O PIK - o maior desenvolvedor da Rússia - realizará um
campeonato de aprendizado de máquina . A tarefa é prever o ritmo das vendas e, nos dados de treinamento - informações sobre vendas de apartamentos por 2,5 anos em mais de 30 projetos.
Sim, a indústria conservadora da construção está pronta para o aprendizado de máquina. O gerenciamento de preços e vendas - uma das tarefas mais críticas para uma empresa - ainda é uma arte sujeita apenas a analistas. Para a pergunta por que este apartamento custa 5 milhões de rublos, você pode obter uma variedade de respostas, que variam de "demanda adiada" a "nosso layout é único no mercado".
Agora, calculadoras de preços são usadas, mas são grosseiras e lineares, não levam em consideração a natureza saturada do mercado. Portanto, você precisa gerenciar preços diariamente, contando com a intuição dos mesmos analistas. O gerenciamento de preços é necessário para evitar uma situação em que todos os apartamentos com vista para a floresta se espalhem em dois meses. Esta é a principal tarefa - garantir vendas uniformes de apartamentos por tipo, número de andares, layouts etc.
A tarefa do gerenciamento automático de preços e ritmos de vendas no desenvolvimento ainda não foi resolvida, e isso não nos dá descanso.
A experiência de precificação dinâmica de outras áreas do negócio - vendedores de passagens aéreas, hotel e outros agregadores imobiliários, varejo - apresenta várias diferenças fundamentais:
- Cada apartamento é um produto único. Não podemos acumular estatísticas para apenas um apartamento, como é feito, por exemplo, ao vender passagens aéreas;
- o apartamento é vendido uma vez, em contraste com o setor hoteleiro;
- cada apartamento tem um preço único, não necessariamente correspondendo ao valor "mercado";
- concorrência muito sensível a apartamentos similares, em contraste com o mercado imobiliário secundário.
Por exemplo, uma diferença de preço de 30.000 rublos para apartamentos com o mesmo valor de mercado pode levar à venda rápida de alguns apartamentos e impedir a venda de outros.
Portanto, não conseguimos copiar a experiência de outra pessoa e tivemos que nos aprofundar mais.
Objetivo: Encontrar a relação entre os parâmetros do apartamento, preço e ritmo, para gerenciar ainda mais o preço e maximizar o desempenho do projeto.
Como entendemos a essência do processo:
- cada apartamento tem um valor de mercado, ou seja, o preço máximo que um comprador médio está disposto a pagar;
- o apartamento tem um preço que pode ter um delta (doravante - Delta) em relação ao valor de mercado;
- o apartamento possui concorrentes, cada um dos quais também possui um determinado Delta;
- a probabilidade de vender um apartamento depende do seu Delta e do Delta dos apartamentos concorrentes. Quanto mais próximos os apartamentos, maior a concorrência.
Falando em valor de mercado, queremos dizer o valor do apartamento para o comprador, expresso em dinheiro. A compra de um apartamento é um evento significativo para a maioria das pessoas. Ao fazer uma escolha, o comprador gasta dezenas de horas e leva em consideração centenas de fatores que, em regra, não são formalizados. Por exemplo:
- Área verde em um raio de 500 m
- A vista da janela. Em cada janela, dependendo do piso, é aberta uma visão diferente, que pode ser bastante influenciada pelos edifícios circundantes. Isso é importante, especialmente no segmento de economia mais alta.
- Lado do mundo
- A distância do metrô, parque, etc., e da casa em questão, e não o LCD como um todo
- O tamanho do pátio
Para abordar a criação de uma função de valor, formalizamos todos os fatores importantes que os compradores consideram. Em seguida, somos confrontados com isso:
Problema 1. Como calcular o ritmo (probabilidade de vender um apartamento). Para calcular o ritmo das vendas de apartamentos, você deve combiná-las em conjuntos. A questão é o que? Dependendo da divisão em conjuntos, obteremos taxas diferentes. Confiar no termo de exibir um apartamento separado não funcionou, porque levaria muito tempo para acumular estatísticas.
Problema 2. Como encontrar valor de mercado. Vamos obter os parâmetros máximos dos apartamentos, pegar o preço de venda e obter o valor de mercado? Verificou-se que o valor de mercado é altamente dependente dos projetos que foram levados em consideração. Alguns dos projetos foram vendidos mais rapidamente que o mercado, ou seja, lá o preço foi menor que o mercado, parte dos projetos - pelo contrário. Acontece que, para calcular corretamente o valor de mercado, é necessário levar em consideração a taxa de vendas de apartamentos, o que nos leva de volta ao Problema 1.
Problema 3. Como levar em conta o delta dos apartamentos concorrentes. O ritmo de vendas no conjunto (por exemplo, a seção do edifício) depende dos parâmetros dos apartamentos vizinhos e de seus preços. Sem conhecer antecipadamente seu valor de mercado, somos obrigados a substituir os parâmetros do apartamento e seus preços como uma espécie de descrição do ambiente. Como essa "descrição" do ambiente "alimenta" o algoritmo de aprendizado de máquina é uma grande questão.
Infelizmente, ainda não encontramos soluções para esses problemas, por isso decidimos organizar um campeonato.
Os interessados nesta tarefa podem participar registrando-se no site do
PIK Digital Day .
O campeonato acontece em duas etapas - online até 9 de julho e offline em 14 de julho em Moscou. Convidaremos 80 líderes da classificação pública do estágio online para o estágio offline, e os vencedores do campeonato compartilharão o prêmio total de 550.000 ₽.