A produção industrial de módulos residenciais ajudará a resolver a falta de moradias

Os desenvolvedores estão lutando com os problemas das áreas residenciais, expandindo o conceito de montagem de fábricas de casas para a fabricação de edifícios de apartamentos inteiros

No Factory OS em Vallejo, Califórnia, segmentos residenciais modulares são montados em vários locais, cada um dos quais trabalha com uma parte específica do processo de montagem. Na foto - dois trabalhadores especializados na fabricação e instalação de paredes

Na Califórnia, uma crise imobiliária está ocorrendo devido à falta de moradias populares, que todas as cidades do estado estão tentando combater [a porcentagem de hipotecas na Califórnia não excede 5 / aprox. transl.]. Rick Holiday, um antigo construtor da área da baía de São Francisco, acredita que uma resposta pode ser encontrada no antigo estaleiro de Vallejo, a 40 minutos de carro de São Francisco.

Aqui, em um armazém do tamanho de um campo de futebol onde os trabalhadores costumavam montar submarinos, Holiday abriu recentemente o Factory OS , uma fábrica que faz casas. De uma borda existem madeira, canos, azulejos, pias e vasos sanitários; do outro lado, existem apartamentos separados, que podem ser transportados de caminhão até um canteiro de obras e fixados, depois de montar uma casa em apenas alguns meses.

"Se não construirmos casas de uma maneira diferente, ninguém terá moradias", disse Holiday durante uma turnê recente, passando por locais de trabalho na linha de montagem e pilhas de materiais de construção - janelas, canos e rolos de isolamento rosa.

Quase dez anos após a recessão esmagou o setor de construção de moradias, o que causou ondas de falência de empreiteiras e demissão de construtoras que deixaram outros empregos, as incorporadoras ainda estão longe de sua forma anterior. Hoje, a velocidade de construção de novos apartamentos e casas mal excede a metade do pico de 2006.


No primeiro ponto do piso do transportador são coletados


Jeff Anderton, trabalhador de fábrica, corta perfis de teto, que serão inseridos em salas modulares


Vários banhos estão esperando na fila


Em vários pontos, os trabalhadores se concentram na fabricação e instalação dos tetos dos módulos.

Os EUA precisam de novas casas, mas a indústria da construção está lutando com a demanda. O número de trabalhadores empregados na construção de moradias é 23% menor que em 2006, enquanto especialistas como encanadores, carpinteiros e eletricistas são 17% menos. A demanda por moradias é alta e não há trabalhadores suficientes; portanto, os desenvolvedores estão aumentando os preços, competindo por um número limitado de contratados.

Os custos de construção em todo o país nos últimos três anos cresceram 5% ao ano, de acordo com o Turner Building Cost Index. Nas grandes cidades e na Califórnia, o custo estava crescendo ainda mais rápido, segundo a construtora RSMeans. Na região do Golfo, os desenvolvedores dizem que o custo da construção nos últimos três anos aumentou 30% - tanto que até os projetos de luxo são adiados.

"Tudo chegou ao ponto em que é impossível alugar ou vender apartamentos em quantidades que possam permanecer à tona", disse Lou Vazquez, fundador e gerente da Build, uma desenvolvedora de São Francisco.

Os custos crescentes de construção ocorrem no pior momento possível para cidades em crescimento, como Nova York, Seattle e São Francisco, que já estão com falta de moradias populares, razão pela qual a população de rua está crescendo e há um debate acalorado sobre o crescimento. e reconstrução de edifícios em ruínas. Os legisladores estaduais e municipais tentaram abordar questões habitacionais emitindo mais subsídios para moradias populares , simplificando as regras de construção e legitimando a construção de edifícios com muitos andares .

Mas, mesmo que toda cidade muito cara subitamente rompa o emaranhado de restrições legais e a resistência dos moradores locais , que impedem a construção - e isso é improvável - a indústria da construção exausta de hoje não será capaz de atingir a velocidade desejada. Atinge ricos e pobres, pois aumenta o custo de condomínios de elite e o preço de moradias populares.

Este ano, os moradores da Califórnia votarão na alocação de US $ 4 bilhões em subsídios para a construção de moradias populares. Em São Francisco, onde os desenvolvedores dizem que o custo de construção de um apartamento sobe para US $ 800.000 , e esses subsídios serão suficientes para construir cerca de 5.000 apartamentos, o que será uma gota no balde. "O custo aumentou tanto que tornou-se impossível construir casas onde as pessoas gostariam de viver aos preços de compra ou aluguel que podiam pagar", diz John
Burns, fundador da John Burns Real Estate Consulting.



