在线注册房地产交易

读者好！

在本文中，我想分享我如何克服困难和精神错乱在Rosreestr上在线注册房地产交易的经验，即完全以电子形式。 是的，是的，这意味着即使该交易的书面销售合同也根本不存在。

自从宣布在线进行国家权利注册的可能性已经过去了3.5年，到目前为止，在RuNet中甚至没有一个详细的指令来说明这一相当不明显的过程。

我必须马上说，所获得的经验表明几乎没有人成功。 RosReestr掌握的有关电子交易的最疯狂数字的统计数据最有可能是那些使用公证员服务来处理房地产交易的人，以及通过Sberbank的女儿以电子方式完成交易的人产生的HouseClick 。 通过某些SOAP Web服务和为此专门开发的软件，这些方法最有可能使用与Rosreestr不同的“入口”。 但是，我们将使用Rosreestr的官方Internet门户完成从A到Z的所有步骤。

先决条件

合法的

首先，显然，要注册交易，您需要房地产对象本身。 其次，您需要草拟一份销售合同。 在本文中，我们不会涉及其内容，我只会指出，即使在Rosreestr网站上也有相当普遍的合同形式。 第三，必要条件还必须是不分享财产的所有权-否则您将无法超越公证人。 我提请您注意其微妙之处：（配偶的）共同共有财产可以在没有公证的情况下出售，但可以共享（例如，相同的配偶，但显然是1/2份额）的共同财产-不再出售。 顺便说一句，这是人生的第一个骇客：当您购买与配偶结婚的房地产时，请将权利注册为共同的共同财产。 将来，这可以避免您去公证处并节省很多钱，因为 对于出售股份的交易，公证人的花费相当可观。

第四，还需要转让契据，或者有必要在合同中加入一项条款，即合同也是转让契据。 我走了第二条路，但在这里我不能建议，每个人都根据情况和经验自行决定。

技术性

主要技术条件是为交易的每一方提供电子签名（根据GOST）。 “获得签名”可以在数字发展，电信和大众传播部（MinKomSvyaz）认可的认证中心（以下简称CC）中。 我想在这里写任何 CA，但事实并非如此。 首先，并非每个CA都与个人合作。 其次，“获得签名”并不是白白引用，因为您不需要像许多CA所提供的那样通过签名正确地获取它，而是通过电子签名验证密钥的证书密钥来正确获取。 有什么区别？ 区别在于，根据所有信息安全规则，您需要在工作站上生成电子签名密钥，并且仅将用于颁发证书的公用密钥（所谓的证书请求）发送给CA。 不幸的是，很少有CA允许客户端根据证书申请方案进行工作。 这项服务可能由100％的CA在签发电子签名（包括生成密钥对）时提供，对您来说是个坏主意，因为 您最终得到了最初受损的密钥对。 第三，通过这种方法，CA将您的密钥载体强加给您，这在95％的情况下已经足够糟糕。 我将智能载体称为智能载体，该智能载体会在其内部生成密钥对，并且不允许私钥离开密钥载体。

因此，不算广告，但是在研究了市场之后，发现了以下内容：

1. 到目前为止 ，最关键的承运人的最佳选择是Rutoken EDS 2.0（您好Neraverin ，什么时候开始用新GOST出售FCS？），价格约为1200卢布。 我建议您采用微型规格，因为 作者曾经历过痛苦的经历，他分发了一个全尺寸的钥匙托架，该钥匙托架卡在前面的USB连接器中，即椅子的后部。 12/13/2019更新： Rutoken发布了Rutoken EDS 2.0 3000-这是一个更有趣的代币，用作FCN
2. CA的最佳选择是公司“ Tensor” （在中心上有自己的博客-tensor_sbis ），该公司不仅向个人颁发证书，而且知道如何根据脚本要求证书来执行此操作，并且证书中还包括CryptoPro的年度许可证与许多证书不同，它一次颁发两个证书-根据旧版GOST（2001）和新版（2012）。 尽管后者仍然很少使用。 而这一切大约500卢布。
3. 最好的软件选择是Windows， CryptoPro CSP 一定是版本5和Yandex.Browser
4. 您将需要CryptoPro EDS Browser插件 ，Rosreestr门户需要该插件才能从浏览器对应用程序进行签名
5. 您将需要一个程序，该程序可让您在一个 PKCS＃7格式文件 （附件中的电子签名） 中生成多个电子签名（交易双方各一个 ）。 这是因为Rosreestr不允许您为一个文档（即合同）指定多个.sig文件。 没有什么比CryptoARM程序更好的了。 是的，它要花钱，但是它有两个星期的试用期，具有全部功能。 而且我们不需要更多。 如果有人建议免费或免费，那么请用kamenty撰写，我将添加到文章中。 Upd： samponet建议使用Takskom- Cryptoline的免费实用程序，虽然它的界面有些奇怪，但是它可以工作，而且他们不会在牙齿上寻找天才的马。

