Daftarkan transaksi real estat secara online

Halo pembaca!

Dalam artikel ini saya ingin berbagi pengalaman tentang bagaimana saya mengelola, mengatasi kesulitan dan kegilaan, untuk mendaftarkan transaksi real estat di Rosreestr online, yaitu sepenuhnya dalam bentuk elektronik. Ya, ya, ini berarti bahwa kontrak penjualan kertas untuk transaksi ini pun tidak ada.

3,5 tahun telah berlalu sejak pengumuman kemungkinan pendaftaran hak secara online oleh negara, dan sejauh ini di RuNet bahkan tidak ada satu pun instruksi terperinci untuk proses yang agak tidak jelas ini.

Saya harus segera mengatakan bahwa pengalaman yang didapat menunjukkan bahwa praktis tidak ada orang yang berhasil. Statistik bahwa RosReestr menjulang tentang beberapa angka terliar tentang transaksi yang dilakukan secara elektronik kemungkinan besar dihasilkan oleh orang-orang yang menggunakan layanan notaris untuk memproses transaksi real estat, serta mereka yang menyelesaikan transaksi secara elektronik melalui putri Sberbank HouseClick . Kemungkinan besar, metode ini menggunakan "pintu masuk" yang berbeda ke Rosreestr, melalui beberapa layanan web SOAP dan perangkat lunak yang dikembangkan khusus untuk ini. Tetapi kita akan melalui semua langkah dari A hingga Z, menggunakan portal Internet resmi Rosreestr.

Prasyarat

Hukum

Pertama, tentu saja, untuk mendaftarkan transaksi, Anda memerlukan objek real estat itu sendiri. Kedua, Anda perlu membuat kontrak penjualan. Dalam artikel ini kita tidak akan menyentuh isinya, saya hanya akan mencatat bahwa bahkan di situs web Rosreestr ada bentuk kontrak yang cukup universal. Ketiga, syarat yang diperlukan juga adalah bahwa kepemilikan properti tidak dibagikan - jika tidak, Anda tidak dapat melewati notaris. Saya menarik perhatian Anda pada kehalusan: properti bersama bersama (dari pasangan) dapat dijual tanpa notaris, tetapi bagian umum (misalnya, pasangan yang sama, tetapi jelas bagian 1/2) - tidak lagi. Ngomong-ngomong, ini adalah hack kehidupan pertama: ketika Anda memperoleh real estat menikah dengan pasangan, daftarkan hak sebagai properti bersama bersama. Di masa depan, ini akan menyelamatkan Anda dari pergi ke notaris dan menghemat banyak uang, karena untuk transaksi pelepasan saham, notaris mengambil jumlah yang cukup mengesankan.

Keempat, akta transfer juga diperlukan, atau perlu dimasukkan dalam klausul kontrak bahwa kontrak juga merupakan akta transfer. Saya pergi ke jalan kedua, tetapi di sini saya tidak bisa memberi saran, semua orang memutuskan sendiri, berdasarkan situasi dan pengalamannya.