Tudo isso força desenvolvedores, como Holiday, a procurar métodos de construção mais baratos e menos trabalhosos - e startups que prometem fazer exatamente isso, investidores investem seu dinheiro. A Katerra, uma empresa residencial construída em fábrica, formada há três anos e localizada em Menlo Park, recebeu US $ 1,1 bilhão em financiamento . Muitas outras startups, incluindo Blokable de Seattle, Kasita de Austin (Texas) e RAD Urban de Auckland (Califórnia), foram abertas nos últimos cinco anos.

"O sistema atual não lida com a demanda e, como resultado, as pessoas não têm oportunidades, e isso está atingindo a economia", disse Stonley Baptist, co-fundador da Urban Us, uma empresa de investimentos do Brooklyn investida na Blokable. "Estes são grandes problemas e grandes mercados".

As tecnologias variam, mas geralmente giram em torno da simplificação da construção, graças aos painéis fabricados na fábrica que podem ser montados como móveis da IKEA e aos apartamentos modulares que podem ser empilhados uns sobre os outros como tijolos LEGO. Um terço dos desenvolvedores pesquisados pela FMI relatou que eles estão tentando organizar a montagem de espaços em branco de uma forma ou de outra - isso é muito mais do que em 2010. Eles estão interessados ​​em edifícios residenciais e hotéis , além de instalações médicas e empresas industriais, além de restaurantes de fast food .

"Essa é uma daquelas coisas que parece um caminho para um rápido sucesso, mas, na realidade, levou 10 anos e exigiu o trabalho árduo de centenas de pessoas", disse Chris Jiatina, CEO do BLOX, um hospital que constrói componentes modulares.

Mediadores e Riscos

O setor de construção global é um monstro de US $ 10 trilhões que determina onde as pessoas vão morar, como chegar ao trabalho e como as cidades serão. É também uma das empresas menos eficientes do mundo . A eficiência da construção - o número de edifícios construídos em horas-homem - não aumentou desde 1945, de acordo com o McKinsey Worldwide Institute. Durante esse período, setores como agricultura, manufatura e varejo aumentaram sua produtividade em 1.500%. Em outras palavras, enquanto o resto da economia recebeu a ajuda de carros, computadores e robôs, a eficácia dos desenvolvedores permanece a mesma que durante a Segunda Guerra Mundial.

Para entender isso, considere como exatamente as casas são construídas. Tudo começa com o desenvolvedor, que na verdade não constrói nada, mas apenas obtém um pedaço de terra e um empréstimo, e também recebe permissão do governo. Nesse momento, o dinheiro é transferido para o empreiteiro geral que fez uma oferta bem-sucedida pela construção, que o transfere para os subempreiteiros que ganharam leilões por itens como esgoto ou chapa, que geralmente os transferem para subempreiteiros ainda menores.

Os contratados descrevem esse encaminhamento como um "risco de mediação". Eles querem dizer que, embora todos nesta cadeia concordem em construir um projeto específico para uma certa quantia de dinheiro e um certo período de tempo, nenhum deles tem certeza de que pode fazê-lo tão barato ou rapidamente quanto prometeu. Eles delegam esse risco, pagando a alguém para fazer isso por eles, menos uma pequena comissão.




Existem 24 pontos de montagem no pipeline do SO da fábrica. Para a estação nº 17, onde as janelas estão instaladas, os módulos começam a se parecer com o produto final


A cozinha está quase terminada


Módulo de estúdio acabado, pronto para envio.

“Suponha que você seja o contratante principal e seu subcontratado concorda em concluir o trabalho. Depois de assinar o contrato, você não se importa quantas horas-homem serão necessárias para concluir o projeto, porque esse não é o seu problema ”, disse Randy Miller, diretor da RAD Urban, descrevendo a linha de pensamento nesse processo.

O objetivo das empresas que constroem módulos na fábrica é virar esse modelo de cabeça para baixo. Em vez de perder riscos, o contratado assume todos eles. Em vez de transferir o trabalho para os subcontratados, eles contratam seus próprios trabalhadores na fábrica. "O contratante principal diz:" Oh meu Deus, a construção é uma coisa terrível, deixe-me transmitir todo esse risco ", disse Miller. "Eu digo: Oh meu Deus, a construção é uma coisa terrível, então é melhor planejar tudo e controlá-lo."

