Registrar uma transação imobiliária on-line

Olá leitor!

Neste artigo, quero compartilhar minha experiência sobre como consegui, superando dificuldades e insanidade, registrar uma transação imobiliária no Rosreestr online, ou seja, completamente em formato eletrônico. Sim, sim, isso significa que mesmo um contrato de venda em papel para esta transação não existe na natureza.

3,5 anos se passaram desde o anúncio da possibilidade de registro estatal de direitos on-line, e até o momento no RuNet não há sequer uma única instrução detalhada para esse processo bastante óbvio.

Devo dizer imediatamente que a experiência adquirida indica que praticamente não há pessoas que tiveram sucesso. As estatísticas apresentadas pelo RosReestr sobre alguns números mais absurdos sobre transações realizadas eletronicamente são provavelmente geradas por pessoas que usam os serviços de cartórios para processar transações imobiliárias, bem como por pessoas que concluem a transação eletronicamente através da filha de Sberbank HouseClick . Muito provavelmente, esses métodos usam uma “entrada” diferente para o Rosreestr, por meio de alguns serviços da web SOAP e software especialmente desenvolvido para isso. Mas iremos percorrer todas as etapas de A a Z, usando o portal oficial da Internet da Rosreestr.

Pré-requisitos

Jurídico

Primeiro, obviamente, para registrar uma transação, você precisa do próprio objeto imobiliário. Em segundo lugar, você precisa elaborar um contrato de venda. Neste artigo, não abordaremos seu conteúdo; observarei apenas que, mesmo no site da Rosreestr, existem formas de contrato bastante universais. Em terceiro lugar, a condição necessária é também que a propriedade da propriedade não seja compartilhada. Caso contrário, você não poderá passar pelo notário público. Chamo sua atenção para a sutileza: a propriedade conjunta comum (dos cônjuges) pode ser vendida sem um notário, mas a ação ordinária (por exemplo, os mesmos cônjuges, mas obviamente 1/2 ação) - não é mais. A propósito, esse é o primeiro truque da vida: quando você adquire um imóvel casado com cônjuges, registre o direito como uma propriedade comum comum. No futuro, isso evitará que você vá a notários e economize muito dinheiro, porque para transações sobre alienação de ações, os notários assumem valores bastante impressionantes.

Em quarto lugar, também é necessária uma escritura de transferência ou é necessário incluir no contrato uma cláusula de que o contrato também é uma escritura de transferência. Eu segui o segundo caminho, mas aqui não posso aconselhar, todo mundo decide por si mesmo, com base na situação e na sua experiência.

Técnico

A principal condição técnica é a disponibilidade de uma assinatura eletrônica (de acordo com o GOST) para cada parte da transação. “Obter uma assinatura” pode estar no centro de certificação (daqui em diante CC), credenciado pelo Ministério do Desenvolvimento Digital, Telecomunicações e Comunicações de Massa (MinKomSvyaz). Aqui eu gostaria de escrever em qualquer CA, mas não é assim. Em primeiro lugar, nem toda CA trabalha com indivíduos. Em segundo lugar, “obter uma assinatura” não é em vão citado porque você precisa obtê-la corretamente, não por uma assinatura, como muitas CAs oferecem, mas por uma chave de certificado de uma chave de verificação de assinatura eletrônica. Qual a diferença? A diferença é que, de acordo com todas as regras de segurança da informação, você precisa gerar chaves de assinatura eletrônica em sua estação de trabalho e enviar à sua CA apenas sua chave pública para emitir um certificado (a chamada solicitação de certificado). Infelizmente, existem muito poucas CAs que permitem ao cliente trabalhar de acordo com o cenário de solicitação de certificado. O serviço, que provavelmente é fornecido por uma CA 100% na emissão de uma assinatura eletrônica, incluindo a geração de um par de chaves, é uma péssima idéia para você, porque você acaba com um par de chaves comprometido inicialmente. Em terceiro lugar, com essa abordagem, a CA impõe sua principal operadora a você, o que em 95% dos casos é ruim o suficiente. Eu chamo uma operadora inteligente de operadora inteligente que gera um par de chaves em si mesma e não permite que a chave privada saia da operadora de chaves.