您必须使用Windows，但我无法在Linux下使用所有这些功能。 也许有人会抓到这个旗标，然后做关于自由人如何注册房地产的第二部分。

为什么值得使用CryptoPro版本5？ 因为最后，在第五版中，CryptoPro实现了对使用硬件密钥载体的支持。 CryptoPro的第四个版本只能以编程方式生成密钥-使用它，您的运营商Rutoken EDS 2.0将仅用作存储密钥的“闪存驱动器”，但是这些密钥将不可恢复。

为什么选择Yandex.Browser？ 因为如果电子签名很快进入您的生活，并且您开始将其用于其他目的（例如，访问您的个人纳税人帐户-法人实体），那么您不仅会遇到符合GOST的电子签名，还会遇到TLS在GOST算法上。 Yandex.Browser在这里没有竞争对手，因为 它可以直接使用，但是对于Chrome和Firefox，您需要安装自定义版本（la CryptoFox）。 因此，我发现使用Yandex.Browser处理与政府机构有关的所有事情都是明智的，因此我在其中放置了一堆相应的插件。

第二种替代方法（即开箱即用）是IE，但是...您知道）

尽管如此，我和Tensor公司（我希望tensor_sbis会读到）还是有一点点麻烦 ，并不是所有的员工都理解证书申请是什么，以及客户如何在他们身边生成密钥对。 有时，您必须突破几道防线的销售经理。 如果您的大脑飞涨，这是无法完成的，那么经理Alexey Egorov就是一个行之有效的选择。 要求将您的申请发送给他。

此外，为实施此方案，Tensor提供使用自己的浏览器插件，该插件与已安装的密码提供程序和（生成密钥对后）表格进行交互，并向用户隐藏的形式向公司服务器发送证书请求。 我们不知道该软件还可以发送到公司的服务器什么。 但是，使用带有不可检索私钥的密钥介质，我们至少可以（在一定程度上）确保我们的私钥没有发送到公司的服务器。

因此，在本节末尾，您应该具有所描述的所有详细信息：软件，硬件和电子签名。

去战斗！

因此，我们将合同（以及必要时的转移契据）保存为PDF，并由交易各方签署CryptoARM协议（以及转移契据）。


在那之后，我们进入权利国家注册部分的Rosreestr门户。 在这里，您需要选择“所有权注册”部分，并在下拉列表中选择一种注册权利类型：


在表格的最底部，您必须在“权利转换的注册 ”复选框中安装一个daw：



此复选框表示正在填写两个应用程序。 第一份申请由房地产购买者一方填写，第二份由财产转让方填写。



点击“转到请求详细信息”。 转到应用程序的步骤1。 此时，您必须选择属性的类型，然后输入有关该属性的所有信息，例如区域，地籍编号，地址。 我不知道，当Rosreestr只需按一下手指就能找到所有这些信息时，为什么我需要这样做。 但是，这不是最大的问题，我们将在后面看到。

在第1步表单的底部，我们输入房地产买方的个人和联系方式，并在第二次申请期间输入卖方的数据。 确保记住选中“向USRN发布有关财产的主要特征和注册权利的摘录”复选框。 步骤1完成后，单击“转到填写有关申请人的信息”按钮转到步骤2。

在第2步中，一切都非常简单：您需要选择版权所有者，然后选中您同意的所有内容。 确保选中您同意根据服务结果参加电话调查的框并指出电话号码：然后告诉他们您遇到的一切！