Teknis

Kondisi teknis utama adalah ketersediaan tanda tangan elektronik (sesuai dengan GOST) untuk masing-masing pihak dalam transaksi. "Dapatkan tanda tangan" dapat di pusat sertifikasi (selanjutnya CC), diakreditasi oleh Kementerian Pengembangan Digital, Telekomunikasi dan Komunikasi Massal (MinKomSvyaz). Di sini saya ingin menulis di CA apa pun , tetapi tidak demikian. Pertama, tidak setiap CA bekerja dengan individu. Kedua, "mendapatkan tanda tangan" tidak sia-sia dikutip karena Anda harus mendapatkannya dengan benar bukan dengan tanda tangan, seperti banyak CA menawarkan, tetapi dengan kunci sertifikat kunci verifikasi tanda tangan elektronik. Apa bedanya? Perbedaannya adalah bahwa menurut semua aturan keamanan informasi, Anda perlu membuat kunci tanda tangan elektronik di workstation Anda, dan mengirim ke CA Anda hanya kunci publik Anda untuk mengeluarkan sertifikat (yang disebut permintaan sertifikat). Sayangnya, ada sangat sedikit CA yang memungkinkan klien untuk bekerja sesuai dengan skenario permintaan sertifikat. Layanan, yang mungkin disediakan oleh CA 100% untuk mengeluarkan tanda tangan elektronik, termasuk pembuatan pasangan kunci, adalah ide yang sangat buruk bagi Anda, karena Anda berakhir dengan pasangan kunci yang pada mulanya terganggu. Ketiga, dengan pendekatan ini, CA memaksakan pembawa kuncinya kepada Anda, yang dalam 95% kasus cukup buruk. Saya menyebut pembawa pintar pembawa pintar yang menghasilkan pasangan kunci di dalam dirinya sendiri dan tidak memungkinkan kunci pribadi untuk meninggalkan pembawa kunci.

Jadi, jangan hitung untuk iklan, tetapi setelah mempelajari pasar, berikut ini terungkap:

1. Pilihan optimal dari operator kunci sejauh ini adalah Rutoken EDS 2.0 (halo Neraverin , kapan Anda akan mulai menjual FCS Anda dengan GOST baru?), Harganya sekitar 1200 rubel. Saya menyarankan Anda untuk mengambil opsi dalam faktor bentuk mikro, karena penulis memiliki pengalaman sedih mendistribusikan kunci utama berukuran, terjebak di konektor USB depan, bagian belakang kursi. 12/13/2019 Upd : Rutoken dirilis Rutoken EDS 2.0 3000 - ini adalah token yang lebih menarik yang bekerja sebagai FCN
2. Pilihan optimal CA adalah perusahaan "Tensor" (memiliki blog sendiri di hub - tensor_sbis ), yang tidak hanya mengeluarkan sertifikat kepada individu, tahu bagaimana melakukan ini sesuai dengan skrip dengan permintaan sertifikat, juga termasuk lisensi tahunan untuk CryptoPro dalam sertifikat, juga , tidak seperti banyak, ia menerbitkan dua sertifikat sekaligus - menurut GOST lama (2001) dan menurut yang baru (2012). Meskipun yang terakhir masih sedikit digunakan. Dan semua ini sekitar 500 rubel.
3. Pilihan perangkat lunak terbaik untuk bekerja dengan semua ini adalah Windows, CryptoPro CSP tentu versi 5 dan Yandex.Browser
4. Anda memerlukan plug-in CryptoPro EDS Browser , yang diperlukan portal Rosreestr untuk menandatangani aplikasi Anda dari browser
5. Anda memerlukan program yang memungkinkan Anda membuat beberapa tanda tangan elektronik (satu dari setiap sisi transaksi) dalam satu file berformat PKCS # 7 (tanda tangan elektronik dalam formulir terlampir). Itu karena Rosreestr tidak memungkinkan Anda untuk menentukan beberapa file .sig untuk satu dokumen, yaitu untuk kontrak. Saya tidak menemukan yang lebih baik daripada program CryptoARM . Ya, ini membutuhkan biaya, tetapi memiliki masa percobaan dua minggu dengan fungsionalitas penuh. Dan kami tidak membutuhkan lebih banyak. Jika seseorang menyarankan sesuatu yang lebih bebas atau gratis, maka tulislah dalam kamenty, saya akan menambah artikel. Upd : samponet menyarankan bahwa ada utilitas gratis Takskom - Cryptoline , meskipun antarmukanya agak aneh, tetapi berfungsi, dan mereka tidak mencari di gigi kuda yang berbakat.

Kesedihan dan kesedihan karena Anda harus menggunakan Windows, tetapi saya tidak bisa mendapatkan semua ini bekerja di Linux. Mungkin seseorang akan menangkap bendera ini dan melakukan bagian kedua tentang bagaimana Orang Bebas mendaftarkan real estat.