Portanto, não conte para publicidade, mas depois de estudar o mercado, foi revelado o seguinte:

1. Até agora, a melhor escolha de uma operadora importante é o Rutoken EDS 2.0 (olá Neraverin , quando você começará a vender seu FCS com novos GOSTs?). O preço é de cerca de 1200 rublos. Aconselho que você escolha a opção no micro fator de forma, porque o autor teve uma experiência triste de distribuir um porta-chaves de tamanho normal, preso no conector USB frontal, na parte de trás da cadeira. 13/12/2019 Upd: Rutoken lançou o Rutoken EDS 2.0 3000 - este é um token mais interessante que trabalha como FCN
2. A escolha ideal da CA é a empresa "Tensor" (possui seu próprio blog no hub - tensor_sbis ), que não apenas emite um certificado para os indivíduos, sabe como fazer isso de acordo com o script com uma solicitação de certificado, mas também inclui uma licença anual para o CryptoPro no certificado, , ao contrário de muitos, emite dois certificados ao mesmo tempo - de acordo com o antigo GOST (2001) e de acordo com o novo (2012). Embora este último ainda seja pouco utilizado. E tudo isso por cerca de 500 rublos.
3. A melhor escolha de software para trabalhar com tudo isso é o Windows, o CryptoPro CSP é necessariamente a versão 5 e o Yandex.Browser
4. Você precisará do plug-in CryptoPro EDS Browser , que o portal Rosreestr precisa para assinar seus aplicativos a partir do navegador
5. Você precisará de um programa que permita gerar várias assinaturas eletrônicas (uma de cada lado da transação) em um arquivo no formato PKCS # 7 (uma assinatura eletrônica no formulário anexado). Isso ocorre porque o Rosreestr não permite que você especifique vários arquivos .sig para um documento, ou seja, para um contrato. Não encontrei nada melhor que o programa CryptoARM . Sim, custa dinheiro, mas possui um período de avaliação de duas semanas com todas as funcionalidades. E não precisamos de mais. Se alguém aconselhar algo mais gratuito ou gratuito, escreva em kamenty, acrescentarei ao artigo. Upd: samponet sugeriu que existe um utilitário gratuito do Takskom - Cryptoline , embora sua interface seja um pouco estranha, mas funciona, e eles não olham nos dentes por um cavalo talentoso.

A tristeza e tristeza que você tem para usar o Windows, mas não consegui fazer tudo isso funcionar no Linux. Talvez alguém pegue essa bandeira e faça a segunda parte sobre como as Pessoas Livres registram imóveis.

Por que vale a pena usar o CryptoPro versão 5? Porque, finalmente, na quinta versão, o CryptoPro implementou suporte para trabalhar com portadores de chaves de hardware. A quarta versão do CryptoPro pode gerar chaves apenas programaticamente - com ela, sua operadora Rutoken EDS 2.0 será usada apenas como uma "unidade flash" para armazenar chaves, mas essas chaves não serão recuperáveis.

Por que Yandex.Browser? Como se uma assinatura eletrônica entrar em sua vida com força e você começar a usá-la para outros fins (por exemplo, acesso à sua conta de contribuinte pessoal - pessoa jurídica), você encontrará não apenas uma assinatura eletrônica de acordo com GOST, mas também com TLS nos algoritmos GOST. E aqui o Yandex.Browser não tem concorrentes, porque ele funciona imediatamente, mas para o Chrome e o Firefox você precisa instalar versões personalizadas (como o CryptoFox). Portanto, achei prudente usar o Yandex.Browser para trabalhar com todos os assuntos relacionados a órgãos governamentais, então coloquei um monte de plug-ins correspondentes lá.

A segunda alternativa, na qual funciona imediatamente, é o IE, mas ... você entende)

Ainda assim, uma pequena merda vem de mim e da empresa Tensor (espero que o tensor_sbis o leia), nem todos os funcionários de quem entende o que é uma solicitação de certificado e como um cliente pode gerar um par de chaves ao seu lado. Às vezes, você precisa romper várias linhas de gerentes de vendas de defesa. Se seu cérebro disparar e isso não puder ser feito, o gerente Alexey Egorov é uma opção comprovada. Peça para enviar sua inscrição para ele.

