Bagaimana bunga pinjaman bertambah dan bagaimana cara menerapkannya

Halo semuanya! Ketika saya mengambil hipotek, saya memutuskan untuk benar-benar memahami bagaimana bunga diperoleh, cara terbaik untuk melakukan pembayaran di muka, dan sebagainya. Saya sendiri seorang ekonom. Secara umum, saya berbagi, saya harap ini akan bermanfaat.

Pembayaran pinjaman terdiri dari dua bagian - bunga kepada bank dan pembayaran hutang utama.
Dalam hal ini, bunga yang masih harus dibayar bulanan dihitung dengan rumus:



Berdasarkan ini:

1. Jumlah bunga masih harus dibayar bulanan adalah yang terbesar di awal, karena pada awalnya saldo terbesar dari utang utama. Ketika ia menurun, bunga juga berkurang.
2. Jumlah bunga "melompat" dari bulan ke bulan, karena itu tergantung pada jumlah hari dalam sebulan.
3. Jangka waktu pinjaman dalam perhitungan bunga akrual bulanan tidak muncul, yang berarti bahwa tidak masalah berapa lama untuk mengambil hipotek - kelebihan pembayaran akan sama jika pembayaran bulanan sama.
4. Jika Anda melakukan pembayaran awal sebagian dengan penurunan pembayaran bulanan, kelebihan pembayaran akan persis sama seperti dalam kasus periode yang lebih pendek, jika Anda terus membayar pembayaran bulanan sebelumnya, dan tidak berkurang.

Saya akan memberikan perhitungan untuk setiap item.

1. Bunga tertinggi di awal

Mulai istilah


Akhir semester

2. Jumlah bunga tergantung pada jumlah hari dalam sebulan

Untuk bulan Februari (mis., Selama 28 hari) pada tanggal 22 Maret, biaya masih harus dibayar, dan untuk bulan Maret (yaitu, selama 31 hari) pada bulan April - 25 ribu.

3. Lebih bayar sama untuk tanggal mulai yang berbeda

Kami menghitung 3 opsi.

1. Hipotek selama 7 tahun.
2. Hipotek selama 15 tahun.
3. Hipotek selama 15 tahun dengan pembayaran awal.

Opsi 1


Opsi 2

Kami menerima bahwa untuk jangka waktu 15 tahun, pembayaran lebih dari 1,6 juta lebih.

Sekarang atur pelunasan awal agar pembayaran diperoleh, seperti dalam 7 tahun.


Kami memperbaiki pembayaran 52 ribu sebelum akhir jangka waktu

Kami mencapai kelebihan pembayaran yang sama yaitu 1,2 juta dan periode yang sama 7 tahun:


Opsi 3

Tabel perbandingan

4. Sama-sama menguntungkan untuk melakukan pembayaran awal dengan pengurangan jangka waktu dan pembayaran

Dalam paragraf sebelumnya, pelunasan awal dilakukan dengan periode yang lebih pendek. Sekarang hitung dengan pengurangan pembayaran.


Kami memperbaiki pembayaran 52 ribu sebelum akhir periode dengan penurunan pembayaran

Tabel perbandingan

Kesimpulan utama adalah bahwa jumlah kelebihan pembayaran ditentukan semata-mata oleh ukuran pembayaran bulanan (bagian wajib + pembayaran di muka), dan bukan berdasarkan persyaratan pinjaman awal, jenis pembayaran di muka, dll., Karena bunga yang masih harus dibayar bulanan hanya tergantung pada saldo hutang utama. Taktik saya lebih baik aman, mengambil untuk periode yang lebih lama dan membayar dengan penurunan pembayaran, tetapi membayar lebih awal setiap bulan. Secara moral lebih ringan, tetapi kelebihan pembayarannya sama.