Mengapa layak menggunakan CryptoPro versi 5? Karena akhirnya, pada versi kelima, CryptoPro mengimplementasikan dukungan untuk bekerja dengan operator kunci perangkat keras. CryptoPro versi keempat hanya dapat menghasilkan kunci secara terprogram - dengan itu, operator Anda Rutoken EDS 2.0 hanya akan digunakan sebagai "flash drive" untuk menyimpan kunci, tetapi kunci-kunci ini tidak akan dapat dipulihkan.

Mengapa Yandex.Browser? Karena jika tanda tangan elektronik secara ketat memasuki hidup Anda dan Anda mulai menggunakannya untuk tujuan lain (misalnya, akses ke akun pembayar pajak pribadi Anda - badan hukum), maka Anda akan menemukan tidak hanya tanda tangan elektronik sesuai dengan GOST, tetapi juga dengan TLS pada algoritma GOST. Dan di sini Yandex.Browser tidak memiliki pesaing, karena itu bekerja di luar kotak di dalamnya, tetapi untuk Chrome dan Firefox Anda perlu menginstal custom build (ala CryptoFox). Jadi, saya merasa bijaksana untuk menggunakan Yandex.Browser untuk bekerja dengan semua hal yang berkaitan dengan badan pemerintah, jadi saya meletakkan banyak plug-in yang sesuai di sana.

Alternatif kedua, di mana ia bekerja di luar kotak, adalah IE, tapi ... Anda mengerti)

Namun, sedikit omong kosong datang dari saya dan Tensor perusahaan (saya harap tensor_sbis akan membacanya), tidak semua karyawannya yang memahami apa permintaan sertifikat dan bagaimana klien dapat menghasilkan pasangan kunci di pihak mereka. Terkadang Anda harus menerobos beberapa lini manajer penjualan pertahanan. Jika otak Anda melonjak sehingga ini tidak dapat dilakukan, maka manajer Alexey Egorov adalah pilihan yang terbukti. Mintalah untuk mengirim aplikasi Anda kepadanya.

Selain itu, untuk mengimplementasikan skema ini, Tensor menawarkan untuk menggunakan plug-in browsernya sendiri, yang berinteraksi dengan penyedia kriptografi yang terinstal dan (setelah membuat pasangan kunci) membentuk dan mengirimkan permintaan sertifikat ke server perusahaan dalam bentuk yang disembunyikan dari pengguna. Apa lagi yang bisa dikirim oleh perangkat lunak ini ke server perusahaan, kita tidak tahu. Tetapi menggunakan media kunci dengan kunci privat yang tidak dapat diambil kembali, setidaknya kita dapat memastikan (sampai batas tertentu) bahwa kunci pribadi kita tidak dikirimkan ke server perusahaan.

Jadi, pada akhir bagian ini Anda harus memiliki semua rincian yang dijelaskan: perangkat lunak, perangkat keras dan tanda tangan elektronik.

Ke pertempuran!

Jadi, kami menyimpan kontrak (dan, jika perlu, akta transfer) dalam PDF, menandatangani perjanjian CryptoARM (dan akta transfer) oleh semua pihak dalam transaksi.


Setelah itu, kita pergi ke portal Rosreestr di bagian pendaftaran hak negara . Di sini Anda perlu memilih bagian "Pendaftaran kepemilikan" dan dalam daftar drop-down pilih salah satu jenis hak terdaftar:


Di bagian paling bawah formulir, Anda harus menginstal daw di kotak centang "Pendaftaran transisi hak" :



Kotak centang ini berarti dua aplikasi sedang diisi. Aplikasi pertama diisi oleh sisi pembeli real estat, yang kedua - oleh pihak dari mana properti terasing.



