universitas Utah.

Selama beberapa abad berikutnya, versi baru dari ide ini muncul di mana pun orang perlu dengan cepat membangun banyak perumahan - selama California Gold Rush , setelah kebakaran hebat Chicago , selama ekspansi Amerika ke barat. Pada awal abad ke-20, Sears [manajer rantai ritel / kira-kira. trans.] menjual puluhan ribu Sears Modern Homes , yang terdiri dari suku cadang dan panel buatan pabrik yang telah dirakit oleh pelanggan di lokasi.

Dalam proses ini, industri konstruksi menyerap konsep-konsep produksi seperti ban berjalan - mereka dibuang oleh Levitt & Sons, seorang pelopor dalam konstruksi massal. Tetapi gagasan untuk membuat rumah di pabrik tidak pernah sepenuhnya dan luas diterapkan untuk memiliki dampak signifikan - setidaknya di Amerika Serikat.

Salah satu alasan Amerika Serikat tertinggal di belakang Eropa, Australia dan Asia - di mana ada perusahaan yang berfungsi baik yang memproduksi bangunan modular - adalah sifat suburban penduduk negara itu, dan sejumlah besar tanah bebas yang membuat biaya pembangunan rumah-rumah individu relatif rendah. Yang lain adalah bahwa industri konstruksi memiliki margin yang sangat kecil, sehingga tidak lazim menginvestasikan uang dalam penelitian dan pengembangan di sana.

Kemungkinan burnout tinggi, dan setiap kegagalan serius mengarah pada penolakan konsep. Selama boom konstruksi pada pertengahan 2000-an, Pulte Homes, salah satu pengembang real estat terbesar, membuka pabrik rumah untuk merevolusi industri konstruksi. Perusahaan menutupnya pada awal krisis perumahan di tahun 2007.


Pembangun Hungaria menurunkan dapur buatan pabrik untuk membangun rumah; 1950-an

Sekarang, alih-alih membangun rumah keluarga tunggal yang terpisah, perusahaan manufaktur pabrik berkonsentrasi pada kondominium dan apartemen padat. Ini karena pembangunan rumah individu belum mencapai tingkat sebelum krisis, dan bangunan apartemen telah pulih dengan cukup baik. "Tujuan kami adalah untuk dapat membangun gedung 40 lantai dalam 12 bulan, dan dengan setengah biaya konstruksi tradisional," kata RAD Urban Miller.

Namun, meskipun pembangun dapat mengurangi biaya konstruksi, ini tidak berarti bahwa mereka dapat mencapai kesuksesan. Setiap perusahaan menempatkan fakta bahwa ia dapat membangun jauh lebih efisien daripada metode yang tersedia memungkinkan. Tapi ini masih perlu dibuktikan, setidaknya dalam skala besar.

Efisiensi versus Pekerja

Factory OS Holiday memikirkan rumah-rumah modular sekitar empat tahun yang lalu ketika sedang mencoba untuk mengimplementasikan proyek di Truckee, California, di sebuah pemukiman gunung 15.000 orang di dekat Danau Tahoe. Direncanakan untuk membangun dari 800 hingga 1000 apartemen dan kondominium hidup padat, tetapi "jumlahnya tidak setuju," katanya. "Itu tidak berhasil mengurangi biaya terlalu banyak."

Holiday datang dengan gagasan konstruksi modular kepada kontraktor lamanya, Larry Pace of Cannon Constructors, yang selama empat puluh tahun terakhir telah membangun berbagai proyek, dari rumah individu hingga kondominium bertingkat dan gedung pencakar langit kantor. "Saya mengatakan bahwa proyek modular gagal, tetapi kami tidak membutuhkannya," kenang Pace, memperkuat pernyataan dengan kata yang kuat.

Tapi Holiday bersikeras, dan dia dan Pace menggunakan teknologi modular, yang dipinjam dari dua produsen, untuk membangun empat proyek di wilayah teluk. Mereka berencana untuk melakukan hal yang sama dengan proyek di Taki. Pace sangat menyukai konstruksi modular sehingga ia menyarankan untuk menarik investor dan membangun pabriknya sendiri.

Pace baru-baru ini melukis seluruh proses pabrik. Di stasiun pertama, tepat di luar pintu, empat pekerja bekerja di atas dan di bawah platform, membuat apa yang kemudian menjadi lantai. Dua orang di atas meletakkan penutup lantai, dan seorang pria dan wanita dari bawah secara bersamaan memasang pipa.


Proyek yang selesai: Apartemen Berkeley (CA) dibangun dari modul pabrik yang disatukan


Apartemen disusun dan dibangun untuk memaksimalkan ruang interior


Bagian pabrik-rakitan: strip kecil di pintu bersembunyi persimpangan modul


Jendela-jendela di atas pintu digunakan untuk ventilasi, karena rumah-rumah modular di Berkeley tidak dilengkapi dengan AC.