O conceito básico não é novo. Em 1624, colonos em Massachusetts construíram casas com materiais pré-fabricados entregues na Inglaterra. Esse padrão foi repetido na Austrália, África e Índia quando o Império Britânico entregou colonos e estruturas em todo o mundo, de acordo com a Prefab Architecture, escrita por Ryan Smith, professor da Universidade de Utah.

Nos séculos seguintes, novas versões dessa idéia apareceram onde quer que as pessoas precisassem rapidamente construir muitas moradias - durante a Corrida do Ouro na Califórnia , após o grande incêndio de Chicago , durante a expansão americana para o oeste. No início do século XX, a Sears [gerente da cadeia de varejo / aprox. A trans.] vendeu dezenas de milhares de casas modernas da Sears , que consistiam em peças e painéis fabricados em fábrica que o cliente já havia montado no local.

Nesse processo, a indústria da construção absorveu conceitos de produção, como uma correia transportadora - eles foram descartados pela Levitt & Sons, pioneira na construção em massa. Mas a ideia de construir casas em fábricas nunca foi implementada de maneira ampla e abrangente para ter um impacto significativo - pelo menos nos Estados Unidos.

Uma das razões pelas quais os Estados Unidos ficaram para trás na Europa, Austrália e Ásia - onde existem empresas que funcionam bem que fabricam edifícios modulares - é a natureza suburbana dos habitantes do país e a enorme quantidade de terra livre que manteve o custo de construção de casas individuais relativamente baixo. Outra é que a indústria da construção possui uma margem muito pequena, por isso não é habitual investir dinheiro em pesquisa e desenvolvimento lá.

As chances de esgotamento são altas e toda falha grave leva à rejeição do conceito. Durante o boom da construção em meados dos anos 2000, a Pulte Homes, uma das maiores incorporadoras do setor imobiliário, abriu uma fábrica doméstica para revolucionar a indústria da construção. A empresa fechou no início da crise imobiliária em 2007.


Construtores húngaros abaixam a cozinha fabricada na fábrica para construir uma casa; Década de 1950

Agora, em vez de construir casas unifamiliares separadas, as empresas fabricantes de fábricas estão se concentrando em condomínios e apartamentos densos. Isso ocorre porque a construção de casas individuais ainda não atingiu o nível anterior à crise e os prédios de apartamentos se recuperaram muito bem. "Nosso objetivo é poder construir um prédio de 40 andares em 12 meses e pela metade do custo da construção tradicional", disse a RAD Urban Miller.

E, no entanto, embora os construtores possam reduzir o custo de construção, isso não significa que eles possam alcançar o sucesso. Cada empresa acredita que pode construir com muito mais eficiência do que os métodos disponíveis permitem. Mas isso ainda precisa ser provado, pelo menos em larga escala.

Eficiência versus Trabalhadores

O Factory OS Holiday pensou em casas modulares há cerca de quatro anos, quando estava tentando implementar um projeto em Truckee, Califórnia, em um assentamento de 15.000 pessoas nas montanhas, próximo ao Lago Tahoe. Planejava-se construir de 800 a 1000 apartamentos e condomínios de vida densa, mas "os números não concordavam", disse ele. "Não funcionou para reduzir muito o custo".

Holiday teve a idéia de construção modular para seu contratado de longa data, Larry Pace, da Cannon Constructors, que nos últimos quarenta anos vem construindo vários projetos, de casas individuais a condomínios de vários andares e arranha-céus. "Eu disse que os projetos modulares falharam, mas não precisamos disso", lembra Pace, reforçando a afirmação com uma palavra forte.

Mas Holiday insistiu e ele e Pace usaram a tecnologia modular, emprestada de dois fabricantes, para construir quatro projetos na área da baía. Eles planejam fazer o mesmo com o projeto em Taki. Pace gostou tanto da construção modular que sugeriu atrair investidores e construir sua própria fábrica.

Pace recentemente pintou todo o processo da fábrica. Na primeira estação, do lado de fora da porta, quatro trabalhadores trabalhavam acima e abaixo da plataforma elevada, fazendo o que mais tarde se tornaria o piso. Duas pessoas no topo colocavam o revestimento do chão, e um homem e uma mulher lá embaixo prendiam simultaneamente canos.


Projeto concluído: apartamentos em Berkeley (CA) construídos a partir de módulos de fábrica mantidos juntos


Apartamentos concebidos e construídos para maximizar o espaço interior


Peça montada na fábrica: pequenas faixas nas portas que escondem a junção do módulo


As janelas acima das portas são usadas para ventilação, pois as casas modulares em Berkeley não estão equipadas com ar-condicionado.