Klik "Pergi ke detail permintaan." Lanjutkan ke Langkah 1 dari aplikasi. Pada titik ini, Anda harus memilih jenis properti dan memasukkan semua informasi tentangnya, seperti area, nomor kadaster, alamat. Mengapa saya perlu melakukan ini ketika Rosreestr dapat, dengan satu klik jari, mengetahui semua informasi ini hanya menggunakan nomor kadaster, saya tidak tahu. Namun, ini bukan masalah terbesar, seperti yang akan kita lihat nanti.

Di bagian bawah formulir Langkah 1, kami memasukkan detail pribadi dan kontak pembeli real estat, dan selama aplikasi kedua - data penjual. Pastikan untuk mengingat untuk mencentang kotak "Keluarkan ekstrak dari USRN pada karakteristik utama dan hak terdaftar untuk properti". Setelah Langkah 1 selesai, lanjutkan ke Langkah 2 dengan mengklik tombol "Pergi untuk mengisi informasi tentang pelamar".

Pada langkah 2, semuanya cukup sederhana: Anda harus memilih apa yang Anda pemegang hak cipta dan centang kotak yang Anda setujui dengan segala sesuatu. Pastikan untuk mencentang kotak yang Anda setuju untuk berpartisipasi dalam survei telepon berdasarkan hasil layanan dan menunjukkan nomor telepon: kemudian beri tahu mereka semua yang Anda temui!



Klik “Pergi ke dokumen terlampir” dan lanjutkan ke Langkah 3. Pada langkah 3, Anda melampirkan pemindaian dokumen yang membuktikan identitas atau identitas Anda, jika ada beberapa pembeli.



Juga masuk akal untuk melampirkan di sini pemindaian akta nikah, jika Anda sudah menikah, dokumen elektronik dengan persetujuan pasangan untuk menyelesaikan transaksi, jika pasangan tersebut bukan pihak langsung untuk transaksi, dll. Jika ini adalah langkah 3 dari pernyataan kedua, maka setidaknya dokumen yang mengonfirmasi identitas penjual dan kontrak penjualan (dan akta transfer, jika kontrak tidak mengandung klausa bahwa kontrak juga merupakan tindakan), yang ditandatangani oleh semua pihak dalam transaksi, harus dilampirkan di sini . Serangkaian dokumen tergantung pada situasinya dan mereka akan memberi tahu Anda secara lebih rinci dalam satu pusat panggilan tunggal Rosreestr. Saya menarik perhatian Anda pada dokumen elektronik, harus dalam format PDF dan ditandatangani oleh tanda tangan elektronik (dalam formulir terlampir) dari orang-orang yang terkait dengan dokumen-dokumen ini.



Setelah semua dokumen dilampirkan, klik "Pergi ke verifikasi data" dan lanjutkan ke langkah terakhir mengisi aplikasi.

Pada langkah keempat, hati-hati periksa semua item yang dimasukkan, dan jika semuanya benar, lalu klik "Masuk." Pada saat ini, sebuah jendela akan muncul untuk memilih sertifikat tanda tangan elektronik pribadi yang dengannya Anda akan menandatangani aplikasi, dan setelah memilih sertifikat, jendela penyedia kriptografi akan muncul untuk memasukkan kata sandi dari media utama. Setelah selesai menandatangani pernyataan pertama (dari pembeli), Anda akan pergi ke pernyataan kedua (dari penjual). Setelah aplikasi kedua, Anda akan diberitahu tentang nomor permintaan yang ditetapkan untuk paket dokumen Anda.

Pembukuan

Setelah mengisi dokumen, Anda akan menerima pemberitahuan email pada tanda terima dokumen yang berisi persyaratan untuk membayar biaya negara untuk aplikasi ini ke email yang ditentukan dalam aplikasi pertama. Untuk membayar biaya, Anda hanya perlu menggunakan kode UIN yang disediakan dan hanya membayar jumlah yang ditunjukkan dalam pemberitahuan. Saya membayar biaya di bank online saya. Karena UIN digunakan, pembayaran berlalu dalam waktu kurang dari 5 menit.