Dari sana, modul secara bertahap bergerak di sepanjang garis, dan setelah melewati titik ke-21, modul itu ditumbuhi toilet, dinding internal, dinding eksternal, atap, soket, jendela, wastafel, meja, dan ubin. Diperlukan sekitar satu minggu untuk membuat modul, kata Pace. Tujuannya adalah untuk menghasilkan 2.000 apartemen setahun, yang dapat berubah menjadi rumah berlantai empat dan lima, yang masing-masing akan memiliki 80 hingga 150 modul.

Bagi pekerja, pabrik berarti upah yang lebih rendah tetapi lebih stabil. Factory OS membayar $ 30 per jam, termasuk asuransi kesehatan dan liburan dua minggu. Ini dua kali lebih sedikit dari yang dapat Anda peroleh di lokasi konstruksi, tetapi pekerjaannya lebih teratur, dan bagi banyak orang untuk mendapatkannya dari rumah lebih dekat.

Tony Vandevark, pemimpin tim OS pabrik yang berusia 51 tahun, senang dengan pertukaran ini. Dia tinggal dalam perjalanan singkat dari pabrik Vallejo, di mana biaya rumah kurang dari setengah dari apa yang mereka minta di pintu masuk ke San Francisco. Ini sangat berbeda dari pekerjaan sebelumnya di kota Sunnyvale di Lembah Silikon. Kemudian ia harus pergi bekerja selama dua jam dan tiga jam untuk pulang kerja, setelah itu ia memutuskan untuk menyewa kamar agar lebih dekat dengan pekerjaan pada hari kerja.

"Seseorang dapat bekerja di lokasi konstruksi, menghasilkan banyak, dan kemudian pekerjaan ini menghilang," katanya.

Selain fakta bahwa tidak turun hujan di kepala Anda, perbedaan antara bekerja di lokasi konstruksi dan OS Pabrik adalah bahwa setiap pekerja dapat dilatih untuk melakukan segala jenis pekerjaan. Dan bagi serikat pekerja sekolah lama, ini sama saja dengan deklarasi perang. "Model bisnis bagus untuk saya, dan apa pun yang terjadi pada orang lain," kata Larry Mazzola Jr., manajer bisnis di UA Local 38, sebuah serikat tukang ledeng di San Francisco yang memiliki sekitar 2.500 anggota dari Utara California

Factory OS tidak menentang serikat pekerja. Dia memiliki kontrak dengan Dewan Regional Carpenters California Utara, yang telah mendirikan pabrik modular lainnya dan mendorong teknologi untuk tumbuh. Masalahnya adalah bahwa pekerjaan para pembangun diatur dengan cara yang sama seperti di pabrik mobil Detroit, di mana satu serikat pekerja mewakili semua pekerja, dan para pekerja dapat dilatih untuk melakukan pekerjaan apa pun di perusahaan.

Ini sangat berbeda dengan konstruksi, di mana serikat pekerja mewakili kepentingan tukang ledeng, tukang listrik, tukang kayu, dan banyak profesi lainnya, dan masing-masing dari mereka mengendalikan bagiannya dari konstruksi. Tahun lalu, Mazzola menulis surat kepada walikota San Francisco, Ed Lee, sebulan sebelum kematiannya, mendesaknya untuk menolak Factory OS untuk memenuhi kontrak apa pun untuk kota tersebut - misalnya, pembangunan perumahan bersubsidi.

"Setiap keputusan untuk menggunakan layanan Factory OS akan menunjukkan pengabaian serikat pekerja yang mencolok," tulisnya. Dia meminta walikota untuk menahan diri dari menandatangani kontrak dengan perusahaan jika dia tidak mengizinkan serikat pekerja untuk bekerja juga. "Kami memahami bahwa modularitas akan datang, dan kami ingin menjadi bagian darinya, tetapi tidak dengan mengorbankan pekerja kami - dan inilah yang terjadi," kata Mazzola dalam sebuah wawancara.

Jay Bradshaw, Direktur Organisasi di Dewan Tukang Kayu yang mewakili pekerja OS Pabrik, mengatakan itu tidak praktis. Ingat poin pertama di mana empat orang bekerja di dan di bawah lantai masa depan. Di dunia Mazzola, serikat tukang ledeng akan mewakili pekerja yang memasang pipa, dan serikat pekerja lain akan mewakili pekerja yang bekerja dari atas.

"Mustahil untuk memiliki 10-15 organisasi buruh per pekerja di pabrik," kata Bradshaw.

Baginya, perjuangan sebenarnya bukan untuk melindungi nama-nama profesi, tetapi untuk memastikan bahwa pekerja pabrik umumnya tetap di serikat. Tidak jauh dari Factory OS, di pusat pelatihan untuk tukang kayu, serikat pekerja sedang mengembangkan program untuk melatih pekerja untuk bekerja di sebuah pabrik yang memproduksi rumah-rumah modular. Dia berharap dia dapat mempersiapkan lebih banyak orang untuk industri yang maju pesat.

"Ini jelas lebih baik daripada konstruksi Cina," katanya.