A partir daí, o módulo se move gradualmente ao longo da linha e, depois de passar o 21º ponto, é coberto por vasos sanitários, paredes internas, paredes externas, teto, soquetes, janelas, pias, bancadas e ladrilhos. Demora cerca de uma semana para fazer o módulo, disse Pace. O objetivo é produzir 2.000 apartamentos por ano, que podem se transformar em casas de quatro e cinco andares, cada uma com 80 a 150 módulos.

Para os trabalhadores, uma fábrica significa salários mais baixos, porém mais estáveis. O SO da fábrica paga US $ 30 por hora, incluindo seguro de saúde e férias de duas semanas. Isso é duas vezes menor do que o que você pode ganhar em um canteiro de obras, mas o trabalho é mais regular e, para muitas pessoas, chegar em casa é mais próximo.

Tony Vandevark, 51 anos, líder da equipe de SO de fábrica, está satisfeito com essa troca. Ele mora a uma curta distância de carro da fábrica de Vallejo, onde as casas custam menos da metade do que pedem nas entradas de San Francisco. Isso é muito diferente de seu trabalho anterior na cidade de Sunnyvale, no Vale do Silício. Então ele teve que ir trabalhar por duas horas e três horas para voltar para casa do trabalho, após o que decidiu alugar um quarto para ficar mais perto do trabalho durante a semana.

"Pode-se trabalhar em um canteiro de obras, ganhar muito e depois esse trabalho desaparece", disse ele.

Além do fato de não chover em sua cabeça, a diferença entre trabalhar em um canteiro de obras e o Factory OS é que qualquer trabalhador pode ser treinado para realizar qualquer tipo de trabalho. E para os sindicatos da velha escola, isso equivale a uma declaração de guerra. "Um modelo de negócios é bom para mim e não importa o que aconteça com os outros", disse Larry Mazzola Jr., gerente de negócios da UA Local 38, um sindicato de encanadores em São Francisco que tem cerca de 2.500 membros da North. Califórnia

O SO da fábrica não é contra sindicatos. Ela tem um contrato com o Conselho Regional de Carpinteiros do Norte da Califórnia, que criou outras fábricas modulares e está empurrando a tecnologia para crescer. O problema é que o trabalho dos construtores é organizado da mesma maneira que na fábrica de automóveis de Detroit, onde um sindicato representa todos os trabalhadores, e os trabalhadores podem ser treinados para realizar qualquer trabalho na empresa.

Isso é muito diferente da construção, onde os sindicatos representam os interesses de encanadores, eletricistas, carpinteiros e muitas outras profissões, e cada um deles controla sua parte da construção. No ano passado, Mazzola escreveu uma carta ao prefeito de São Francisco, Ed Lee, um mês antes de sua morte, pedindo que ele recusasse o Factory OS a cumprir quaisquer contratos para a cidade - por exemplo, a construção de moradias subsidiadas.

"Qualquer decisão de usar os serviços do Factory OS mostrará negligência flagrante dos sindicatos", ele escreveu. Ele pediu à prefeita que se abstenha de assinar um contrato com a empresa, se ela também não permitir que os sindicatos trabalhem. "Entendemos que a modularidade está chegando e queremos fazer parte dela, mas não às custas de nossos trabalhadores - e é isso que acontece", disse Mazzola em entrevista.

Jay Bradshaw, diretor da organização no Carpenters Council, representando os trabalhadores da Factory OS, disse que isso seria impraticável. Lembre-se do primeiro ponto em que quatro pessoas trabalharam no e no futuro andar. No mundo de Mazzola, um sindicato de encanadores representaria trabalhadores instalando tubos, e outros sindicatos representariam trabalhadores trabalhando de cima.

"Seria impossível ter de 10 a 15 organizações trabalhistas por trabalhador na fábrica", disse Bradshaw.

Para ele, a verdadeira luta não é proteger os nomes das profissões, mas garantir que os trabalhadores das fábricas geralmente permaneçam no sindicato. Não muito longe do Factory OS, em um centro de treinamento para carpinteiros, o sindicato está desenvolvendo um programa para treinar trabalhadores para trabalhar em uma fábrica que produz casas modulares. Ele espera que ela possa preparar mais pessoas para o inevitável avanço da indústria.

"Isso é definitivamente melhor do que a construção chinesa", disse ele.