Além disso, para implementar esse esquema, o Tensor oferece o uso de seu próprio plug-in de navegador, que interage com o provedor criptográfico instalado e (após gerar o par de chaves) e envia uma solicitação de certificado ao servidor da empresa de uma forma oculta ao usuário. O que mais esse software pode enviar para o servidor da empresa, não sabemos. Mas, usando uma mídia de chave com uma chave privada não recuperável, podemos pelo menos ter certeza (até certo ponto) de que nossa chave privada não é enviada ao servidor da empresa.

Portanto, no final desta seção, você deverá ter todos os detalhes descritos: software, hardware e assinatura eletrônica.

Para a batalha!

Portanto, salvamos o contrato (e, se necessário, a escritura de transferência) em PDF, assinamos o contrato CryptoARM (e a escritura de transferência) por todas as partes da transação.


Depois disso, vamos ao portal Rosreestr na seção de registro estadual de direitos . Aqui você precisa selecionar a seção "Registro de propriedade" e, na lista suspensa, selecionar um dos tipos de direitos registrados:


Na parte inferior do formulário, você deve instalar um daw na caixa de seleção "Registro de transição de direitos" :



Esta caixa de seleção significa que dois aplicativos estão sendo preenchidos. O primeiro pedido é preenchido pelo lado do comprador do imóvel, o segundo - pela parte da qual o imóvel está alienado.



Clique em "Ir para os detalhes da solicitação". Vá para a Etapa 1 do aplicativo. Nesse ponto, você deve selecionar o tipo de propriedade e inserir todas as informações sobre ela, como área, número cadastral, endereço. Por que preciso fazer isso quando o Rosreestr pode, com um clique de um dedo, descobrir todas essas informações usando apenas o número cadastral, não sei. No entanto, este não é o maior problema, como veremos mais adiante.

Na parte inferior do formulário da Etapa 1, inserimos os dados pessoais e de contato do comprador de imóveis e, durante a segunda aplicação - os dados do vendedor. Lembre-se de marcar a caixa "Emitir um extrato da USRN sobre as principais características e direitos registrados em uma propriedade". Após a conclusão da Etapa 1, vá para a Etapa 2 clicando no botão "Vá para preencher as informações sobre o candidato".

Na etapa 2, tudo é bem simples: você precisa escolher o que é o detentor dos direitos autorais e marcar as caixas que concorda com tudo. Certifique-se de marcar a caixa em que concorda em participar de uma pesquisa por telefone com base nos resultados do serviço e indicar o número de telefone: depois conte a eles tudo o que encontrar!



Clique em "Ir para os documentos anexados" e vá para a Etapa 3. Na etapa 3, você anexa digitalizações de documentos comprovando sua identidade ou identidades, se houver vários compradores.



Também é razoável anexar aqui uma digitalização da certidão de casamento, se você é casado, um documento eletrônico com o consentimento do cônjuge para concluir a transação, se o cônjuge não for parte direta da transação, etc. Se esse for o passo 3 da segunda declaração, pelo menos documentos que confirmem a identidade do vendedor e do contrato de venda (e a escritura de transferência, se o contrato não contiver uma cláusula de que o contrato também é um ato), assinado por todas as partes da transação, deverão ser anexados aqui . O conjunto de documentos depende da situação e eles informarão mais detalhadamente em um único call center da Rosreestr. Chamo a atenção para documentos eletrônicos, devem estar em formato PDF e ser assinados por assinatura eletrônica (no formulário em anexo) das pessoas a quem esses documentos se relacionam.



Depois de anexar todos os documentos, clique em "Ir para verificação de dados" e prossiga para a etapa final de preenchimento do aplicativo.

Na quarta etapa, verifique cuidadosamente todos os itens inseridos e, se tudo estiver correto, clique em "Assinar". Nesse momento, uma janela será exibida para a escolha de um certificado de assinatura eletrônica pessoal com o qual você assinará o aplicativo e, após a escolha de um certificado, uma janela de provedor de criptografia aparecerá para inserir a senha no meio da chave. Depois de concluir a assinatura do primeiro extrato (do comprador), você passará para o segundo extrato (do vendedor). Após o segundo pedido, você será informado do número de solicitação atribuído ao seu pacote de documentos.