单击“转到附加的文档”，然后转到第3步。在第3步中，附加扫描证明您的身份的文档扫描（如果有多个买家）。



如果您已婚，则在此附上结婚证书的扫描件，如果配偶不是交易的直接当事方，则在配偶同意的情况下附上电子文档也可以完成交易。 如果这是第二个声明的第3步，则必须在此处附加至少由交易各方签署的确认卖方和销售合同的身份的文件（以及转让契约，如果合同不包含该合同也是一项作为的条款）。 。 文件集视情况而定，它们将在Rosreestr的单个呼叫中心内更详细地告诉您。 我提请您注意电子文档，应采用PDF格式，并由与这些文档相关的人员进行电子签名（以附件形式签名）。



附加所有文档后，单击“转到数据验证”，然后进行填写应用程序的最后一步。

在第四步中，仔细检查所有输入的项目，如果一切正确，请单击“签名”。 此时，将出现一个窗口，用于选择用于与您的应用程序进行签名的个人电子签名证书，并且在选择证书之后，将出现一个密码提供程序窗口，用于从密钥介质中输入密码。 完成（买方）第一份声明的签名后，您将转到（卖方）第二份声明。 在第二次申请之后，您将被告知分配给您的文件包的请求号。

记账

填写完文件后，您将收到一封包含文件通知的电子邮件通知，其中包含将本申请的州费支付给第一个申请中指定的电子邮件的要求。 要支付费用，您只需要使用提供的UIN代码，并仅支付通知中指示的金额即可。 我在网上银行支付了费用。 由于使用了UIN，付款不到5分钟即可通过。


支付州政府费用后，您将收到另一条通知，通知您已收到该费用，并且文件（带有列出的应用程序）已发送至工作地点。

等待中

现在我们必须等待。 根据10天的规定，实际上通常会有延误。 显然，除了Rosreestr通常的延迟之外，通过门户接收的应用程序还从计算机上收集了整个注册服务部门，他们长时间以来一直认为这很奇怪，因为在该地区到达此阶段的人可能不超过12人（可能是莫斯科人） ）

但是，在35天后，我收到了关于我的申请已被暂停注册的通知，因为 当检查时发现我是在试图将自己注册的对象归买方所有（突然之间！）。 显然，此事件的发生是由于以下事实：在向注册服务商的途中，第二次（卖方的）申请与合同一起丢失了，尽管我们填写了全部146％的合同。 我几乎可以确定，在纠正此问题之前，每个人都会遇到此问题。 无论如何，那些决定重复此壮举的人，请退订该问题是否已解决。

我在“帮助和支持”部分的门户网站上报告了此问题，他开始找出在这种情况下的处理方法，以免等到他们找出那里的错误为止。 并找到了解决方案。 有必要提交第三份申请：我们再次进入国家权利注册部分 ，这次我们在“其他行动”部分中选择“提交其他文件”项：



在我的情况下，代表卖方填写了一份申请书，并重新附加了他的护照和销售合同以及我们的所有签名。但是，可能还有其他原因导致中止，请仔细阅读原因以及注册服务商遗漏的内容。

结果，又过了六天，我收到通知，通知文件已准备好进行第三次（此附加）申请，完成的文件提供了完全相同的销售合同，但这次也带有Rosreestr的电子签名以及XML文件，这是Rosreestr在合同的背面上贴有注册条目编号的注册戳。 XML文档还带有单独的电子签名。您可以使用以下方式以易于阅读的形式可视化XML文档：这项服务。

结论

1. 有撬棍和这样的母亲，此方法有效
2. 即使考虑到30％的国家税折扣（通常为600卢布），这也不包括购买钥匙扣和电子签名证书的费用，通常至少要购买2件。（卖方和买方），因此如果您在其他情况下不需要电子签名（例如，免费提起诉讼或注册法人实体），则很可能您不想使用它。
3. 注册速度没有提高
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聚苯乙烯

还有一种尚未经过作者测试的方法，可以通过Rosreestr网站上的个人帐户提交电子申请状态权利的电子申请（需要通过ESIA进行授权）。滚动浏览应用程序的所有步骤并到达最后一个步骤，作者并未发现填写本文中所述的方法的根本区别，只是这可以让您省去输入其中一位购买者的个人数据的麻烦-它已经被国家服务档案中的数据填充了。但是作者的感激之情是无法估量的，如果其中一位读者对自己尝试此方法并撰写结果，将对本文进行补充。

UPD从06.02 / 2019：从USRRE提取物（№4问题）暴走支持呼叫中心的结果。