Setelah membayar biaya negara, Anda akan menerima pemberitahuan lain bahwa biaya tersebut telah diterima dan dokumen-dokumen (dengan aplikasi yang terdaftar) dikirim untuk bekerja.

Menunggu

Sekarang kita harus menunggu. Menurut peraturan 10 hari, sebenarnya biasanya ada penundaan. Rupanya, selain penundaan Rosreestr yang biasa, aplikasi yang diterima melalui portal mengumpulkan seluruh departemen pendaftar dari komputer dan mereka menganggap hal aneh ini untuk waktu yang lama, karena mungkin tidak ada lebih dari selusin orang yang telah mencapai tahap ini di wilayah tersebut (dengan kemungkinan pengecualian dari Moskow) )

Namun, setelah 35 hari saya menerima pemberitahuan bahwa pendaftaran pada aplikasi saya ditangguhkan, karena ketika memeriksa ternyata saya mencoba untuk mendaftarkan objek pada diri saya sendiri, sementara itu milik pembeli (tiba-tiba!). Jelas, kejadian ini terjadi karena fakta bahwa aplikasi kedua (dari penjual) di suatu tempat di jalan ke registrar hilang bersama dengan kontrak, meskipun semua 146% yang kita isi itu. Saya hampir yakin bahwa masalah ini akan terjadi pada semua orang sampai masalah ini diperbaiki. Bagaimanapun, mereka yang memutuskan untuk mengulangi prestasi ini, silakan berhenti berlangganan apakah masalah ini telah diperbaiki.

Saya melaporkan masalah ini di portal di bagian "Bantuan dan Dukungan", dan dia mulai mencari tahu apa yang harus dilakukan dalam situasi ini, agar tidak menunggu sampai mereka menemukan bug mereka di sana. Dan solusinya ditemukan. Itu perlu untuk mengajukan aplikasi ketiga: sekali lagi kita pergi ke bagian pendaftaran negara hak dan kali ini kita pilih di bagian "Tindakan lain" item "Penyerahan dokumen tambahan":



Dalam kasus saya, aplikasi diisi atas nama penjual dan paspor serta kontrak penjualannya dengan semua tanda tangan kami dilampirkan kembali. Tapi mungkin ada alasan lain untuk penangguhan ini, jadi baca dengan cermat alasannya dan apa yang hilang dari registrar.

Akibatnya, setelah 6 hari saya menerima pemberitahuan bahwa dokumen sudah siap untuk aplikasi ketiga (tambahan ini), dokumen yang sudah selesai memberikan kontrak penjualan yang sama, tetapi kali ini juga dengan tanda tangan elektronik Rosreestr, serta dokumen XML yang Ini adalah cap pendaftaran yang diletakkan Rosreestr di halaman belakang kontrak dengan nomor entri registri. Dokumen XML juga disertai dengan tanda tangan elektronik terpisah. Anda dapat memvisualisasikan dokumen XML menggunakan formulir yang dapat dibaca manusialayanan ini .

Kesimpulan

1. Dengan linggis dan ibu seperti itu, metode ini berhasil
2. Bahkan dengan mempertimbangkan diskon 30% untuk tugas negara (biasanya 600 rubel), ini tidak mencakup biaya untuk memperoleh pembawa kunci dan sertifikat tanda tangan elektronik, yang secara umum minimal harus 2 pcs. (penjual dan pembeli), jadi jika Anda tidak memerlukan tanda tangan elektronik untuk kasus lain (misalnya, untuk mengajukan gugatan atau mendaftarkan badan hukum secara gratis ), maka kemungkinan besar Anda tidak akan ingin menggunakannya.
3. Tidak ada keuntungan dalam kecepatan registrasi
4. , , , , , , .
5. - . .

PS

. ( ). , , , — . , , - .

Upd 06.02/2019: ( №4) .