Escrituração Contábil

Após o preenchimento dos documentos, você receberá uma notificação por e-mail no recebimento de documentos contendo o requisito de pagar a taxa do estado para esse aplicativo ao e-mail especificado no primeiro aplicativo. Para pagar a taxa, você precisa usar apenas o código UIN fornecido e pagar apenas o valor indicado na notificação. Paguei a taxa no meu banco online. Desde que o UIN foi usado, o pagamento passou em menos de 5 minutos.


Depois de pagar a taxa do estado, você receberá outra notificação de que a taxa foi recebida e os documentos (com os aplicativos listados) são enviados para o trabalho.

Esperando

Agora temos que esperar. De acordo com os regulamentos de 10 dias, na verdade geralmente há atrasos. Aparentemente, além dos atrasos usuais de Rosreestr, o aplicativo recebido através do portal coleta todo o departamento de registradores do computador e eles consideram essa coisa estranha por um longo tempo, porque provavelmente não há mais de uma dúzia de pessoas que atingiram esse estágio na região (com a possível exceção de Moscou )

No entanto, após 35 dias, recebi uma notificação de que o registro no meu aplicativo foi suspenso, porque ao verificar, descobri que eu estava tentando registrar o objeto em mim mesmo, enquanto ele pertence ao comprador (de repente!). Obviamente, esse incidente ocorreu devido ao fato de que a segunda solicitação (do vendedor) em algum momento no caminho para o registrador foi perdida junto com o contrato, embora todos os 146% que o preenchemos. Estou quase certo de que esse problema acontecerá com todos até que seja corrigido. De qualquer forma, aqueles que decidirem repetir esse feito, cancele a inscrição para saber se esse problema foi corrigido.

Relatei esse problema no portal na seção "Ajuda e suporte", e ele começou a descobrir o que fazer nessa situação, para não esperar até que eles descobrissem seus bugs lá. E uma solução foi encontrada. Foi necessário apresentar uma terceira solicitação: novamente, vamos à seção de registro estadual de direitos e, desta vez, selecionamos na seção “Outras ações” o item “Envio de documentos adicionais”:



No meu caso, um pedido foi preenchido em nome do vendedor e seu passaporte e contrato de vendas com todas as nossas assinaturas foram anexados novamente. Mas pode haver outros motivos para a suspensão, então leia com atenção o motivo e o que está faltando no registrador.

Como resultado, depois de mais 6 dias, recebi uma notificação de que os documentos estavam prontos para o terceiro aplicativo (adicional), os documentos finalizados forneciam o mesmo contrato de vendas, mas desta vez também com a assinatura eletrônica do Rosreestr e um documento XML que É um carimbo de registro que a Rosreestr coloca na última página do contrato com o número da entrada do registro. O documento XML também é acompanhado por uma assinatura eletrônica separada. Você pode visualizar um documento XML em formato legível por humanos usandoeste serviço .

Conclusões

1. Com um pé de cabra e uma mãe, esse método funciona
2. Mesmo considerando um desconto de 30% nos impostos estaduais (geralmente 600 rublos), isso não cobre os custos de aquisição de uma transportadora de chaves e um certificado de assinatura eletrônica, que em geral deve ter pelo menos 2 peças. (vendedor e comprador), por isso, se você não precisar de uma assinatura eletrônica para outros casos (por exemplo, para abrir uma ação ou registrar uma entidade legal de graça ), provavelmente não desejará usá-la.
3. Não há ganho na velocidade de registro
4. , , , , , , .
5. - . .

PS

Também existe um método ainda não testado pelo autor para a apresentação de um pedido eletrônico de registro estadual de direitos por meio de uma conta pessoal no site da Rosreestr (é necessária autorização através da ESIA). Percorrendo todas as etapas do aplicativo e atingindo a última, o autor não encontrou uma diferença fundamental no método de preenchimento com o descrito no artigo, exceto que isso permite economizar ao inserir os dados pessoais de um dos compradores - ele já está preenchido com seus dados do perfil nos serviços do Estado. Mas a gratidão do autor será imensurável, e o artigo será complementado se um dos leitores experimentar esse método e escrever sobre os resultados.

Atualização de 06.02 / 2019: Uma extração da USRN (Problema nº 4) foi enviada com base nos resultados do contato com o serviço de suporte.